マンションの解体工事の注意点を解説します。

姫路・加古川・明石・神戸のみなさん、こんにちは！
解体工事のACTIVE（アクティブ）のコラム担当です！  

「マンションの解体って一戸建てと違って手間がかかりそう…」「費用や近隣トラブルが不安…」そんな風に感じていませんか？実は、マンションの解体には一戸建てとは異なる多くの注意点が存在します。

この記事では、マンション解体における注意点をはじめ、費用の目安や事前に行うべき準備まで幅広く解説しています。この記事を読むことで、マンション解体に必要な知識を事前にしっかりと身につけることができます。解体工事を検討中の方はぜひ最後まで読んでみてください！

マンション解体に必要な基本知識

マンション解体は、一戸建て住宅とは異なり、構造や所有形態、周辺環境の制約など、さまざまな要因が複雑に絡み合います。まずは、マンション解体を行う際の基礎知識を把握しておきましょう。

マンション解体が必要になる主な理由

マンション解体の背景には、老朽化による安全性の低下、空室率の増加、耐震性の不足、建替えの必要性などがあります。特に築40年以上の建物は、躯体の劣化や配管設備の老朽化が深刻になり、安全面でのリスクが増します。

一戸建てとの大きな違い

マンションは共同住宅であるため、解体には区分所有者全員の合意形成が必要になります。さらに、建物の規模が大きく、重機や足場の設置にも制限がかかるため、工期が長期化しやすく、費用も高額になる傾向があります。

マンション解体の注意点｜住人合意・近隣対応・アスベストなど

マンション解体は、一戸建てとは異なる複雑な工程が伴うため、事前に押さえておくべき重要な注意点があります。合意形成から近隣対応まで、どれも解体をスムーズに進めるうえで欠かせない項目です。

区分所有者の合意形成

マンションは複数の区分所有者が存在するため、解体には全体の5分の4以上の所有者による同意が必要です（区分所有法第62条）。この合意形成が最も大きな壁になることが多く、特に利害が異なる所有者が混在している場合は調整が難航します。
例えば、賃貸として収入を得ているオーナーが解体に反対したり、長年住み慣れた自宅を離れたくない高齢者が合意しなかったりするケースもあります。そのため、専門のコンサルタントや弁護士に依頼して、丁寧に説明会やアンケートを重ねることが成功のカギとなります。

管理組合との調整

マンションには管理組合が存在し、共用部分の取り扱いや意思決定の窓口となります。解体の計画や資金調達に関して、管理規約との整合性を確認することも重要です。管理組合の総会で決議を得るまでのプロセスには時間がかかるため、早めの相談と段取りが必要です。

近隣住民への配慮

マンション解体は大規模かつ長期にわたるため、近隣住民への影響が避けられません。騒音、振動、粉塵、工事車両の出入りなど、生活環境への影響は想像以上に大きく、苦情が寄せられることもあります。事前の挨拶回りや説明会、工事の工程表の配布、連絡窓口の設置などを行い、近隣との信頼関係を築くことがトラブル防止に繋がります。万が一トラブルが発生した場合も、迅速かつ誠実に対応することで事態の悪化を防げます。

アスベストの有無の確認

築30年以上のマンションでは、断熱材や天井材にアスベストが含まれている可能性があります。アスベストが含まれている場合は、解体前に専門業者による調査と、行政への届け出が義務付けられています。未対応のまま解体すると、法的処罰や周辺住民への健康被害につながるため、特に慎重な対応が求められます。

工期と天候の管理

マンション解体は、通常の住宅よりも長い期間を要します。5階建てRC造のマンションの場合、計画から工事完了まで6ヶ月以上かかることも珍しくありません。
また、天候による工事中断や遅延も想定して、余裕を持ったスケジューリングが必要です。梅雨や台風シーズンなどは避けるのが理想的です。

マンション解体費用の相場と追加費用の注意点

マンション解体にかかる費用は、一戸建て住宅の解体と比べて高額になりやすく、想定以上の支出が発生するケースも多くあります。費用面でのトラブルを回避するためには、相場の理解とともに「隠れたコスト」の存在にも注意が必要です。

マンション解体の平均費用と相場

マンションの解体費用は、建物の構造、階数、立地条件、使用されている建材、敷地の広さなどにより大きく異なります。たとえば、鉄筋コンクリート造（RC造）5階建てのマンションを解体する場合、解体費用の相場は1,000万円～2,000万円前後です。坪単価に換算すると1坪あたり4万円〜8万円程度が一般的です。ただし、都心部や狭小地に建っている場合は、重機搬入が困難となり、人力作業が増えることでさらに費用が上がる傾向があります。また、外構や駐車場などの付帯部分がある場合も、解体費用に上乗せされます。

予算を超えやすい追加費用に注意

マンション解体では、見積時には明記されていない「追加費用」が発生することが珍しくありません。
以下のような要因で費用が膨らむ可能性があります。

• アスベスト除去費用
  アスベストが検出された場合、除去費用として数百万円〜1,000万円以上かかることもあります。
• 地中障害物の撤去費
  地中に古い基礎や配管、浄化槽などが埋まっていた場合、撤去作業に追加費用がかかります。
• 養生・仮囲いの設置費
  近隣への影響を防ぐための養生や防音シートの設置は、建物の立地や規模により費用が変動します。
• 交通誘導員の配置
  人通りや交通量が多いエリアでは、交通誘導員の配置が必須となり、これもコストに含まれます。
  

これらの費用は初期の見積りに含まれていない場合が多いです。そのため、見積段階で詳細を確認し、追加の可能性がある項目についても明確にしておくことが重要です。

解体後の整地・活用によるコスト変動

解体が完了した後の整地作業にも費用が発生します。たとえば、建替えを予定している場合は地盤調査や地盤改良が必要になることもありますし、駐車場にする場合はアスファルト舗装費用も必要になります。また、空き地のまま放置すると雑草の繁殖や不法投棄などのリスクがあるため、防止策を講じる費用も必要になる場合があります。

このように、マンション解体では「見える費用」と「見えない費用」の両方を把握することが、安心・納得の工事につながります。見積書の段階で不明な点は遠慮なく確認し、信頼できる業者としっかり話し合いをすることが費用トラブルを防ぐ最大のポイントです。

トラブル事例とその回避策

マンション解体では、準備不足や連絡ミスによりトラブルが起こるケースもあります。以下はよくあるトラブル事例とその回避策です。

解体計画が頓挫したケース

所有者の一部が同意せず、建て替え計画が長期化したケースがあります。このような事態を防ぐためには、第三者機関を交えた説明会や、定期的な話し合いが効果的です。

近隣からのクレームが発生したケース

解体中の騒音や振動に対して、住民からの苦情が相次いだ事例もあります。事前に周囲の住民に対して丁寧に説明を行い、苦情が入った際の対応マニュアルを準備しておくことが大切です。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜兵庫の解体工事はACTIVEにお任せ！

マンションの解体には、多くの注意点と手続きが伴います。区分所有者の合意、近隣住民への配慮、追加費用の見込みなど、計画的かつ丁寧な対応が求められます。また、信頼できる解体業者を選ぶことが、トラブルを避ける最大のポイントです。兵庫・姫路・加古川・明石・神戸で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

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