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こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。

「築年数が古い実家、どうにかしないといけないけれど、何から手をつければいいかわからない…」 「もしかしたら我が家も老朽化が進んでいるかも？でも、どこを見ればいいの？」

このように、建物の老朽化に関する不安やお悩みを抱えていませんか？建物の老朽化は、見た目以上に深刻な問題を引き起こす可能性を秘めています。

しかし、多くの方が「まだ大丈夫だろう」と放置してしまいがちなのが現状です。

この記事では、建物老朽化が引き起こす危険と、そのサインを見抜く方法、そして具体的な対策まで、網羅的に解説していきます。

この記事を読むと、ご自身の建物や実家が抱える潜在的なリスクを把握し、安全な未来のためにどのような行動を取ればよいかが明確に分かります。

ご自身で建物診断をしてみたい方、ご実家の老朽化に悩んでいる方、そして将来的に建て替えや解体工事を検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてください！

あなたの家は大丈夫？建物老朽化が引き起こす「見えない危険」とは

建物の老朽化は、時間の経過とともに避けられない現象です。

しかし、その進行を放置すると、単に「見た目が古くなる」だけでは済まない、深刻な危険が潜んでいます。

多くの人が「まだ大丈夫」と楽観的に考えがちですが、その「見えない危険」こそが、いつかあなたの家族や財産を脅かす存在になり得るのです。

建物老朽化が引き起こす3つの「危険」

建物の老朽化が引き起こす危険は、生活の安全を脅かすものばかりです。

ここでは、特に注意すべき3つのリスクについて詳しく解説します。

1. 倒壊や一部崩落の危険

建物の骨組みである柱や梁、基礎部分が経年劣化で脆くなると、小さな揺れでも致命的な危険にさらされます。

特に、1981年以前の「旧耐震基準」で建てられた建物は、現在の耐震基準を満たしていないことが多く、地震や台風などの自然災害に対して非常に脆弱です。

私たちが担当した解体現場でも、築50年以上の木造家屋は、壁を剥がすと柱や梁にシロアリ被害や腐食が広がり、スカスカになっていることがよくあります。

お客様は「まさかこんなにひどいことになっているとは…」と驚かれますが、見た目ではわからない部分にこそ、倒壊の危険が潜んでいるのです。

もし建物が倒壊した場合、家族の命はもちろん、近隣住民にも被害が及ぶ可能性があります。

2. 害虫・害獣の発生と衛生問題

老朽化した建物は、雨漏りやひび割れによって湿気がこもりやすくなります。このような環境は、シロアリやゴキブリ、ネズミやハクビシンといった害虫・害獣にとって絶好の住処となります。害虫・害獣は、建材を食い荒らしたり、糞尿によって悪臭や雑菌を撒き散らしたりと、さらなる建物の老朽化と衛生問題を引き起こします。

以前、解体のご相談をいただいたお客様は、実家を数年間空き家にしていたところ、天井裏からネズミの足音がするようになったそうです。実際に現地調査に行くと、屋根の隙間からネズミやコウモリが侵入した形跡が確認できました。このような害獣の被害は、放置すると建物の木材を傷めるだけでなく、感染症などの健康被害にもつながります。

3. 不法投棄や犯罪の温床になる危険

老朽化が進み、人が住んでいないことが明らかな空き家は、不法投棄のターゲットになりやすいです。また、人目につきにくい建物は、不法侵入や放火などの犯罪に利用されるリスクも高まります。こうした問題は、建物の所有者だけでなく、近隣住民の治安や生活環境を悪化させる深刻な危険です。

私が過去に解体を手がけた物件の中には、放置された空き家が地域住民から「ゴミ屋敷」と呼ばれ、苦情が絶えなかったケースがありました。不法投棄されたゴミが積み重なり、悪臭や害虫の発生源となり、近隣トラブルに発展していたのです。建物の老朽化は、物理的な危険だけでなく、社会的な問題も引き起こす可能性があることを理解しておく必要があります。

老朽化のサインを見抜く！建物チェックリスト

ご自身の建物が老朽化しているかどうかを判断するには、専門的な知識がなくてもできる簡単なチェック方法があります。ここでは、建物内外の老朽化サインを詳しく解説します。

外から見る建物老朽化のサイン

建物の外観は、老朽化のサインが最も現れやすい部分です。まずは外周からじっくりと観察してみましょう。

• 基礎部分のひび割れ
  • 幅0.3mm以上のひび割れ（クラック）は要注意です。特に、斜めに走るひび割れや、幅の広いものは構造的な危険を示唆している可能性があります。
• 外壁の塗装の劣化
  • 手で壁を触ると白い粉がつく「チョーキング現象」は、塗料の防水性能が失われているサインです。外壁のひび割れや剥がれも、雨水の浸入を許し、内部の木材を腐食させる原因になります。
• 屋根材の変形・破損
  • 屋根瓦のずれや割れ、スレート瓦の反りやひび割れは、雨漏りの直接的な原因になります。雨漏りを放置すると、建物内部の柱や梁が腐食し、耐震性の低下につながります。
• 雨どいの破損や詰まり
  • 雨どいが変形したり、落ち葉などで詰まっていたりすると、雨水が適切に排水されず、外壁や基礎を傷める原因となります。

家の中から見る建物老朽化のサイン

建物の内部にも、老朽化を示す重要なサインが隠されています。

• 床のきしみや沈み
  • 歩くと床がミシミシときしんだり、部分的に沈んだりする場合、床下の木材や根太が腐食している可能性があります。シロアリ被害の可能性も考えられます。
• 天井や壁の雨染み、カビ
  • 天井や壁に茶色いシミやカビが発生している場合、屋根や外壁から雨水が浸入しているサインです。
• 建具の隙間や歪み
  • 窓やドアがスムーズに開閉できなくなったり、枠との間に隙間ができたりしている場合、建物全体が歪んでいる可能性があります。これは、地盤沈下や構造的な劣化による危険な兆候です。
• 柱や梁のひび割れや腐食
  • 目に見える柱や梁にひび割れや変形、カビやキノコが発生している場合、建物の構造そのものが老朽化している重大なサインです。

専門家が教える、老朽化の建物への対策方法

建物老朽化のサインを発見したら、できるだけ早く適切な対策を講じることが重要です。放置すればするほど、修繕費用は高額になり、危険な状態に陥るリスクも増大します。

専門家による建物診断の重要性

自己診断で発見できる老朽化のサインはごく一部に過ぎません。建物の内部や基礎、屋根裏など、専門家でなければ見抜けない危険な兆候は数多く存在します。信頼できる業者に建物診断を依頼することで、建物の現状を正確に把握し、最適な対策を立てることが可能になります。

建物診断の内容と費用

建物診断では、専門家が外壁の打診、床下の調査、屋根裏の確認、雨漏り調査などを綿密に行います。費用は建物の規模や調査内容によって異なりますが、一般的には数万円から数十万円が相場です。この費用は、将来的な大規模修繕や建て替え費用に比べれば、安心と安全を買うための非常に価値ある投資と言えます。

建て替えか、リフォームか？最適な選択肢

老朽化の診断結果によっては、建て替え、大規模リフォーム、部分的な修繕など、複数の選択肢が考えられます。

建て替えのメリットとデメリット

• メリット
  • 最新の耐震基準を満たした建物になる: 新しい建物は、現在の建築基準法に基づいているため、地震や台風に対して高い安全性を確保できます。
  • 間取りを自由に設計できる: 家族構成やライフスタイルに合わせて、理想の間取りやデザインをゼロから実現できます。
  • 新築の安心感: 主要な構造部分から設備まで全てが新しくなるため、今後数十年にわたる安心感が得られます。
• デメリット
  • 費用が高額になる: 解体費用、新築費用、仮住まい費用など、総額で数千万円単位の費用がかかります。
  • 工事期間が長い: 一般的な木造住宅の場合でも、解体から新築完成まで半年から1年以上かかることが多く、長期的な計画が必要です。

リフォーム・修繕のメリットとデメリット

• メリット
  • 費用を抑えられる: 建て替えに比べて費用が安価で済むことが多いです。
  • 工事期間が短い: 部分的な工事であれば、数週間から数ヶ月で完了します。
  • 思い入れのある建物を残せる: 建物の構造を活かしながら、必要な部分だけを改修できるため、愛着のある建物を残したい場合に適しています。
• デメリット
  • 根本的な老朽化は解決しない: 構造部分の劣化が深刻な場合、表面的なリフォームでは危険を解決できません。
  • 費用が想定以上にかかる可能性がある: 壁や床を剥がしてみたら、想定外の老朽化が進んでいた、というケースも少なくありません。

私たちACTIVE（アクティブ）では、解体工事の専門家として、お客様の建物の状況を拝見し、建て替えが最適か、リフォームで済むかを判断するためのアドバイスも行っています。無理に解体を勧めるのではなく、お客様にとって最善の選択肢を一緒に考えることを大切にしています。

建物老朽化を放置するリスクと費用

「まだ大丈夫だろう」「費用がないから」と建物老朽化を放置し続けると、さまざまなリスクと、それに伴う高額な費用が発生します。

1. 資産価値の低下

老朽化が進むにつれて、建物の市場価値は大きく下がります。売却を検討しても、買い手が見つかりにくくなり、見つかったとしても大幅に安い価格での取引を余儀なくされます。将来的な建て替えを視野に入れたとしても、解体工事費用は所有者負担となるため、結果的に売却によるメリットがほとんどなくなってしまいます。

2. 固定資産税の増額

空き家を老朽化したまま放置すると、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。特定空き家に指定されると、これまで適用されていた固定資産税の優遇措置が解除され、税額が最大で6倍に跳ね上がる危険があります。この税負担は、何も生み出さない建物に対して、所有者が毎年払い続けなければならない大きなデメリットです。

3. 法的責任の発生

万が一、老朽化した建物の一部が崩落して通行人にケガを負わせたり、近隣の建物に損害を与えたりした場合、所有者は民法上の「工作物責任」に基づき、損害賠償を請求される可能性があります。この賠償額は非常に高額になることが多く、老朽化を放置したことによる危険な事態が、大きな金銭的負担として跳ね返ってくるのです。

4. 行政代執行による強制解体

特定空き家に指定された後も改善が見られない場合、自治体は所有者の意思に関係なく建物を強制的に解体する「行政代執行」を行うことがあります。この場合、解体費用は所有者に全額請求されます。自分で解体業者を選んで工事を行うよりも、費用が大幅に高くなるケースがほとんどです。

まとめ

建物老朽化は、単なる「古くなる」という現象ではなく、放置すると倒壊や犯罪、経済的な損失など、様々な危険を引き起こす重大な問題です。

特に、築年数が古い建物や、メンテナンスを怠ってきた建物は、見えない部分で劣化が深刻化している可能性が高いため、早期の建物診断をおすすめします。

もし、ご自宅やご実家の老朽化が気になっているのであれば、まずはこの記事でご紹介したチェックリストを参考に、現状を把握することから始めてみてください。

そして、少しでも不安を感じたら、専門家に相談することが最も賢明な選択です。

岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建て替え・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

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