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こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。

「建替えを決めたけど、まず何から始めればいいんだろう？」「解体工事って、費用がすごく高くなりそう…」「ハウスメーカーに任せきりで本当に大丈夫？」と、建替えに伴う解体工事に関して多くの疑問や不安を抱えているのではないでしょうか。

新しい家での生活は楽しみですが、その最初の一歩である解体工事でつまずきたくないですよね。

この記事では、建替えに伴う解体工事を成功させるために、工事の費用相場、全体の流れ、必要な手続き、そして後悔しないための業者選びのポイントまで、解体のプロであるACTIVE（アクティブ）が徹底的に解説します。

特に、通常の解体とは異なる建替え特有の注意点や、費用を抑えるための具体的なコツに焦点を当ててご紹介します。

この記事を読むと、建替えに伴う解体工事にかかる費用の全貌、補助金を活用する方法、分離発注と一括発注のメリット・デメリット、さらには近隣住民とのトラブルを未然に防ぐ対策まで、建替えに伴う解体工事に関する全ての疑問が解消されます。

これから新築への建替えを検討している方、ハウスメーカーから提示された解体費用が高いと感じている方、建替えに伴う解体工事をスムーズに進めたい方はぜひ最後まで読んでみてください！

建替えに伴う解体工事とは？その基礎知識と全体の流れ

新築の家を建てる際、現在建っている古い建物を撤去する一連の作業が建替えに伴う解体工事です。これは、単に建物を壊すだけでなく、新しい建設プロジェクトのスタートラインとなる重要な工程を指します。

建替えに伴う解体工事の定義と新築までのステップ

建替えに伴う解体工事は、既存の建物を取り壊し、新築工事に適した更地の状態にする工事全般を指します。通常の解体工事が土地の売却や更地利用を最終目的とするのに対し、建替えに伴う解体工事は、その直後に始まる新築工事のための準備作業という位置づけが大きな違いです。

建替え全体のステップは、大きく分けて「計画」「解体」「建設」の3段階で進行します。具体的には、建築会社選定・設計決定後、まず住居の引っ越し・仮住まいへの移動、そして建替えに伴う解体工事の着工となります。解体が完了し、古い建物の登記を抹消する「滅失登記」が済むと、いよいよ新築工事が始まります。この一連の流れをスムーズに進めることが、全体のコストと工期を左右します。

建替えに伴う解体工事が通常の解体と異なる点

建替えに伴う解体工事は、単なる建物撤去とは異なるいくつかの特徴があります。まず、最も重要なのは新築工事との連携です。新築を請け負うハウスメーカーや工務店が解体を一括で手配（一括発注）する場合が多く、この際、解体工事の費用が割高になる可能性があります。

次に、整地の精度です。建替え後の新築工事では、新しい建物の基礎を打つため、土地を平らにする「整地」作業が非常に重要になります。通常の解体よりも、より厳密なレベルで整地を行う必要があり、地中の障害物（古い基礎や井戸など）の撤去も、後続の工事に影響が出ないよう慎重に行わなければなりません。また、工事後の「建物滅失登記」は、登記簿上の古い建物を消すために必須の手続きであり、新築の建物表題登記を行うための前提条件となります。

建替えに伴う解体工事にかかる費用の内訳と相場

建替えに伴う解体工事の費用は、建物の構造、立地、広さによって大きく変動します。ここでは、費用の相場と内訳、そして費用負担を軽減する補助金情報について解説します。

坪単価で見る！建替えに伴う解体工事の費用相場

建替えに伴う解体工事の費用は、「坪単価×延床面積」で概算されますが、これはあくまで目安です。一般的な坪単価の相場（全国平均、付帯工事費除く）は以下の通りです。

建物の構造	坪単価の目安（付帯工事費除く）	40坪の場合の概算費用
木造	約3万〜5万円/坪	約120万円〜200万円
鉄骨造（S造）	約4万〜7万円/坪	約160万円〜280万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	約5万〜8万円/坪	約200万円〜320万円

ご覧の通り、木造が最も安価で、RC造になるにつれて費用は高くなります。これは、RC造の解体には特殊な重機と長い工期が必要であり、コンクリートガラの処分費用も高額になるためです。正確な費用は、解体工事のプロであるACTIVE（アクティブ）のような専門業者に現地調査と見積もりを依頼して確認することが不可欠です。

建替えに伴う解体工事で発生する付帯工事費の詳細

坪単価で算出される建物本体の解体工事費用の他に、建替えに伴う解体工事では「付帯工事費」が必ず発生します。

• 足場・養生費用: 解体時に飛散する粉塵や騒音を軽減するための養生シート設置費用。建物の規模や高さによって変動します。
• 廃棄物運搬・処分費用: 解体によって出た木材、コンクリートガラ、鉄くずなどの産業廃棄物を適正に処分するための費用。これが全体の費用の多くを占めることもあります。
• 外構物撤去費用: 門扉、ブロック塀、庭木、カーポートなどの建物の外周りにある構造物を撤去する費用。
• 地中障害物撤去費用: 地中に埋まっている古い基礎、浄化槽、井戸などが見つかった場合の追加撤去費用。これは事前調査では予測できず、工事中に発生する可能性があり、注意が必要です。

建替えに伴う解体工事で使える補助金・助成金の情報

建替えに伴う解体工事の費用負担を軽減するため、国や自治体の補助金制度を活用できる場合があります。ただし、建替えに伴う解体工事自体に直接適用される補助金は少なく、「老朽危険家屋の解体」「アスベスト除去」「空き家対策」を目的とした制度が中心です。

例えば、岡山県内でも、岡山市をはじめとする複数の自治体で「空家等適正管理支援事業」などの補助金制度が設けられています。

• 岡山市の例: 特定の老朽化し危険性のある「特定空家等」の解体費用に対し、費用の1/3（上限50万円）などの補助金が支給されるケースがあります。ただし、補助の対象は「老朽化」が前提であり、建替えに伴う解体工事の全てが対象となるわけではありません。

これらの補助金は、年度によって予算や条件が変わり、申請期間が限られているため、建替えに伴う解体工事の計画を立てる初期段階で、お住まいの市町村の窓口や、ACTIVE（アクティブ）のような地域の解体業者に相談することが、最も早く正確な情報を得るための近道です。

失敗しないための建替えに伴う解体工事の準備と手続き

建替えに伴う解体工事を成功させるには、事前の準備と正確な手続きが欠かせません。新築工事との連携を意識したスムーズな段取りが重要です。

建築会社決定前に確認すべき建替えに伴う解体工事の敷地調査

新築の建築会社（ハウスメーカー等）を決定する前に、現在の敷地の状況を詳細に把握することが大切です。特に、以下の3点は建替えに伴う解体工事の費用に直結します。

1. 建物構造と増築履歴: 木造か鉄骨造か、過去に増築や改築が行われていないかを確認します。構造が複雑だと解体費用は高くなります。
2. 敷地の境界線と高低差: 隣地との境界が明確であるか、また敷地に大きな高低差や段差がないかを確認します。これにより、足場や重機の設置方法、隣地への影響範囲が変わってきます。
3. 地中障害物の可能性: 過去に井戸、浄化槽（汲み取り式の場合）、古い建物の基礎などが埋められた履歴がないか、近隣の方への聞き取りなども含めて確認しておくと、工事中の追加費用発生リスクを減らせます。

ライフラインの停止・撤去に必要な建替えに伴う解体工事の手続き

建替えに伴う解体工事を始める前には、電気、ガス、水道といったライフラインの停止・撤去手続きが必要です。

• 電気: 電力会社に連絡し、電気の供給契約を解約します。電柱から建物へ引き込まれている引込線とメーターを撤去してもらいます。
• ガス: ガス会社に連絡し、ガスの閉栓手続きを行います。都市ガスの場合は、地中に埋まっているガス管の撤去（ガス栓の撤去）も解体工事に先立って行う必要があります。プロパンガスの場合は、ボンベの回収のみで済みます。
• 水道: 解体工事中、散水や粉塵抑制のために水道を使用することが多いため、すぐに停止するのではなく、解体業者と相談の上、「解体工事用」として契約を残し、工事完了後に閉栓・撤去の手続きを行うのが一般的です。

これらの手続きを怠ると、工事がストップしたり、予期せぬ事故につながることもあるため、解体工事のスケジュールに組み込んで確実に実行することが重要です。

建替えに伴う解体工事で必要な「滅失登記」の手順と注意点

建替えに伴う解体工事が完了したら、1ヶ月以内に法務局で「建物滅失登記」を行う義務があります。これは、登記簿上から古い建物の記録を消すための手続きです。

• 手順: 建物滅失登記申請書に、解体業者が発行する「建物取壊し証明書」や、申請者の印鑑証明書などを添えて法務局に提出します。
• 注意点: 滅失登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です（費用相場は5万円程度）。この登記を忘れると、固定資産税が課税され続けたり、新しい建物の登記（建物表題登記）ができなかったりといった問題が発生します。建替えに伴う解体工事の完了後、速やかに手続きを進めましょう。

建替えに伴う解体工事の依頼先：分離発注と一括発注の比較

建替えに伴う解体工事の依頼方法には、大きく分けて「分離発注」と「一括発注」の2通りがあり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。どちらを選ぶかで、費用や工事の質、管理の手間が大きく変わってきます。

ハウスメーカーに一括依頼する際の建替えに伴う解体工事のメリットとデメリット

建替えに伴う解体工事を新築を依頼するハウスメーカーや工務店にまとめて依頼する方法（一括発注）は、手続きが非常に楽になる一方で、費用面でのデメリットもあります。

項目	ハウスメーカーに一括依頼する際の建替えに伴う解体工事のメリット	デメリット
	1. 窓口が一本化されるため、手配の手間が大幅に軽減されます。新築と解体の日程調整や連絡を全てハウスメーカーが行ってくれるため、施主様の負担が最小限に抑えられます。	1. 解体費用に中間マージンが上乗せされ、費用が割高になります。ハウスメーカーが提携している解体業者へ発注するため、直接依頼するよりも10〜30%程度コストが高くなることがあります。
	2. 工期や工程の調整がスムーズに進みます。解体後の新築工事開始に合わせたスケジュール管理をハウスメーカーが一元的に行うため、工期の遅延リスクが低くなります。	2. 解体業者の選定の自由度がありません。施主側で優良な解体業者を選ぶことができず、ハウスメーカーの提携業者の工事品質や価格が適正か判断しにくいという難点があります。
	3. 解体後の地盤や基礎工事の連携が円滑です。新築の基礎工事に必要な地盤の整地レベルや、地中障害物発見時の対応方針などについて、建築担当者と解体業者の間で認識のズレが生じにくいです。	3. 費用の内訳が不明瞭になりやすいです。解体費用が新築費用全体の「一式」として計上され、足場代や処分費などの細かな内訳がわかりにくい場合があります。
	4. 万が一トラブルが発生した場合でも、ハウスメーカーが責任を持って対応してくれます。解体業者と直接交渉する手間がなく、トラブル解決への安心感があります。	4. 地中障害物など予期せぬ追加費用発生時の交渉が間接的になります。直接解体業者と交渉できないため、追加費用の適正価格であるか判断が難しくなります。

解体業者に直接依頼（分離発注）する際の建替えに伴う解体工事のメリットとデメリット

建替えに伴う解体工事を、新築とは別に解体専門業者に直接依頼する方法（分離発注）は、コストを抑えられる可能性が高い一方で、管理の手間が増えます。

項目	解体業者に直接依頼（分離発注）する際の建替えに伴う解体工事のメリット	デメリット
	1. 中間マージンが発生しないため、解体費用を大幅に抑えることができます。ハウスメーカーを通さず、解体業者に直接支払うことで、10〜30%程度のコスト削減が期待できます。	1. 新築と解体の工程管理や調整を全て施主様自身で行う必要があります。解体完了日と新築着工日の調整が複雑になり、スケジュール管理に手間がかかります。
	2. 複数の解体業者から見積もりを取り、適正価格で契約できます。相見積もりを行うことで、地域の相場を把握し、最も技術力と価格のバランスの取れた優良な解体業者を選定することが可能です。	2. 地中障害物など、トラブル発生時の責任の所在が不明確になる場合があります。解体業者とハウスメーカーの間で、責任の切り分けが曖昧になりやすく、施主様が間に入って解決する必要が生じる場合があります。
	3. 地域密着型の解体業者を選ぶことで、近隣対策が丁寧になります。地域での評判を重視する専門業者は、近隣への挨拶や工事中の配慮を徹底してくれることが多く、近隣トラブルのリスクを軽減できます。	3. 全ての業者選定、契約、支払いを個々に行う手間が発生します。ハウスメーカーとの契約に加え、解体業者との契約や支払いを別個で行うため、事務的な作業が増加します。
	4. 解体工事の細かい内容（使用する重機や作業方法）について、専門家と直接相談・交渉ができます。疑問点や要望を直接伝えられるため、納得のいく工事内容で進めることができます。	4. 優良な解体業者を見極める知識が施主側に求められます。悪徳業者や不当な追加費用を請求する業者を避けるため、業者選びに一定の専門知識や時間が必要になります。

建替えに伴う解体工事で注意すべきトラブル事例と近隣対策

建替えに伴う解体工事は、騒音や振動、粉塵の飛散が避けられず、近隣とのトラブルに発展しやすい工程です。事前にリスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。

建替えに伴う解体工事中の騒音・振動トラブルを避ける具体的な方法

解体工事は、重機を使用するため、特に騒音や振動が発生します。近隣トラブルを避けるために、以下の対策を徹底することが必要です。

1. 工事前の丁寧な挨拶:解体工事開始の1週間前までに、解体業者の担当者と一緒に、近隣の方々へ挨拶を行います。工事期間、作業時間、連絡先を明記した書面を渡し、騒音や振動が発生することについて、誠意をもって説明します。手土産を持って訪問し、顔の見える関係を築くことが、トラブル予防の第一歩です。
2. 徹底した養生（ようじょう）:建物の周囲に隙間なく防音・防塵シートでできた足場を設置します。特に振動の大きい重機作業を行う際は、一時的に作業を中断するなど、配慮を徹底することが求められます。
3. 作業時間の厳守:基本的には、早朝や夜間、日曜・祝日の作業は行いません。多くの自治体では、作業時間を午前8時〜午後6時までなどと定めています。近隣への配慮として、この時間を厳守することが大切です。

アスベスト調査・撤去に関する建替えに伴う解体工事の法規制

古い建物を建替えに伴う解体工事する場合、特に注意が必要なのが「アスベスト（石綿）」の問題です。アスベストは、2006年9月以降に建てられた建物には使用されていませんが、それ以前の建物には使用されている可能性があり、発がん性があるため、厳しく法規制されています。

• 事前調査の義務: 2022年4月以降、解体する建物の大きさにかかわらず、アスベストの有無について専門家による事前調査が義務付けられました。
• 届出の義務: アスベストが含まれていると判明した場合、自治体への届出が必要です。
• 隔離・撤去: アスベストの飛散を防ぐため、作業場所を隔離し、専門の技術を持つ業者が厳重な管理のもとで撤去しなければなりません。

これらの調査・撤去には専門知識と追加費用（数十万〜数百万円）が発生するため、建替えに伴う解体工事の初期段階で業者に確認することが非常に重要です。

【実体験】解体工事中に発生した予想外の追加費用と対策エピソード

以前、倉敷市内で建替えに伴う解体工事を請け負った際の話です。見積もり時、地盤は特に問題ないように見えましたが、建物を解体したところ、地中から大きなコンクリートの塊と古い井戸が発見されました。これは、過去の施主様が建替え時に前の基礎を埋め戻したもので、図面にも残っていませんでした。

この予期せぬ地中障害物の撤去により、追加で100万円近くの費用が発生し、工期も1週間延長になってしまいました。

対策として、ACTIVE（アクティブ）では、この経験から、現地調査の際に金属探知機を使用したり、近隣住民の方々へ過去の履歴についてより詳細な聞き取りを行ったりすることで、リスクを極力低減する努力をしています。また、万が一地中障害物が見つかった場合でも、その場で写真を撮影し、費用の根拠を明確に提示することで、施主様との信頼関係を維持することを徹底しています。建替えに伴う解体工事は、追加費用が発生し得ることを理解し、信頼できる業者と契約することが何よりも大切です。

優良な建替えに伴う解体工事業者を見極めるためのチェックリスト

分離発注を検討する場合でも、一括発注の場合でも、実際に工事を行う解体業者が優良であるかを見極めることは、建替えに伴う解体工事の成功に直結します。

見積もり比較で確認すべき建替えに伴う解体工事業者の資格と実績

適正な建替えに伴う解体工事を行う業者かを見極めるためには、以下の資格と実績を必ず確認しましょう。

• 解体工事業登録または建設業許可:解体工事を行う業者は、都道府県知事による「解体工事業登録」、あるいは「建設業許可」のいずれかを取得している必要があります。特に500万円以上の解体工事を行う場合は建設業許可（土木工事業・建築工事業・解体工事業など）が必要です。これらの許可番号がホームページや見積書に明記されているか確認しましょう。
• 産業廃棄物収集運搬業許可:解体で発生した廃棄物を自社で運搬する場合、この許可が必要です。他社に委託する場合でも、委託先がこの許可を持っているか確認することが重要です。
• 建替えに伴う解体工事の実績:優良な業者は、ウェブサイトなどで過去の施工事例を公開しています。ご自身の建物と似た構造や規模の解体工事の実績が豊富にあるかを確認することで、技術力や経験値を推測できます。

契約前に確認すべき建替えに伴う解体工事の保険と保証体制

予期せぬ事故やトラブルに備え、業者が適切な保険に加入しているかを確認することは、施主様自身の安全を守るために不可欠です。

• 損害賠償保険への加入:解体工事中に、建物の倒壊や、重機の操作ミスにより、隣家の建物や車、公共物に損害を与えてしまうリスクはゼロではありません。業者が「請負業者賠償責任保険」などの損害賠償保険に加入していることを必ず確認し、万が一の際の補償体制を明確にしておきましょう。
• マニフェスト（産業廃棄物管理票）の発行:解体で出た廃棄物が不法投棄されず、適正に処理されたことを証明する書類が「マニフェスト」です。優良な業者は、工事完了後に必ずこのマニフェストの写しを施主様に発行します。これを確実に発行してくれるか、契約前に確認しましょう。

建替えに伴う解体工事の費用を安く抑えるための交渉術とコツ

建替えに伴う解体工事の費用は高額になりがちですが、いくつかの工夫をすることで費用を抑えることが可能です。

適正価格を知るための複数業者への建替えに伴う解体工事の見積もり依頼の重要性

建替えに伴う解体工事の費用を安く抑えるための最も効果的な方法は、複数の解体専門業者から見積もりを取ること、すなわち「相見積もり」です。

• 適正価格の把握: 業者によって費用は大きく異なります。3社程度の見積もりを比較することで、ご自身の建物の解体工事にかかる適正価格の範囲を知ることができます。極端に安い業者は、不法投棄や手抜き工事のリスクがあるため、避けるべきです。
• 内訳の比較: 「解体工事一式」といった大雑把な見積もりではなく、「建物解体費」「廃棄物処分費（種類別）」「足場養生費」「諸経費」など、細かく内訳が記載されているかを確認します。内訳が明確な業者であれば、どこに費用がかかっているか明確になり、費用の交渉もしやすくなります。

ACTIVE（アクティブ）では、地域の相場を熟知しているため、適正で透明性の高い見積もりをご提示し、費用に関する疑問を徹底的に解消することを心がけています。

建替えに伴う解体工事の不要な残置物を事前に処分する効果的な方法

解体費用は、建物そのものの解体費よりも、内部に残された残置物（家財道具や不用品）の処分費用が大きな割合を占めることがあります。

• 残置物は施主が処分する: 解体業者は、残置物の処分を別途費用として請求します。そのため、費用を抑えるには、解体業者に依頼する前に、施主様自身で可能な限り家財道具を処分することが最も効果的です。
• 具体的な処分方法: 自治体の粗大ゴミに出す、リサイクル業者に買い取ってもらう、不用品回収業者を利用するなど、様々な方法を組み合わせて処分しましょう。

例えば、建替えに伴う解体工事の前に、ご自宅の不要な家具類を全て処分した結果、解体費用から約30万円の残置物処分費用を削減できたお客様もいらっしゃいます。手間はかかりますが、この事前準備が最終的なコストに大きく影響します。

まとめ

この記事では、新築への第一歩となる建替えに伴う解体工事について、その費用相場、全体の流れ、必要な手続き、そして後悔しないための業者選びのポイントを詳しく解説しました。

建替えに伴う解体工事は、高額な費用と複雑な手続きが伴いますが、事前に知識を身につけ、信頼できる解体工事業者を選ぶことで、不安なくスムーズに進めることができます。

特に、ハウスメーカーへの「一括発注」か、解体専門業者への「分離発注」かは、コストを大きく左右する重要な選択です。

ご自身の状況に合わせて最適な方法を選び、必ず相見積もりを取って適正価格を見極めることが成功の鍵となります。

岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

ACTIVE（アクティブ）では、岡山・倉敷・福山・鳥取・広島でお客様にピッタリの解体工事を提案しています。

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