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こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。

「建物解体」を検討されている方にとって、隣地との間に横たわる境界線の問題は、最も心配な事柄の一つではないでしょうか。

「工事中に隣家との間でトラブルが起きたらどうしよう…」「境界線が曖昧で、どこまで手をつけていいか分からない」といったお悩みを抱えるのは当然のことです。

特に建物解体は、騒音や振動、粉じんの飛散を伴うため、隣地との境界線を巡る問題は、工事の成否を左右する重要な課題となります。

この記事では、建物解体工事を進める上で避けて通れない境界線や隣地との関係について、トラブルを未然に防ぐための確認ステップ、法律的な知識、そして円満に工事を終えるための隣人への配慮まで、その全容を徹底的に解説します。

この記事を読むと、境界線を明確にするための具体的な方法、隣地との間で起こりやすいトラブル事例と対処法、そして何より安心して解体工事を進めるための準備が全て分かります。

この記事は、解体工事を検討しているが隣地との境界線問題に不安を感じている方、過去に近隣トラブルを経験したくない方、そして岡山・倉敷エリアで信頼できる解体工事業者を探している方にぜひ最後まで読んでいただきたいです！

建物解体で境界線トラブルが起こる具体的な原因

建物解体工事において、隣地との境界線を巡るトラブルは、決して珍しいことではありません。

解体工事の依頼主様が意図せずとも、工事の特性上、近隣住民の方に多大な影響を与えてしまう可能性があるからです。

建物解体時に境界線を曖昧にしておくことで起こる問題

建物解体の計画段階で、所有地の境界線が明確に確認されていない場合、トラブルの火種となります。解体工事が始まってから「ここまでは自分の土地だと思っていた」という認識のずれが表面化すると、手戻りや工事の中断につながります。特に、長年にわたって住居として利用されていた建物の場合、ブロック塀や植栽などが、実際には隣地所有者との共有物であったり、意図せず境界線を越えてしまっている「越境物」であるケースも散見されます。

越境物の問題：たとえば、解体対象の建物の軒先や雨樋、木の枝などが隣地に侵入している場合、これを勝手に撤去すると器物損壊や不法行為と見なされる可能性があります。

境界標の損傷：境界線を明確に示す境界標（プレートや杭）が、工事の振動や重機の操作によって誤って破壊・移動されてしまうと、後々、隣地所有者との間で深刻な紛争を引き起こす原因となります。

工事範囲の誤認：解体業者が誤って隣地の構造物（塀やカーポートなど）に接触・損傷させてしまうと、損害賠償問題に発展し、工事の遅延を招きます。

これらの原因を未然に取り除くためにも、建物解体工事に着手する前に、隣地との境界線を正確に把握し、相互の認識を一致させることが極めて重要になります。私自身、以前、境界線ギリギリの解体現場を担当した際、古いブロック塀が共有物であることを事前に確認せず、危うく撤去しそうになり、慌てて隣地の方に相談した経験があります。幸い、すぐに気づき大事には至りませんでしたが、事前の確認の重要性を痛感しました。

建物解体前に必ず行うべき「境界線」の隣地確認ステップ

建物解体を円滑に進めるためには、事前の準備と確認が9割を占めると言っても過言ではありません。特に隣地との境界線に関する確認は、最も時間をかけて丁寧に行うべき工程です。

1. 登記簿と地積測量図による境界線の確認

建物解体工事に着手する前に、まず法務局に保管されている公的な資料を確認します。

• 地積測量図の確認：土地の面積や形状、境界標の位置や種類が記された「地積測量図」を確認します。この図面があれば、法的な境界線の情報を把握することができます。ただし、地積測量図がない場合や、古い図面で現地と一致しない場合もあります。
• 現地の確認：図面と照らし合わせ、現地に境界標（コンクリート杭、金属標、石杭など）が設置されているかを確認します。もし境界標が確認できない、または破損している場合は、次のステップに進む必要があります。

2. 専門家による「境界線」の明確化（測量）

公的な資料だけでは境界線が特定できない、または隣地所有者との認識にずれがある場合は、土地家屋調査士に依頼して測量を実施します。

• 境界確定測量：法務局の資料に基づき、土地家屋調査士が立ち会いのもと、隣地所有者と境界線の位置を確認し合い、合意することで境界線を確定させます。この確定した境界線には新たに境界標が設置され、その後のトラブルを決定的に回避できます。
• 費用の目安：この測量には数十万円の費用と数ヶ月の期間が必要になることが多いですが、解体後の建替や売却を見据えると、境界線の明確化は資産価値を高める上でも非常に有効な投資と言えます。

3. 隣地所有者への確認と合意の形成

測量結果が出たら、解体工事の前に必ず隣地所有者に確定した境界線の位置を確認してもらい、同意を得ることが重要です。

• 書面での合意：口頭ではなく、「境界確認書」などの書面で相互の合意を記録に残します。これにより、将来的に「言った、言わない」の水掛け論になることを防げます。
• 越境物の処理：もし解体対象の建物や構造物に隣地への越境物がある場合は、その処理方法（撤去、補修など）についても、この段階で隣地所有者と話し合い、合意を取り付けることが不可欠です。

境界線を巡る隣地とのトラブル事例と法律上の扱い

建物解体工事で発生する隣地とのトラブルは、境界線の認識のずれから、物理的な被害、精神的な不満まで多岐にわたります。これらのトラブルが起こった際の法律上の扱いや、事前に知っておくべき民法の規定を解説します。

事例1：境界線を越えた工事による隣地の損壊

解体業者が重機を操作する際、誤って隣地のブロック塀やフェンス、庭木などに接触・損壊させてしまうケースです。これは、業者の過失によるものであり、民法上の不法行為（民法第709条）に該当します。

• 法律上の扱い：解体工事の依頼主（注文者）も、業者の選任・監督に過失があった場合や、損害の発生を予見できたにもかかわらず適切な措置を講じなかった場合は、損害賠償責任を負う可能性があります。通常、優良な解体業者は請負賠償責任保険に加入しており、保険で対応しますが、依頼主様も業者任せにせず、事前に保険加入状況を確認することが大切です。

事例2：隣地への粉じん・騒音・振動による被害（受忍限度）

解体工事は騒音、振動、粉じんの飛散が避けられませんが、その程度が社会通念上の「受忍限度」を超えると、隣地所有者は生活妨害として損害賠償や差止請求を行うことができます。

• 法律上の扱い：建物解体における騒音や振動は、特定建設作業として「騒音規制法」や「振動規制法」などで基準が定められています。これらの基準を遵守することは当然ですが、それとは別に、隣地所有者の居住権を侵害しないよう、作業時間や養生、散水などの対策を徹底する必要があります。

事例3：境界線上の塀・共有物の勝手な撤去

境界線上に存在する塀や垣根などは、民法第225条で原則として隣地所有者との共有物と推定されています。これを隣地の同意なく勝手に解体・撤去することは、法的な紛争に直結します。

• 法律上の扱い：共有物を撤去・変更するには、隣地所有者全員の同意が必要です。もし解体対象の塀が共有物である場合は、解体工事の前に必ず隣地と話し合い、撤去費用や新設費用などの負担についても合意形成しておくことが求められます。

建物解体の「境界線」を明確にする3つのメリットとデメリット

建物解体前に境界線を明確にすることは、短期的な費用や手間がかかる一方で、中長期的に見ると多くのメリットがあります。ここでは、境界線を確定・明確にすることのメリットと、それにかかるデメリットをそれぞれ4文以上で具体的に解説します。

1. 境界線を明確にする3つのメリット

• メリット1：隣地トラブルを未然に回避し、工事をスムーズに進行できます。 建物解体前に境界線を確定することで、工事中に「越境している」「工事範囲が違う」といった認識のずれによる隣地との紛争を完全に防げます。明確な境界標があれば、解体業者も安心して作業を進められ、工事の中断リスクがなくなり、予定通りの工期で解体を終えることが可能になります。
• メリット2：将来的な不動産の売買や建替がスムーズになります。 境界線が確定し、境界確認書などが整備されている土地は、買い手や金融機関に対して「紛争リスクの少ない優良な土地」と見なされます。特に岡山エリアでは、古い土地が多く、境界線が曖昧な物件も多いため、明確な境界線情報は不動産の資産価値を高め、売却時の交渉を有利に進める大きな武器になります。
• メリット3：解体後の新しい構造物（塀など）の設置が正確に行えます。 建物解体後、新たにフェンスや塀を設置する際、境界線が曖昧だと、将来的に「越境している」と隣地からクレームが来る可能性があります。事前に境界線を確定させていれば、新しい構造物を正確に境界線の内側に設置でき、安心して土地を利用し続けることができます。

2. 境界線を明確にするデメリット

• デメリット1：測量や手続きに費用と時間が必要となります。 境界線を確定させるための測量（境界確定測量）を土地家屋調査士に依頼すると、数十万円の費用が発生し、隣地所有者との立ち会いや法務局への申請などで数週間から数カ月の時間が必要です。この費用と期間は、建物解体全体のスケジュールと予算に組み込む必要があり、準備期間が短い場合は大きな負担となる可能性があります。
• デメリット2：隣地との話し合いが必要になり、関係構築に労力を要します。 境界確定測量を行う際には、必ず隣地所有者の立ち会いと合意が必要です。隣地所有者が多忙であったり、非協力的であったりする場合、日程調整や交渉に手間取り、精神的な負担を感じることがあります。特に隣地との関係が元々良くない場合は、慎重な対応が求められます。
• デメリット3：越境物が判明した場合、その処理に追加の費用がかかる可能性があります。 測量によって、解体対象の建物の一部や、過去に設置した塀などが意図せず隣地に越境していることが判明する場合があります。この越境物を撤去・是正するためには、追加の工事費用や、隣地所有者への補償が発生する可能性があり、当初の予算をオーバーする原因となり得ます。

建物解体における隣地への挨拶と円満な関係構築のポイント

建物解体工事は、単なる物理的な作業ではなく、隣地との人間関係を維持し、配慮を示すための「コミュニケーション」の側面も強く持っています。事前の挨拶と丁寧な対応は、万が一トラブルが発生した際の解決のしやすさに直結します。

1. 挨拶時の訪問のタイミングと伝え方

隣地への挨拶は、建物解体工事の1週間から10日前を目安に、必ず解体工事の発注者（お客様ご自身）と解体業者の担当者が同行して行うのがベストです。ACTIVE（アクティブ）では、この挨拶回りへの同行を標準サービスとして提供しています。

• 伝えるべき内容：訪問時には、「工事期間（始期と終期）、作業時間、騒音や振動が発生する期間、連絡担当者（解体業者の現場責任者）の連絡先、万全の配慮を行うこと」を具体的に伝えます。
• 手土産：形式的ではありますが、タオルや洗剤などの手土産を持参することで、隣地の方の心理的な抵抗感を和らげる効果があります。
• 重要な一言：最後に、「ご迷惑をおかけしますが、何か気になる点がございましたら、遠慮なく担当者にご連絡ください」と、隣地の方の意見を聞く姿勢を示す一言を付け加えることが、信頼構築のポイントです。

2. 工事中の具体的な配慮と情報共有

挨拶が終われば終わりではありません。工事期間中も隣地への配慮を継続することが、円満な関係を保つ鍵です。

• 養生の徹底：粉じんの飛散を防ぐため、防音シートや防じんネットなどの養生を隣地との境界線側に特に念入りに行うよう、解体業者に指示します。
• 定期的報告：工事が長期にわたる場合は、週に一度程度の進捗状況や、大きな音が出る作業日の予定を隣地の方に伝える（ポストに投函するなど）ことで、「放置されていない」という安心感を与えられます。
• 清掃の徹底：隣地側に泥やほこりが飛散した場合は、解体業者が毎日作業後に丁寧に清掃することを徹底させます。この「見えない配慮」が、隣地の方の不満を大きく軽減します。

境界線ギリギリの建物解体工事で注意すべき隣地への配慮

建物解体の対象となる建物が境界線からほとんど離れていない、いわゆる「境界線ギリギリ」の状況では、通常の解体工事以上に細心の注意と隣地への配慮が求められます。重機や作業員が隣地の空間を使用せざるを得ない場合があるからです。

1. 隣地使用の承諾を得るための交渉

民法第209条には、隣地所有者は、境界線付近の建物の築造や修繕、解体などの目的で必要な範囲で、隣地を使用できるという規定があります（囲繞地通行権とは異なります）。

• 「隣地使用権」の適用：ただし、この権利を行使する場合でも、隣地所有者の承諾を得る必要があります。承諾なしに隣地に立ち入ることはできません。
• 交渉のポイント：解体業者に、隣地に立ち入る必要がある具体的な理由（足場の設置、防護措置の設置など）、使用期間、万が一の際の補償体制を明確に提示させ、丁寧に承諾を得るための交渉を行う必要があります。隣地の方にとっては、知らない人が庭に入ることは大きなストレスであるため、最大限の誠意を示すことが重要です。

2. 境界線側の手作業による慎重な解体

境界線ギリギリの作業では、重機を使用することで隣地に振動や衝撃が伝わりやすくなります。

• 手作業の導入：隣地に面した壁や構造物を解体する際は、重機による一気に壊す方法ではなく、ブレーカーや手作業での慎重な解体（人力解体）を多用するよう解体業者に依頼します。これにより、騒音や振動は増えますが、隣地への物理的な損害リスクは大幅に減らすことができます。
• 作業員の意識徹底：ACTIVE（アクティブ）のような優良な解体業者では、境界線ギリギリの現場に入る作業員に対し、事前に隣地との境界標の位置や、特に注意すべき構造物を確認させ、細心の注意を払って作業に当たるよう教育を徹底しています。

境界線上にある塀や構造物などの共有物に対する建物解体の考え方

建物解体を検討する際、敷地の境界線上に存在するブロック塀、生垣、フェンスなどの構造物が「誰のものか」という判断は非常に難しく、トラブルの温床になりがちです。

1. 塀・垣根の共有推定と費用の負担

民法第225条では、境界線上に設けられた塀や垣根は、原則として隣地所有者との共有物であると推定されます。

• 費用の負担：共有物である場合、その設置や修繕、解体にかかる費用は、原則として隣地所有者と折半で負担することになります。建物解体に伴い、共有の塀を撤去する必要がある場合は、この費用負担についても事前に隣地と話し合い、合意が必要です。
• 個人の所有物の場合：ただし、塀が境界線から自己の敷地側に完全に建てられている場合は、それは個人の所有物であり、隣地の同意なく解体・撤去が可能です。そのため、まずは測量で境界線を正確に把握することが最初の一歩になります。

2. 越境している木の枝や構造物の処理

解体対象の敷地にある木の枝が隣地に張り出している場合や、建物の軒先や雨樋が境界線を越えている「越境物」が存在する場合の対処法です。

• 木の枝の処理：民法が改正され、2023年4月以降は、隣地に越境している木の枝を隣地所有者が自分で切り取ることができるようになりました（改正民法第233条の2）。しかし、トラブルを避けるためにも、解体前に所有者側（お客様側）が隣地の方に声をかけ、責任をもって剪定・伐採を行うべきです。
• 構造物（建物部分）の越境：建物の基礎や外壁の一部が境界線を越えている場合は、隣地所有者はその撤去を請求することができます。建物解体の際には、この越境部分を撤去することになりますが、事前に隣地所有者に対し、工事によって越境状態が解消されることを丁寧に説明し、理解を得ることが重要です。

建物解体の境界線トラブル発生時の解決フローと相談先

どれだけ入念に準備しても、建物解体工事中に予期せぬ境界線トラブルが発生してしまう可能性はゼロではありません。万が一トラブルが起こった場合の冷静な解決フローと、頼れる相談先を知っておくことが安心につながります。

1. トラブル発生時の初期対応フロー

トラブルが発生したら、以下のステップで冷静に対応することが重要です。

• 事実の確認と工事の一時中断：隣地の方からのクレームや問題の指摘があった場合、まずは解体業者に指示して当該箇所の作業を一時中断させます。その上で、何が問題なのか（損害の範囲、原因）を現場責任者を通じて正確に把握します。
• 解体業者を通じた誠意ある謝罪：事実確認後、速やかに解体業者の担当者が隣地所有者に謝罪を行います。お客様ご自身も同行し、誠意をもって対応することが望ましいです。感情的にならず、相手の言い分をしっかりと聞く姿勢が大切です。
• 補修・賠償の提案：損害が発生している場合は、解体業者の加入している請負賠償責任保険を活用して、補修または金銭による賠償を速やかに提案します。この際、隣地の方の要望を尊重し、修理業者を選ぶなどの配慮も必要です。

2. 頼れる外部の相談先

話し合いでの解決が困難な場合や、法的な判断が必要な場合は、専門家に相談します。

• 土地家屋調査士：境界線の位置そのものが争点になっている場合は、境界確定測量の実績が豊富な土地家屋調査士に相談します。境界線の法的な根拠に基づいた解決をサポートしてくれます。
• 弁護士：損害賠償額や、隣地との交渉がこじれて訴訟の可能性が出てきた場合は、不動産・建築紛争に強い弁護士に相談します。
• ADR（裁判外紛争解決手続）：裁判よりも迅速かつ柔軟な解決を目指すADR機関（例：境界に関する紛争解決センターなど）を利用することも有効な手段です。これは、専門家が仲介に入り、話し合いでの解決をサポートしてくれます。

建物解体業者選びで「境界線・隣地配慮」を重視する理由

建物解体工事の成功は、ひとえに解体業者の質にかかっています。特に境界線や隣地への配慮といったソフト面において、優良な業者を選ぶことは、隣地トラブルを回避し、お客様の精神的負担を軽減する最大の防御策となります。

• 安心感の提供：隣地との境界線トラブルの経験が豊富で、その回避策を知っている業者は、お客様に対して具体的な対策（例：事前の測量推奨、工事前の詳細な隣人挨拶マニュアルなど）を提案できます。これにより、お客様は「この業者に任せれば大丈夫」という安心感を得ることができます。
• 現場管理の徹底：隣地への配慮を重視する業者は、現場監督の教育も徹底しており、作業員が境界標を損傷しないように、また隣地敷地内に資材を置いたり、ゴミを飛散させたりしないように厳格なルールを設けています。
• コミュニケーション能力：隣地の方からのクレームや問い合わせに対し、感情的にならず、冷静かつ迅速に対応できるコミュニケーション能力も重要です。岡山・倉敷を中心に活動するACTIVE（アクティブ）のような地域密着型の業者は、その地域の住民感情や特性を理解しているため、よりきめ細やかな対応が可能です。

解体業者を選ぶ際は、見積もりの金額だけでなく、「隣地への配慮計画」や「トラブル発生時の対応体制」について具体的な質問をし、その回答内容を比較検討することが非常に重要です。

まとめ

建物解体工事を成功させる鍵は、「建物解体 境界線 隣地」というキーワードが示す通り、物理的な作業の正確さだけでなく、隣地との境界線に関する事前の確認と、工事期間中、そして工事後も続く人間関係への配慮に尽きます。

境界線トラブルは、工期の遅延、予期せぬ出費、そして何よりも隣地との関係の悪化という、お客様にとって最も避けたい結果をもたらします。

この記事でご紹介したように、境界確定測量による境界線の明確化、隣地への丁寧な挨拶と情報共有、そして隣地配慮を徹底できる解体業者の選定が、トラブルを未然に防ぐための最も効果的な対策です。

岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

ACTIVE（アクティブ）では、岡山・倉敷・福山・鳥取・広島でお客様にピッタリの解体工事を提案しています。

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