岡山で解体工事のことならアクティブ

こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。

店舗を閉鎖したり、移転したりする際に必ず必要となるのが、店舗内装解体工事です。

「どこまで解体すればいいのかわからない」「高額な費用を請求されないか不安」といった悩みを抱えている店舗オーナー様は非常に多いのではないでしょうか。

特に、店舗内装解体は、建物を全て取り壊す全解体とは異なり、賃貸借契約で定められた「原状回復」や「スケルトン」の状態に戻すための、専門的な知識と技術が求められる工事です。

この記事では、店舗内装解体を検討されている皆様が抱える、費用の相場、工程、業者選び、そしてトラブル回避術といったすべての疑問を解消することを目指します。

特に費用を抑えるための具体的な方法や、賃貸借契約上の義務を果たすためのポイントに焦点を当てて詳しく解説していきます。

この記事を読むことで、店舗内装解体の全体像と適正な費用相場がわかり、信頼できる解体工事業者を見極めるためのチェックリスト、そして予期せぬトラブルを未然に防ぐ具体的な対策が明確になります。

この記事は、店舗内装解体の費用を適正に抑えたい方、初めて内装解体を行うにあたって何から手をつければいいか知りたい方、賃貸借契約における原状回復義務の範囲を正確に把握したい方はぜひ最後まで読んでみてください！

店舗内装解体とは？種類と目的を徹底解説

店舗内装解体とは、建物自体はそのまま残し、店舗内部の設備や間仕切り、内装材などを撤去する工事を指します。店舗内装解体は、単なる解体作業ではなく、その後の建物の利用方法や賃貸借契約の内容によって、求められる状態が大きく異なる点が特徴です。

内装解体（部分解体）と全解体の違い

内装解体は、建物の構造体（柱、梁、壁、基礎など）には手を加えず、建物内部の壁や天井、床材、設備（厨房設備、空調設備など）のみを撤去する「部分解体」の一種です。

この工事の目的は、多くの場合、次のテナントが利用しやすいようにしたり、オーナーに建物を返却するために元の状態に戻したりすることです。

一方、全解体は、建物のすべてを基礎から取り壊し、更地の状態に戻す工事を指します。全解体は、老朽化が進んだ建物や、土地の有効活用を図る場合に実施され、内装解体とは費用相場や工期、必要な手続きが大きく異なります。店舗内装解体を検討する際は、まずご自身の状況がどちらに該当するのかを明確にすることが重要です。

スケルトン工事と原状回復工事の明確な違い

店舗内装解体で特に重要なのが、「スケルトン工事」と「原状回復工事」の違いです。これらは賃貸借契約において、どちらの状態でオーナーに引き渡すかを定める重要なポイントになります。

• スケルトン工事：建物の構造体（躯体）以外の、内装、設備、間仕切り壁などを全て撤去し、コンクリート打ちっぱなしの状態（建物の骨組みだけの状態）に戻す工事です。次のテナントが自由に内装を設計できるようにするために行われます。
• 原状回復工事：賃借人が入居時の状態（借りた時の状態）に戻す工事です。契約内容によっては、前々テナントの内装や、建物の竣工時の状態に戻すよう定められていることもあります。スケルトン工事よりも広い範囲の撤去や、元の内装への復元が含まれることがあり、契約書の確認が不可欠です。

私が担当した倉敷市のカフェの内装解体の際、オーナー様は「スケルトンで引き渡す」と認識されていましたが、契約書をよく確認すると「入居時の状態に原状回復する」という条項があり、結局、一部の壁を復元する追加工事が発生したことがあります。このように、契約書の文言一つで工事範囲と費用が大きく変わるため、契約内容を専門家と確認することが極めて重要です。

店舗内装解体が必要になる主なケース

店舗内装解体が必要になるのは、主に以下のケースです。

1. 店舗の閉店・移転：賃貸借契約に基づき、テナント退去時に原状回復またはスケルトンの状態でオーナーに物件を返却する場合です。これが内装解体の最も一般的な理由となります。
2. 店舗のリニューアル・業態変更：同じ物件内で、店舗のイメージを刷新したり、飲食店から物販店へなど業態を変更したりする際に、既存の内装や設備を撤去する場合です。
3. 居抜き物件の改修：前のテナントの内装を一部利用する「居抜き」物件で、利用しない部分のみを撤去・解体する場合です。

店舗内装解体の費用相場と坪単価を徹底分析

店舗内装解体の費用は、物件の規模や業種、そして解体する範囲（スケルトンか原状回復か）によって大きく変動します。ここでは、費用相場と坪単価、そして費用を左右する要因について詳しく解説します。

内装解体費用の構成要素と内訳

内装解体の費用は、主に以下の要素で構成されています。これらの内訳を理解することで、見積もりの適正を判断しやすくなります。

費用項目	内容
解体工事費	壁、床、天井、間仕切り、設備などを実際に撤去する作業費用。人件費が中心。
産業廃棄物処理費	撤去した内装材、設備、什器などを運搬・処分するための費用。品目や量によって変動。
養生費・仮設費	近隣や共用部分を保護するための養生費用や、足場、仮設トイレなどの費用。
諸経費	申請手続き、現場管理費、保険料、交通費など、工事全体にかかる費用。
復旧・修繕費	原状回復の場合、撤去した部分を元の状態に戻すための費用（壁紙の張り替えなど）。

特に産業廃棄物処理費は、解体する内装材の種類（木材、コンクリート、金属、ガラス、プラスチックなど）や量によって大きく変わります。飲食店の内装解体では、厨房設備や油脂分の付着物など、特殊な廃棄物が多くなるため、処理費用が高くなる傾向があります。

業種・規模別に見る内装解体の坪単価相場

店舗内装解体の費用は、一般的に「坪単価」で示されることが多いです。しかし、撤去する内装や設備の量が多いほど、坪単価は高くなります。以下に、一般的な業種別の坪単価の目安を示しますが、あくまで参考値として捉えてください。

業種	解体範囲の傾向	坪単価の目安（税込）
事務所・物販店	軽微な内装、間仕切り、床材撤去が中心。	約3万円～6万円/坪
美容室・アパレル	設備は少ないが、複雑な内装・造作の解体が必要。	約4万円～8万円/坪
一般飲食店	厨房設備（ダクト、給排水、ガス）の撤去があり高くなる。	約6万円～10万円/坪
重飲食（焼肉・中華など）	特殊な換気設備やグリストラップなど、撤去物が多岐にわたる。	約8万円～15万円/坪以上

例えば、30坪の一般飲食店（内装解体費用目安約8万円/坪）の場合、解体費用だけで240万円程度が目安となります。これにアスベスト調査や特殊な廃棄物の処理費が加わる可能性があります。

費用を変動させる具体的な要因（工法、廃棄物の種類など）

店舗内装解体の費用を大きく左右する要因はいくつかありますが、特に重要なのは以下の点です。

• 解体工法：手作業が多いか、重機が使用できるかによって、人件費が大きく変動します。エレベーターのない高層階の解体や、建物全体に振動や騒音を出せない場所での内装解体は、手壊し作業が増えるため、費用が高くなります。
• 廃棄物の種類と量：前述の通り、飲食店の解体で大量の厨房設備や油脂を含む廃棄物が出る場合、処理費用が割高になります。また、特定の場所でしか処分できない品目がある場合も費用が上がります。
• アスベストの有無：店舗内装解体の前に、義務付けられているアスベスト調査を行い、もしアスベストが発見された場合は、法令に基づいた特別な飛散防止対策と解体・処分が必要となり、その費用が数百万円単位で上乗せされることがあります。

広島市で居酒屋の内装解体を担当した際、天井裏にアスベストを含む保温材が発見されました。通常の内装解体とは別に、アスベスト除去の専門業者を手配し、厳重な隔離措置を取ってから作業を行う必要があったため、工期が約2週間延び、費用も当初の見積もりから約3割増となりました。このように、事前に見えないリスクが潜んでいるのが店舗内装解体の難しい点です。

内装解体の工程をステップごとに解説

店舗内装解体をスムーズに進めるためには、事前の準備と工程の把握が欠かせません。

見積もり依頼から契約までの流れ

1. 賃貸借契約の確認：まずは、オーナー様との間で締結した賃貸借契約書を細部まで確認し、「原状回復」の範囲や「スケルトン」の定義を明確にします。この段階でオーナー様との認識のすり合わせを行うことが、後のトラブルを防ぐ最重要ステップです。
2. 現地調査と見積もり依頼：複数の解体工事業者に連絡を取り、現地調査を依頼します。契約内容で求められる状態（スケルトンか原状回復か）を正確に伝え、図面や写真を提供します。
3. 見積もりの比較検討：提出された複数の見積もりを比較検討します。単に総額だけでなく、解体範囲、廃棄物の内訳、工期、アスベスト調査費用、保険加入状況なども細かくチェックします。
4. 契約：信頼できる解体工事業者を選定し、工事内容、工期、費用、支払い条件などを明記した契約書を締結します。

工事前の準備（届出、近隣挨拶など）

契約後、実際の解体作業に入る前に、いくつかの重要な準備が必要です。

• 各種届出の提出：解体工事の規模や内容によっては、「建設リサイクル法」に基づく届出や、アスベスト事前調査結果の届出などが必要です。これらの手続きは通常、解体工事業者が行いますが、オーナー様も内容を把握しておく必要があります。
• 近隣への挨拶：騒音や振動が発生する解体工事は、近隣住民の方々にご迷惑をおかけする可能性があります。工事開始の1週間前までに、解体工事業者と一緒に、近隣の店舗や住民の方々へ丁寧な挨拶を行います。この際、工期や作業時間、解体工事業者の連絡先などを伝達し、理解を求めます。
• ライフラインの停止：電気、ガス、水道などのライフラインは、解体工事の前に停止手続きを完了させておきます。特にガスは、解体中に誤って配管を破損すると大事故につながるため、ガス会社に連絡し、確実に停止・閉栓してもらう必要があります。

実際の解体工事の流れと工期の目安

店舗内装解体は、以下の流れで進行します。

1. 仮設・養生工事：まず、粉塵の飛散防止や騒音対策のため、シートやパネルで養生を行います。また、重機や資材の搬入出のための通路を確保します。
2. 内装材・設備撤去：天井、壁、床の表面材を撤去します。次に、厨房設備、空調設備、照明器具などを順に取り外していきます。
3. 間仕切り壁・造作物の解体：間仕切り壁やカウンター、造作家具などを解体し、搬出します。
4. 産業廃棄物の搬出・処分：分別した解体ガラ（産業廃棄物）をトラックで搬出し、法令に基づき適切に処分場へ運搬します。
5. 仕上げ・清掃：契約内容に応じた状態（スケルトンまたは原状回復）に仕上げ、清掃を行い、オーナー様へ引き渡しを行います。

工期は、店舗の規模にもよりますが、10坪程度の小規模店舗で1週間～10日間、50坪程度の中規模店舗で2週間～3週間程度が目安となります。

内装解体の「原状回復」と「スケルトン」の義務と注意点

店舗内装解体において、最もトラブルになりやすいのが「原状回復」と「スケルトン」に関する契約上の義務の解釈です。

賃貸借契約における原状回復義務の範囲

賃貸借契約における原状回復とは、入居時の状態に戻す義務を指しますが、その範囲は契約書に細かく規定されています。

• 契約書の詳細確認：契約書に「スケルトンにする」と明記されているのか、「入居時の内装に戻す」と書かれているのかを明確に確認します。「入居時の内装に戻す」場合、前のテナントの内装を残したまま借りた「居抜き」なのか、建物の竣工時（新築時）の内装に戻すのかによって、解体の範囲や復旧工事の有無が大きく変わります。
• 通常損耗の扱い：通常の使用によって生じる損耗（経年劣化）の修繕費用は、賃貸人（オーナー）が負担するのが一般的ですが、店舗の内装においては、契約で特約が設けられていることが多くあります。オーナー様との間で、どこまでが通常損耗で、どこからがテナントの責任となるのかを事前に書面で確認することが重要です。

スケルトン渡しとは何か？その定義と注意点

スケルトン渡しは、建物の構造体（躯体）以外の全てを撤去する状態を指しますが、これも厳密な定義が必要です。

• 残置物の範囲：スケルトンと言っても、建物全体の消防設備や共用部の配管などは残す必要があります。どこまでが解体範囲に含まれ、どこからが残置物となるのかを、オーナー様や管理会社と図面で確認し、書面に残しておきましょう。
• 躯体の状態：スケルトン解体後、コンクリートの躯体にビスの穴などが残ることがあります。これも「原状回復」の観点から、穴埋めや補修が必要と判断される場合があるため、補修の有無も事前に確認することが肝心です。

トラブルを防ぐための契約内容の確認ポイント

トラブルを回避するためには、曖昧な部分を一切残さないことが重要です。

1. 引渡し状態の明確化：解体工事業者を交え、オーナー様・テナント間で「解体後の写真」を共有し、この状態での引渡しで問題ないか、書面で合意を取り付けます。
2. 残置物の定義：撤去する備品・内装・設備（残置物）の一覧表を作成し、所有権がどちらにあるのかも明確にしておきます。
3. 工期と違約金：契約書に定められた退去日までに工事が完了しない場合、違約金が発生することがあります。余裕を持った工期を設定し、万が一の遅延が発生した場合の対応についても解体工事業者と確認しておきましょう。

私が以前、福山市のロードサイド店舗の内装解体を担当した際には、オーナー様側の解釈が厳しく、「スケルトン」の状態からさらに床のモルタルを剥がすよう求められたことがありました。契約書に「コンクリートスラブ出し」と書かれていなかったため、追加費用の負担で揉めましたが、事前に写真と図面で詳細な合意書を作成していたおかげで、最終的には円満に解決しました。

店舗内装解体の費用を抑えるための具体的な方法

店舗内装解体の費用は高額になりがちですが、いくつかの工夫で費用を適正に抑えることが可能です。

相見積もりの有効活用と業者の選定基準

費用を抑えるための基本は、相見積もりの活用です。

• 3社以上の比較：最低でも3社以上の解体工事業者に依頼し、費用だけでなく、工事内容、工期、廃棄物処理の方法、保険加入状況を総合的に比較します。
• 一式計上に注意：「解体工事一式」「諸経費一式」など、内訳が不明瞭な見積もりは避けるべきです。優良な解体工事業者は、人件費、廃棄物の種類ごとの単価、運搬費などを細かく明示します。
• 地元業者を検討：岡山・倉敷など、事業所が近隣にある解体工事業者は、運搬費や移動費を抑えられる場合があるため、費用を抑えるのに有利な可能性があります。

解体工事と内装工事を分離発注するメリット・デメリット

一般的に、解体工事と、その後の内装工事や原状復旧工事を同じ業者に一括で依頼するケースが多いですが、これらを分離発注することで費用を抑えられる可能性があります。

	メリット	デメリット
一括発注	業者の連携がスムーズ、責任の所在が明確、工期短縮の可能性。	費用が割高になる場合がある、価格交渉の余地が少ない。
分離発注	解体専門業者に依頼することで費用を抑えられる可能性が高い、各工程で専門性の高い業者を選べる。	業者間の連携が必要、責任の所在が複雑化しやすい、管理の手間が増える。

Google スプレッドシートにエクスポート

費用を最優先で抑えたい場合は、解体工事だけを専門の解体工事業者に分離発注することを検討しましょう。ACTIVE（アクティブ）のような解体専門業者は、内装解体のノウハウと効率的な廃棄物処理ルートを持っており、一般の内装業者よりもコストメリットを出しやすい場合があります。

オーナー（貸主）との事前交渉の重要性

最も費用対効果が高い費用削減方法は、オーナー様との事前交渉です。

• 残置物の交渉：次のテナントが利用できる設備（エアコン、照明、トイレなど）がある場合、それらを「残置物」として残し、解体範囲から除外できないかを交渉します。解体・処分費用が削減できるだけでなく、オーナー様にとっても次のテナントへのアピールポイントになる可能性があります。
• 譲渡・売却：比較的新しい厨房設備や什器などは、買い取り業者に売却したり、次のテナントに有償または無償で譲渡（居抜き）したりすることで、解体費用を削減しつつ売却益を得られる可能性があります。

知っておきたい店舗内装解体時の法的規制と届出

店舗内装解体は、単なる撤去作業ではなく、いくつかの法令や届出が関わってきます。法令遵守は、後のトラブル回避とスムーズな工事に不可欠です。

建設リサイクル法と産業廃棄物の適正処理

• 分別解体と再資源化：店舗内装解体も「建設リサイクル法（建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律）」の対象となる場合があります。一定規模以上の解体工事を行う場合、コンクリート、木材、アスファルトなどを現場で分別し、リサイクルすることが義務付けられています。
• 産業廃棄物処理：解体によって発生した廃棄物はすべて産業廃棄物として、法令に基づき適正に処理しなければなりません。不法投棄は、解体工事業者だけでなく、発注者である店舗オーナーにも責任が及ぶ可能性があります。解体工事業者が「産業廃棄物収集運搬業許可証」と「産業廃棄物処分業許可証」を持っているか（または許可を持つ業者と提携しているか）を必ず確認し、マニフェスト（産業廃棄物管理票）の交付を受けることが必須です。

アスベスト含有建材調査の義務と手続き

店舗内装解体を行うにあたり、最も注意すべき法令の一つがアスベスト（石綿）関連の規制です。

• 事前調査の義務化：2022年4月1日より、解体工事の規模に関わらず、すべての解体・改修工事において、アスベストの有無を事前に調査することが義務付けられました。床面積の合計が80㎡以上の解体工事や、請負金額が100万円以上の改修工事は、調査結果を都道府県等に届け出る必要があります。
• 有資格者による調査：このアスベスト調査は、「アスベスト診断士」などの有資格者が行う必要があります。信頼できる解体工事業者は、この調査を含めた見積もりを提示してくれます。
• 費用と工期への影響：もしアスベストが発見された場合、前述の通り、専門の除去作業が必要となり、費用と工期が大幅に増加します。このリスクを理解し、事前に予算とスケジュールに組み込んでおくことが重要です。

その他の工事に必要な届出（道路使用許可など）

解体工事では、現場以外にも影響が及ぶため、他の届出が必要になることがあります。

• 道路使用許可：解体資材の搬入出や、トラックを一時的に駐車するために、公道を使用する必要がある場合は、所轄の警察署に「道路使用許可」を申請する必要があります。
• 特定建設作業実施届出：大きな騒音や振動を伴う作業を行う場合、解体工事の7日前までに自治体に「特定建設作業実施届出書」を提出する必要があります。これらの届出は通常、解体工事業者が代行しますが、遅延なく手続きが行われているかを確認しましょう。

優良な店舗内装解体業者を選ぶためのチェックリスト

店舗内装解体の成功は、信頼できる解体工事業者の選定にかかっています。費用が安いという理由だけで業者を選ぶのは非常に危険です。

解体工事業登録の有無と許可番号の確認

解体工事業者は、解体工事業の登録（または建設業許可のうち「土木工事業」「建築工事業」「とび・土工工事業」のいずれか）を受けている必要があります。

• 登録番号の確認：国土交通省や各都道府県の解体工事業者名簿で、その業者の登録番号や許可番号を確認しましょう。ACTIVE（アクティブ）のような優良な業者は、自社のホームページや名刺に必ず許可番号を明記しています。
• 実績の確認：特に店舗内装解体は専門的な知識が必要です。過去に同規模、同業種の内装解体実績が豊富にあるかを確認しましょう。

賠償責任保険への加入状況

解体工事では、予期せぬ事故（隣接する建物への損傷、第三者への怪我、解体物による公道への損害など）が発生するリスクがあります。

• 加入保険の種類：万が一の事故に備え、解体工事業者が「請負業者賠償責任保険」などに加入しているかを確認します。保険に加入していない業者を選んだ場合、事故発生時の損害賠償をオーナー様が負う可能性が出てきます。
• 補償額：補償額が十分であるかどうかも重要です。小規模な内装解体でも、万が一の事態に備え、数千万円以上の補償がある保険に加入している業者を選ぶべきです。

産業廃棄物処理の適正な処理体制

産業廃棄物の不法投棄は、発注者も罰せられるため、最も厳しくチェックすべき項目です。

• マニフェストの発行：解体工事業者が、排出されたすべての産業廃棄物について、マニフェスト（産業廃棄物管理票）を適正に発行し、最終処分まで責任を持って追跡管理できる体制にあるかを確認します。
• 処理業者との連携：自社で最終処分まで行う業者は少ないため、提携している産業廃棄物処分業者の許可証も確認することができればより安心です。

店舗内装解体でよくあるトラブル事例と回避策

店舗内装解体では、費用、工期、近隣との関係で様々なトラブルが発生しがちです。

追加費用や見積もり外費用の発生トラブル

最も多いのが、工事開始後の「想定外」による追加費用請求です。

• トラブル事例：見積もり段階では見えなかった、床下のコンクリートの厚みや、天井裏の隠れた配管の撤去に別途費用が発生した。アスベスト調査なしで工事を始めたところ、途中でアスベストが発見され、高額な追加費用と工期遅延が発生した。
• 回避策：見積もり依頼時に、「解体後の躯体状態（スケルトンの状態）で、見積もり外の追加費用が発生しないことを保証する」といった条項を契約書に盛り込むよう交渉します。また、アスベスト調査は必ず工事前に実施し、その費用と結果を契約に含めましょう。

近隣住民との騒音・振動トラブル

内装解体は、壁を壊したり、重機を使用したりするため、騒音や振動が避けられません。

• トラブル事例：工事の騒音が原因で、隣接する店舗の営業に支障が出た、近隣住民から自治体へ苦情が入り、工事停止を命じられた。
• 回避策：工事開始前に、解体工事業者が責任をもって近隣への挨拶を行い、工事期間、時間帯、解体工事業者の連絡先などを詳細に伝えます。可能であれば、騒音が発生しやすい時間帯を限定するなど、近隣への配慮を怠らないことが重要です。ACTIVE（アクティブ）では、近隣への配慮を最優先事項の一つとして作業を進めています。

工期の遅延による損害トラブル

特に退去期限が迫っている場合、工期遅延は大きな損害につながります。

• トラブル事例：廃棄物の処理に時間がかかり、予定していた退去日までに内装解体が完了せず、賃貸借契約の違約金が発生した。
• 回避策：契約書に、工期遅延が発生した場合の損害賠償に関する条項を設けておくことが有効です。また、解体工事業者の過去の実績から、工期遵守の信頼性を確認することも重要です。余裕を持った工期を設定することも、

まとめ

店舗内装解体は、単に店舗を片付けるだけでなく、賃貸借契約上の義務を果たすための重要な工事です。

成功の鍵は、契約内容の正確な把握、「スケルトン」と「原状回復」の定義の明確化、そして優良な解体工事業者の選定にあります。

• 費用の適正化：複数の解体工事業者から相見積もりを取り、内訳を細かく比較することで、店舗内装解体の費用を適正に抑えることが可能です。
• リスク回避：工事前のアスベスト調査の徹底と、産業廃棄物の適正処理を行う優良な解体工事業者を選ぶことで、法的リスクと追加費用トラブルを未然に防ぐことができます。

店舗内装解体は、専門的な知識が求められるため、ぜひACTIVE（アクティブ）のような解体工事のプロにご相談ください。

賃貸借契約書の確認から、近隣への配慮、法令遵守まで、すべての工程でオーナー様をしっかりとサポートさせていただきます。

岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

ACTIVE（アクティブ）では、岡山・倉敷・福山・鳥取・広島でお客様にピッタリの解体工事を提案しています。

岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続はACTIVE（アクティブ）にお任せください！！

岡山・倉敷・総社・玉野・津山・広島・福山・鳥取・香川での解体工事等に関するお問い合わせはこちらから