こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。
親から実家を相続したものの、どのように扱えばいいのか分からずに悩んでいませんか？
「空き家問題」や「固定資産税の負担」といった言葉を耳にするたびに、どうにかしなければと思いながらも、何から手を付ければいいのか分からず、時間だけが過ぎていくという方も多いのではないでしょうか。
この記事では、建物解体、相続、売却という3つの選択肢を軸に、それぞれのメリット・デメリットや、具体的な進め方について詳しく解説していきます。
この記事を読むと、相続した実家の扱い方について、それぞれの選択肢の pros and cons を把握し、自分にとって最適な方法を見つけるためのヒントが得られます。
建物を解体して更地にするのが良いのか、それともそのまま売却する方が良いのか、はたまたリフォームして活用する道があるのかなど、具体的な判断材料が手に入ります。
この記事は、親から実家を相続してどうすればいいか悩んでいる方、固定資産税の負担に苦しんでいる方、そして実家を売却して新たなスタートを切りたいと考えている方にぜひ最後まで読んでいただきたいです。
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親から実家を相続、このままじゃダメ？解体？売却？それとも…？
親から実家を相続するということは、多くの人にとって人生の大きな転機となります。
しかし、その喜びや思い出と共に、現実的な問題がいくつも付いて回ります。
私自身も祖父から古い家を相続したとき、その建物の老朽化が気になり、このままで良いのだろうかと不安に感じたことを覚えています。
特に、誰も住まなくなった家は劣化が進みやすく、最悪の場合、倒壊の危険性や不審者の侵入といったリスクも生じます。
さらに、誰も住んでいなくても毎年固定資産税はかかり続け、建物の状態を維持するための管理費や手間も決して無視できるものではありません。
これらの問題が、実家をどうするかという大きな課題として私たちの前に立ちはだかります。
3つの選択肢を網羅的に解説
相続した実家を前にして、多くの人が検討する選択肢は大きく分けて3つあります。
それは、建物を解体して更地にする方法、建物はそのままで売却する方法、そしてリフォームなどを施して活用する方法です。
それぞれの選択肢には、一長一短があり、どの方法が自分にとって最適かは、建物の状態や立地、そして何よりも所有者の希望や経済状況によって異なります。
解体するメリット・デメリット
建物を解体して更地にするという選択は、一見すると大きな費用がかかるように思えますが、実は多くのメリットがあります。
解体して更地にすると、土地の活用範囲が大幅に広がります。例えば、新しく家を建てたいと考えている人にとって、古家付きの土地よりも更地の方が購入後のイメージがしやすく、買い手がつきやすい傾向にあります。岡山・倉敷エリアの不動産市場でも、利便性の良い場所にある更地は需要が高く、売却価格が上がりやすいというデータがあります。
老朽化した建物を取り壊すことで、隣近所への倒壊リスクや、害虫発生といったトラブルの心配がなくなります。私の場合も、祖父の家が近隣の家と隣接していたため、万が一の建物倒壊でご近所に迷惑をかけたらどうしようかと悩んでいましたが、解体することでその不安がなくなりました。
不法投棄や不審者の侵入を防ぎ、防犯面での安全性が高まります。誰も住まなくなった空き家は、犯罪の温床となる可能性があり、自治体によっては適切な管理を怠ると罰則の対象となるケースもあります。
土地の境界線が明確になり、トラブルを回避できます。古くからの建物の場合、隣地との境界があいまいなことも少なくありません。建物を解体し、測量を行うことで、隣接する土地の所有者との境界トラブルを未然に防ぐことができます。
一方で、デメリットも存在します。
解体工事には、数百万円規模のまとまった費用が必要です。建物の構造（木造、鉄骨、RC造など）や広さによって費用は大きく変動します。特に、RC造のマンションやビルなどは、木造家屋よりも解体費用が高額になります。
住宅用地の固定資産税特例が適用されなくなり、税金が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。住宅が建っている土地は、固定資産税が安くなる特例が適用されていますが、建物を解体するとこの特例が解除されるため、一時的に税負担が重くなります。
土地の売却までに時間がかかると、その間の税金負担が大きくなります。解体工事が完了したとしても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。特に地方の物件は、売れ行きが鈍い場合もあり、その間の固定資産税負担が悩みの種になります。
解体後に地中から予期せぬ障害物（産業廃棄物や古い浄化槽など）が見つかった場合、追加で撤去費用が発生することがあります。事前の地歴調査で地中に何が埋まっているかを確認することは難しい場合も多く、追加費用が発生するリスクを念頭に置いておく必要があります。
解体業者選びのポイント
建物の解体工事は、人生で何度も経験することではないため、信頼できる業者を見つけることが非常に重要です。適切な業者選びをすることで、費用面でのトラブルを避け、スムーズに工事を進めることができます。
複数の業者から相見積もりを取ることが重要です。少なくとも3社から見積もりを取り、費用だけでなく、工事内容や追加費用の有無、担当者の対応などを比較検討することが大切です。見積書の内訳が明確で、追加費用が発生する場合の条件を事前に説明してくれる業者は信頼できます。
業者の実績や許可証を確認しましょう。建設業許可や産業廃棄物収集運搬業許可など、必要な許認可をきちんと取得しているか確認することが大切です。また、過去の施工事例をホームページなどで確認し、どんな建物の解体実績があるか把握することで、業者の得意分野が見えてきます。
近隣への配慮をしっかり行ってくれる業者を選びましょう。解体工事は騒音や粉塵、振動が発生するため、近隣住民とのトラブルになりやすいです。工事前の挨拶回りや、防音・防塵対策をしっかりと行ってくれるか、事前に確認しておきましょう。
そのまま売却を目指す
建物を解体せず、そのままの状態で売却することも一つの有効な選択肢です。この方法には、費用を抑えられるという大きなメリットがあります。
解体費用がかからないことが最大のメリットです。建物をそのままの状態で売却すれば、百万円単位の解体費用をかける必要がありません。特に、売却後の利益が少ないと見込まれる場合や、資金的な余裕がない場合には、この選択肢が有効です。
買主が建物をリノベーションやリフォームして活用したいと考える場合、古家付きの土地としての需要があります。特にレトロな建物や、古民家としての価値が見いだせる物件は、そのまま売却することでユニークな価値を訴求できます。
一方で、そのまま売却することにはデメリットも伴います。
建物の状態によっては、買い手が見つかりにくい場合があります。築年数が古く、大規模な修繕が必要な建物や、耐震性が低い建物は、敬遠されがちです。買い手側は、売却後の建物にかかる修繕費用を考慮するため、売却価格を低く設定せざるを得ないことがほとんどです。
解体工事にかかる費用は買主負担となります。そのため、買主は購入価格に加えて解体
費用を考慮する必要があり、結果的に売却価格が相場よりも低くなる傾向があります。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）のリスクがあります。建物に雨漏りやシロアリ被害などの不具合があった場合、売却後に買主から損害賠償を請求される可能性があります。このリスクを回避するために、売買契約の際に「現状有姿売却」といった特約を付けるケースが多いですが、買い手にとってはリスクとなるため、売却交渉が難航する可能性があります。
どんな家ならそのまま売却できる？
建物をそのままの状態で売却する際には、その建物が買い手にとって魅力的に映るかどうかが鍵となります。
築年数が浅く、建物の状態が良好である場合。築20年以内の建物や、大規模な修繕歴がある建物は、そのままの売却でも買い手が見つかりやすいです。
リノベーションやリフォームを前提とした需要がある場合。例えば、古民家風のカフェや店舗に活用したいと考える買い手もいます。特に、岡山・倉敷の観光地に近いエリアや、歴史的な街並みに溶け込む建物は、そのまま売却する方が価値が高まることもあります。
立地条件が非常に良い場合。駅が近い、商業施設が豊富、学校区が良いなど、土地としての価値が非常に高い場合は、建物の状態を問わず買い手が見つかりやすいです。買主は建物を解体して新築を建てることを前提に購入するため、建物の価値はあまり重視されません。
リフォームや活用を考える
相続した建物を解体も売却もせず、建物を活かすという選択肢もあります。
建物をリフォームして賃貸物件として貸し出すという方法があります。この場合、まとまったリフォーム費用が必要になりますが、家賃収入を得ることができ、長期的に収益を上げられる可能性があります。
家族や親戚に住んでもらうという選択肢です。実家を引き継ぐ人がいれば、建物の維持管理を任せることができ、建物が有効活用されます。
民泊として活用するという方法も人気を集めています。特に観光地に近い建物は、インバウンド需要の増加に伴い、民泊としての収益性が期待できます。
まとめ
相続した建物をどうするかという問題は、建物解体、売却、そして活用の3つの選択肢を慎重に比較検討することが重要です。建物を解体して更地にすれば、売却がしやすくなるメリットがある一方で、解体費用や税金負担が増えるデメリットがあります。そのまま売却すれば費用は抑えられますが、買い手が見つかりにくかったり、売却価格が低くなったりするリスクがあります。どの方法が最適かは、建物の立地や状態、そして所有者の資金状況によって異なります。
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Writer この記事を書いた人
菊池 哲也 株式会社ACTIVEの代表取締役
岡山県生まれ、岡山在住。解体工事は年間300件以上、アスベスト調査除去も行う解体工事のプロフェッショナルです。創業から30年以上培ってきた豊富な知識と経験で、迅速かつ安心安全でクオリティの高い施工を行っています。岡山で解体工事のことならお気軽にご相談ください。
