岡山で解体工事のことならアクティブ

こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。

「建物を解体しようと思ったら、地中から予期せぬものが出てきたらどうしよう…」「解体費用の見積もり以外に、高額な追加費用が発生するのではないか？」といった解体工事における埋設物に関する不安をお持ちではないでしょうか。私たちは、お客様のそうした地中に潜む不安に深く共感しています。

この記事では、解体工事を進める上で避けて通れない埋設物の問題について、その埋設物の種類から、発見された場合の追加費用、さらにはトラブルを未然に防ぐための具体的な対策まで、解体工事のプロフェッショナルとして徹底的に解説します。この記事を読むと、埋設物に関するリスクの全容、地中調査の必要性、そして費用を最小限に抑えるための賢い業者選びのポイントまで、すべてが分かります。

これから解体工事を控えている方、特に、土地売却や新築のための建て替えを検討中で、解体工事の埋設物に関する知識を深めたい方は、ぜひ最後まで読んでみてください！

解体工事における埋設物とは？主な種類と地中に残るリスク

解体工事を進める上で、地中に残された「埋設物」の存在は、工事計画や費用に大きな影響を与える可能性があります。解体工事における埋設物とは、建物の基礎部分以外の地中に残された、過去の構造物や廃棄物の総称です。これらの埋設物の多くは、前の建物を解体工事した際や、過去の土地利用の過程で適切に撤去されずに残ってしまったものです。

地中に潜む可能性のある解体工事の埋設物の主な種類

解体工事で発見される埋設物にはいくつかの種類があり、それぞれ撤去費用や難易度が異なります。具体的な埋設物の種類を事前に把握しておくことで、予期せぬトラブルを避ける準備ができます。

• コンクリートガラ・瓦礫（がれき）：前の解体工事で撤去しきれなかった建物の基礎の破片や、屋根瓦、ブロック塀などの破片が地中に残っているケースです。土地を掘削した際にコンクリートガラが大量に出てきた場合、その量に応じて処理費用が加算されます。コンクリートガラは、建築系廃棄物として処分されるため、その撤去費用は少なくありません。
• 浄化槽・井戸・古基礎：特に、昔ながらの住宅地や農地だった土地でよく見られます。浄化槽はそのまま残っていると、土壌汚染の原因となるため、内部の汚泥を抜き取り、本体を撤去するか、あるいは埋め戻しの処置が必要です。井戸は、そのまま放置すると土地の売買で敬遠される要因となるため、適切な「息抜き」の処置や埋め戻しが求められます。
• 生活系廃棄物・産業廃棄物：過去の所有者が不法投棄したものや、建設業者が不適切に処分したゴミなどが含まれます。プラスチックや金属片、家電製品などが地中から出てくることもあり、これらは分別して適正に処分しなければなりません。産業廃棄物である可能性もあるため、非常に高額な処分費用が発生する可能性があります。
• 地中杭（くい）：地盤が弱い土地で建物を支えるために打ち込まれた地中杭が、建物を撤去した後も地中に残っていることがあります。特に、大規模な建物の解体工事では、この地中杭の撤去が追加費用の大きな要因となることがあります。地中深くまで打ち込まれているため、専門的な重機を使った撤去作業が必要となります。

埋設物を放置することの解体工事における重大なリスク

解体工事の際に埋設物を撤去せず放置してしまうと、後の土地利用において重大なリスクが生じます。これらのリスクは、将来的な資産価値の低下にも直結します。

• 土地の売買における問題：土地を売却する際、地中に埋設物が残っていることが判明すると、買い手から敬遠される大きな原因となります。契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われるリスクも高まり、最悪の場合、売買契約が破談になる可能性もあります。売主は、解体工事を完了し、埋設物がない「更地」として引き渡す義務を負うことが一般的です。
• 新築工事への影響：建て替えを目的とした解体工事の場合、埋設物が残っていると新築の基礎工事に支障をきたします。予定していた場所に基礎を打てなくなったり、地盤改良が必要になったりすることで、新築工事のスケジュールが大幅に遅延し、さらに高額な追加費用が発生することになります。建築業者によっては、埋設物がある土地での施工を拒否される可能性もあります。
• 将来的な土地の沈下・陥没リスク：特に、撤去されずに残った浄化槽や井戸を適切に埋め戻さなかった場合、時間の経過とともに地盤が沈下したり、陥没したりするリスクがあります。これは、その上に建てられた建物の安全性にも関わる重大な問題です。

なぜ解体工事後に埋設物が見つかるのか？その原因とトラブル事例

解体工事は完了したはずなのに、その後の新築工事や土地売却の準備段階で埋設物が発覚するトラブルは後を絶ちません。これらのトラブルは、主に過去の解体工事における不適切な処理や、情報共有の不足によって引き起こされます。

過去の解体工事における不適切な埋設物処理

埋設物が後から発覚する最大の原因は、過去の解体工事において、手間や費用を惜しんで埋設物を地中に隠蔽したり、適切な処理を怠ったりしたことにあります。

• コンクリートガラや木くずの不法投棄：以前の解体工事で発生したコンクリートガラや木くずなどの産業廃棄物を、処分費用を削減するために地中に穴を掘って埋めてしまうという不正行為が過去にはありました。これは不法投棄にあたりますが、表面上は更地になっているため、すぐに発覚しにくいという問題があります。
• 浄化槽・井戸の埋め戻しの不備：浄化槽や井戸を撤去せずに、単に土で埋め戻すだけの簡易的な処置が行われた場合、地盤が安定せず、将来的に地盤沈下の原因となります。また、浄化槽の汚泥が残っていると、土壌汚染を引き起こす可能性もあります。

解体工事の埋設物に関する具体的なトラブル事例

実際に解体工事の現場で発生した埋設物に関するトラブル事例を知ることで、同様の事態を避けるための意識を高めることができます。

• トラブル事例1：追加費用で予算が倍増建て替えのための解体工事を行った際、地中から大量の廃材や古い基礎のコンクリートガラが発見されました。事前の見積もりには埋設物の撤去費用が含まれていなかったため、追加で埋設物の調査と撤去を行うことになり、最終的に当初の解体工事費用が約200万円から400万円に倍増してしまったケースがあります。施主様は費用負担の大きさから、一時的に新築工事の計画を中断せざるを得なくなりました。
• トラブル事例2：土地の売買契約が破談に所有していた土地を売却する契約を結んだ後、買主側の新築計画に伴う地盤調査で、地中深くから過去の建物の地中杭が多数発見されました。売主は埋設物がない「更地」として引き渡す義務がありましたが、この地中杭の撤去に数百万円の費用と数ヶ月の工期が必要となり、買主は計画の遅延を懸念して契約を解除。売主は解体工事の費用に加え、埋設物撤去費用、そして土地の売却機会の損失という三重の損害を負うことになりました。

解体工事前の地中調査（試掘）は義務？費用とメリット・デメリット

解体工事における埋設物トラブルを回避するための最も有効な手段の一つが、事前の地中調査（試掘）です。しかし、この調査は必ずしも義務ではありません。その費用対効果とリスクを正しく理解することが重要です。

解体工事における地中調査（試掘）の必要性と義務の有無

解体工事前の地中調査は、法律で義務付けられているわけではありません。しかし、新しい建物を建てるために行う解体工事においては、新築の基礎に影響がないかを確認する目的で、新築請負業者から推奨されることが多くあります。

地中調査は、主に土地の一部を重機で掘削（試掘）したり、専用の機械で地盤の硬さを測定したり（スウェーデン式サウンディング試験など）することで、埋設物の有無や地盤の状態を調べるものです。特に、過去の利用状況が不明な土地や、古い建物の解体工事を行う場合は、トラブル防止のために積極的に実施が推奨されます。

解体工事前の地中調査のメリットとデメリット

地中調査には、追加費用のリスクを減らす大きなメリットがある一方で、費用や手間がかかるというデメリットもあります。

• メリット
  • 追加費用の予測と回避：解体工事前に埋設物の有無や種類を把握できるため、事前に撤去費用を見積もりに組み込むことができ、予期せぬ高額な追加費用を回避できます。この予測可能性こそが、解体工事全体の予算管理を安定させます。
  • 工期遅延の防止：埋設物の撤去作業をあらかじめ工程に組み込むことで、工事中に埋設物が見つかったことによる作業中断や工期遅延を防ぐことができます。スムーズな解体工事は、次の新築工事への移行を円滑にします。
  • 土地の資産価値の維持：埋設物がないことを確認した「更地」として引き渡せるため、将来的な土地の売却時にも買い手に安心感を与え、土地の資産価値を維持することができます。
• デメリット
  • 調査費用の発生：地中調査には、数万円から数十万円の費用が別途かかります。この調査費用を負担することになります。ただし、この費用は後の埋設物撤去費用と比較すれば、はるかに小さいことが多いです。
  • 調査範囲の限界：試掘によって埋設物がないと判断されても、調査した場所以外の地中深くに埋設物が残っている可能性はゼロではありません。地中調査はリスクを最小化するものであり、完全にゼロにするものではないという理解が必要です。

解体工事中に埋設物が発見された場合の追加費用とその相場

解体工事中に埋設物が発見された場合、施主様が最も懸念されるのは、その撤去にかかる高額な追加費用です。埋設物の種類と量によって費用は大きく変動しますが、一般的な相場を知っておくことで、業者からの見積もりの妥当性を判断する材料となります。

埋設物の種類別に見る解体工事の追加費用相場

解体工事における埋設物の撤去費用は、「撤去作業費」と「産業廃棄物としての処分費用」の合計で算出されます。

埋設物の種類	特徴	おおよその追加費用相場
コンクリートガラ・瓦礫	基礎の破片、ブロック片などが地中に大量に混在している。	1㎥あたり 約3万円～5万円程度
浄化槽（FRP製）	本体の撤去と内部の汚泥処理が必要。	1基あたり約 10万円～30万円程度
井戸（埋め戻し・息抜き）	適切な埋め戻し材の使用と「息抜き」の儀式が必要。	1箇所あたり約 5万円～15万円程度
生活系廃棄物	不法投棄されたゴミ、プラスチック、金属片など。	1㎥あたり 約5万円～10万円程度
地中杭（くい）	深さや本数によるが、専門的な機械が必要。	1本あたり 約30万円～100万円以上

• 注意点：上記相場はあくまで目安であり、埋設物の深さ、量、現場の作業環境、そして処分場の距離によって大きく変動します。特に、産業廃棄物の処分費用は地域によって差が大きいため、岡山の業者が提示する価格を複数比較することが重要です。

追加費用を巡る解体工事業者との認識のズレを防ぐ方法

追加費用を巡るトラブルの多くは、事前の認識のズレから生じます。解体工事の契約前に、以下の点を業者と確認しておくことが大切です。

• 契約書への明記：埋設物発見時の対応、追加費用の算出方法、支払い条件について、口頭ではなく必ず解体工事の契約書に明記してもらいましょう。「埋設物発見時は、施主の許可を得てから作業に着手し、費用の見積もりを再提出する」といった具体的な文言を入れてもらうと安心です。
• 見積もり項目の確認：「埋設物撤去」や「残存物処理」といった項目が、仮に「0円」や「一式」となっていても、その範囲について明確に確認します。「埋設物が見つかった場合は、○○万円までは含みます」といった上限を設定してもらう交渉も有効です。
• 現場での立ち会い：解体工事中に埋設物が発見された場合は、必ず施主様も現場に立ち会い、埋設物の種類、量、深さを目視で確認し、写真や動画で記録を残すことが、費用交渉における重要な証拠となります。

解体工事で見つかる埋設物ごとの具体的な撤去方法と処分費用

解体工事で見つかる埋設物は多様であり、種類によって撤去方法と法的な要件が異なります。ここでは、特によく見られる埋設物について、ACTIVE（アクティブ）が行う具体的な処理方法を解説します。

コンクリートガラ・瓦礫の撤去とリサイクル<

解体工事で最も一般的な埋設物です。これらは、重機を使って掘り起こした後、手作業で土と分別し、性状ごとに分類します。

• 撤去方法：重機（バックホーなど）で掘削し、網やふるいを使って土とコンクリートガラを丁寧に分けます。この分別作業が不十分だと、処分費用が高くなる可能性があります。ACTIVE（アクティブ）では、質の高い分別作業を徹底しています。
• 処分：コンクリートガラは「建設発生土及び建設廃棄物」として、リサイクル施設に運ばれます。コンクリートガラは破砕処理され、道路の路盤材や再生骨材として再利用されることが一般的です。産業廃棄物として適正に処理されたことを示すマニフェスト（産業廃棄物管理票）の発行が必要です。

浄化槽・井戸の解体工事における正しい処理方法

水回りの設備は、特に適切な処理が求められます。

• 浄化槽の処理：浄化槽を撤去する場合、まずバキュームカーなどにより内部の汚泥を完全に抜き取り、法定の処分場で処理します。汚泥処理を怠ると、土壌汚染の原因となります。その後、浄化槽本体（FRP製やコンクリート製）を破壊し、産業廃棄物として処分場へ運びます。部分的に残すと地盤沈下の原因になるため、完全に撤去することが重要です。
• 井戸の埋め戻し：井戸を埋める際は、単に土を入れるだけでなく、必ず「息抜き」と呼ばれる処置を行います。これは、井戸の神様に感謝を伝え、空気の通り道を作って土地の気を抜くという、地域によっては必須とされる伝統的な儀式でもあります。井体を解体工事で撤去し、砂や砕石などの良質な埋め戻し材を使用して、地盤が均一になるように丁寧に埋め戻します。

解体工事の埋設物に関する法的な責任と売主・買主の負担範囲

解体工事で埋設物が発見された場合、その撤去費用を誰が負担するのかという法的な責任問題は、土地の売買が絡む際に特に重要になります。これは「契約不適合責任」という考え方に基づいています。

解体工事の埋設物撤去における契約不適合責任

「契約不適合責任」（民法改正前の「瑕疵担保責任」）とは、売買契約の対象物（この場合は土地）が、契約の内容に適合しない品質や数量であった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

• 更地引渡しの原則：一般的に、土地の売買契約では、売主は買主に対して埋設物のない「更地」として土地を引き渡す義務を負います。解体工事後の地中から埋設物が発見された場合、その土地は「更地」としての品質を満たしていない（契約不適合）と判断されます。
• 売主の責任：この場合、原則として売主は、埋設物を撤去し、契約内容（更地）に適合させるための費用（埋設物撤去費用）を負担する責任を負います。売主が埋設物の存在を知っていたか否かに関わらず、この責任が発生します。
• 契約による特約：ただし、売主と買主が合意の上で、契約書に「埋設物が発見されても、買主の負担で撤去する」といった特約を設けることは可能です。解体工事前の売買契約では、こうした特約の有無が非常に重要になります。

トラブル防止のために解体工事の契約書に盛り込むべき事項

解体工事の埋設物によるトラブルを防ぐため、土地の売買契約書や解体工事の請負契約書には、以下の点を明確に盛り込むべきです。

1. 引渡し時点の土地の状態：「埋設物のない更地として引き渡す」ことを明記する。
2. 埋設物発見時の対応：解体工事中または引渡し後に埋設物が発見された場合の、調査・撤去費用・工期遅延の責任負担者を明確にする。
3. 責任期間：埋設物に関する契約不適合責任を問える期間（通常は引渡しから数ヶ月以内）を具体的に定める。

解体工事の見積もりで埋設物のリスクを最小限にするためのチェックポイント

解体工事の埋設物リスクは、見積もり段階での業者との密なコミュニケーションと、書類の徹底した確認によって、大きく最小限に抑えることができます。

解体工事の見積もりで確認すべき「埋設物」に関する項目

優良な解体工事業者の見積もりには、埋設物に対するリスクヘッジの姿勢が明確に示されています。

• 「残存物処理」「整地工事」の範囲確認：見積もりの「残存物処理」や「整地工事」といった項目に、地中埋設物の撤去費用が含まれているか否かを明確に尋ねましょう。これらの項目が「一式」となっている場合は、具体的に何を含んでいるのか、埋設物が見つかった際の追加費用が発生する可能性について書面で確認することが重要です。
• 試掘調査費用のオプション提示：業者側から事前に地中調査（試掘）のオプションを提示してくるかどうかも、リスク管理への意識が高い業者を見極めるポイントです。試掘の費用と、試掘を実施しない場合の追加費用リスクについて説明を受けてください。
• 坪単価だけで判断しない：解体工事の費用は、坪単価の安さだけで判断してはいけません。安すぎる見積もりは、埋設物などの不測の事態の費用を意図的に除外している可能性があり、結果的に高額な追加費用を請求されるリスクが高まります。見積もりの内訳が明確で、埋設物に関する対応方針を明確に示している業者を選びましょう。

信頼できる解体工事業者選びが埋設物リスクの鍵

埋設物トラブルを回避するためには、知識と誠実さを持った解体工事業者選びが不可欠です。

• 地域密着の業者を選ぶ：ACTIVE（アクティブ）のように、岡山県内を中心に活動している地域密着の業者は、その地域の地盤特性や過去の解体工事の傾向、埋設物として出やすいものの種類について熟知しています。埋設物が出た際の処分ルートも確保しているため、迅速かつ適正な対応が期待できます。
• マニフェストの発行を約束するか：埋設物を含む産業廃棄物は、適正に処分されたことを証明するマニフェスト（産業廃棄物管理票）の発行が義務付けられています。見積もり段階で、埋設物が出た場合も必ずマニフェストを発行することを約束する業者を選びましょう。

解体工事における埋設物トラブルを未然に防ぐ信頼できる業者の選び方

解体工事の埋設物に関する不安を解消し、スムーズに工事を完了させるためには、信頼できる解体工事業者を選ぶことが最大の防御策となります。

埋設物に関する知識と誠実さを持つ業者の特徴

優良な解体工事業者は、埋設物に関するリスクを隠さず、施主様に寄り添った提案を行います。

• 過去の解体工事実績の提示：過去に埋設物の撤去経験が豊富にあるかどうか、その際の対応事例や費用感について包み隠さず話してくれる業者は信頼できます。特に、過去の解体工事で浄化槽や地中杭などの複雑な埋設物を扱った実績があるかを確認しましょう。
• 事前調査の徹底：解体工事を請け負う前に、法務局での地積測量図の確認や、役場での過去の建築記録の確認、近隣への聞き込みなど、地中埋設物の可能性を探るための事前調査を徹底してくれる業者を選びましょう。
• 保険加入状況の確認：万が一、埋設物の撤去中に隣地への被害や、予期せぬ事故が発生した場合に備え、賠償責任保険に加入しているかを確認することも重要です。

岡山で解体工事を検討する方が知っておくべき埋設物対策の地域特性

岡山県内（岡山、倉敷、福山、鳥取、広島など）の解体工事現場には、いくつかの地域特性があります。

• 古い生活基盤の残存：特に郊外や古い住宅地では、まだ下水道が整備される以前の浄化槽や、生活用水として使用されていた井戸が残っている可能性が高まります。ACTIVE（アクティブ）では、これらの埋設物の適切な処理方法を熟知しています。
• 農地転用された土地：過去に農地や水田だった土地を造成して宅地にした場合、地中に暗渠（あんきょ）と呼ばれる古い排水管や、農作業に使われていたコンクリート片などが埋設物として残っているケースがあります。
• 土壌汚染のリスク：工場跡地などの解体工事では、埋設物だけでなく、土壌汚染のリスクも考慮しなければなりません。ACTIVE（アクティブ）は、これらの地域の特性を考慮した上で、施主様に最適な解体工事計画を提案します。

まとめ

この記事では、解体工事における埋設物の全知識について解説しました。解体工事の埋設物は、コンクリートガラ、浄化槽、地中杭など多岐にわたり、発見された場合は高額な追加費用や工期遅延といった重大なリスクにつながります。

このリスクを回避するためには、解体工事前の地中調査の検討、埋設物に関するリスクを明記した契約書の作成、そして何よりも信頼できる解体工事業者選びが不可欠です。埋設物の撤去は、法的な責任や、将来の土地利用に大きく影響するため、必ずマニフェストを発行し、適正に処理してくれる業者に依頼してください。

岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！ACTIVE（アクティブ）では、岡山・倉敷・福山・鳥取・広島でお客様にピッタリの解体工事を提案しています。岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続はACTIVE（アクティブ）にお任せください！！

岡山・倉敷・総社・玉野・津山・広島・福山・鳥取・香川での解体工事等に関するお問い合わせはこちらから