抵当権が付いた建物を解体したいと考えている方も多いのではないでしょうか？

鳥取・米子・倉吉・境港のみなさん、こんにちは！
解体工事のACTIVE（アクティブ）のコラム担当です！  

「住宅ローンが残っているけれど、建物が老朽化してきたので解体を考えている…」そんなお悩みを抱えていませんか？住宅ローンが残っている物件には抵当権が設定されていることが多いです。
ただし、金融機関の同意を得る必要があるため、通常の解体工事とは手続きや交渉方法が異なります。

この記事では、抵当権が設定された建物を解体する際の注意点や手続きのポイントについて詳しく解説します。鳥取で解体工事を検討している方や、抵当権がついた物件の扱いに悩んでいる方にとって、きっと参考になる内容です！

抵当権とは？基本的な仕組みを解説

抵当権とは、住宅ローンなどの借入金を担保するために、金融機関（銀行など）が不動産に設定する権利のことです。

住宅を購入する際に多くの方が住宅ローンを利用します。ただし、金融機関はそのローンを返済してもらえなくなったときのリスクに備えて、物件に抵当権を設定します。

抵当権は法律（民法第369条）に基づく権利であり、担保として設定された物件に対して、債務者（ローンを借りた人）が返済できなくなった場合、金融機関がその不動産を競売にかけることで債務を回収できる仕組みです。

抵当権の基本的な仕組み

1. 住宅ローン契約時に抵当権を設定
   • 住宅ローンを契約すると、金融機関は担保として購入した物件に抵当権を設定します。
   • 抵当権の内容は「登記簿謄本」に記録され、誰でも確認可能です。
2. 債務不履行時（ローン滞納時）に抵当権が行使される
   • 住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は抵当権を実行できます。
   • 抵当権を実行すると、不動産は競売にかけられ、その売却代金から債務が回収されます。
3. ローン完済後に抵当権は抹消される
   • 住宅ローンを完済すると、金融機関から「抵当権解除の手続き」が行われます。
   • 所有者が登記簿謄本を修正することで、抵当権が正式に解除されます。

設定される主なケース

• 住宅ローン契約時
  住宅を購入するとき、多くの場合に金融機関が抵当権を設定します。
• リフォームローンの契約時
  住宅の増築やリフォームの際に、既存住宅に対して抵当権が設定されることがあります。
• 事業資金調達時
  自宅や土地を担保にして資金調達を行う場合、抵当権が設定されます。
• 相続や贈与による取得時
  相続や贈与で取得した不動産に抵当権が設定されたままのケースもあります。

抵当権が残っている物件を解体できるのか？

抵当権が残っている物件を解体することは可能ですが、いくつかの条件や手続きが必要になります。
まず、抵当権が設定されている物件は、住宅ローンなどの債務を担保している状態です。これによって、解体によって担保価値が下がる可能性があります。そのため、抵当権を持っている金融機関（抵当権者）の同意を得ることが必要になります。

抵当権が残っている場合の注意点

金融機関（抵当権者）の同意が必要

抵当権者は担保物件を解体することで価値が減少すると、担保権の効力が失われる可能性があります。
そのため、同意を得る必要があります。

ローン残債がある場合は完済が求められるケースも

解体工事の前に、住宅ローンを一括返済して抵当権を解除するよう求められることがあります。

代物弁済などの方法で抵当権解除も可能

物件を売却してローン返済を行うなど、他の方法で抵当権を解除できる場合もあります。

抵当権がある状態で解体が難しいケース

ケース1：ローン滞納がある場合

• 住宅ローンの滞納がある場合、金融機関が抵当権を実行する可能性が高いため、解体は認められないことがあります。
• 競売や任意売却の対象となる可能性があります。

例

• 住宅ローンの滞納が6ヶ月以上
• 競売手続きが進行中 → 解体は不可

ケース2：担保価値が不足している場合

• 建物解体後に土地の担保価値が不足すると判断されると、金融機関が解体を認めない場合があります。

例

• ローン残債1,000万円
• 建物解体後の土地価値が800万円 → 担保価値が不足 → 解体不可

ケース3：抵当権者が解体を拒否した場合

• 金融機関が担保価値の減少や代替担保の提供を理由に解体を拒否するケースもあります。
• この場合、代物弁済や借入条件の見直しで交渉が必要になります。

例

• 建物解体後の担保価値が大きく減少する → 金融機関が拒否 → 交渉が必要

抵当権が残っている物件を解体する方法と手続きの流れ

1. 抵当権の確認

• 登記簿謄本を取得して、抵当権の内容や金融機関の情報を確認する
• 司法書士や行政書士に相談し、必要な書類を揃える

2. 金融機関への相談と同意の取得

• 解体工事を行いたい理由（老朽化や建て替えなど）を明確に説明
• 解体後の土地活用計画を提示することで、金融機関の理解を得る

3. 抵当権解除の手続き

• 住宅ローンの完済
• 代物弁済による解除
• 他の不動産を担保に変更

4. 解体工事の手配

• 金融機関の同意を得たら解体業者と工事スケジュールを調整
• 解体工事中も金融機関への進捗報告を行う

抵当権者とスムーズに交渉するためのポイント

抵当権が設定されている物件を解体する場合、抵当権者（金融機関）の同意を得ることが非常に重要です。そして、抵当権者（金融機関）とスムーズに交渉し、必要な同意を得ることで、抵当権付き物件の解体を問題なく進めることができます。最後に、抵当権者との交渉を成功させるための具体的なポイントを解説します。

1. 解体理由を明確に説明する

• 建物の老朽化や劣化による安全性の問題
• 建て替えや土地の有効活用のため
• 相続や資産整理に伴う解体

→ 解体の必要性を具体的に説明し、正当な理由を示すことで理解を得やすくなります。

2. 解体後の土地の活用計画を提示する

• 新築住宅や賃貸物件の建設
• 駐車場や商業施設としての運用
• 土地売却によるローン返済

→ 解体後も担保価値が維持または向上することを示すと、金融機関の同意を得やすくなります。

3. 代替案を提案する

• 代物弁済（他の資産を担保として差し替える）
• 新たな不動産や金融資産を担保にする
• 繰り上げ返済によるローンの減額や完済

→ 担保価値が下がる懸念がある場合は、代替案を示すことで交渉がスムーズに進みます。

4. 必要な書類を用意する

• 登記簿謄本や建物診断書
• 解体工事計画書や見積書
• 新築計画書や土地評価証明書

→ 事前に必要書類を整えておくことで、交渉時にスムーズな説明が可能になります。

5. 誠意ある対応を心がける

• 金融機関への説明や質問には迅速かつ丁寧に対応
• 担当者と信頼関係を築く
• 必要に応じて司法書士や行政書士に相談

→ 誠実な態度と正確な情報提供が、交渉を成功させるカギになります。

正当な理由と具体的な活用計画を示し、代替案を用意しておくことで、金融機関からの同意を得やすくなります。準備を万全にして交渉に臨みましょう。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜鳥取の解体工事ならACTIVEへ

抵当権付き物件を解体する際には、抵当権者（金融機関）の同意が不可欠です。解体の理由や解体後の土地の活用方法を明確に説明し、担保価値の維持や代替担保の提供を提案することで、交渉を有利に進めることができます。また、解体後にローン残債が残る場合や、金融機関が同意しない場合には、代物弁済や担保の切り替えといった方法を活用することで解決できる可能性があります。手続きや交渉に不安がある場合は、専門家（司法書士や行政書士）に相談しながら進めると安心です。

鳥取・米子・倉吉・境港で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！ACTIVE（アクティブ）では、鳥取県全域でお客様にピッタリの解体工事を提案しています。

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