不動産売却と解体工事を検討中の方へ。

兵庫・姫路・加古川・明石・神戸のみなさん、こんにちは！
解体工事のACTIVE（アクティブ）のコラム担当です！  

不動産を売却しようと考えた時、古い建物がある場合は「解体してから売却するべきかどうか」で悩む方が多いのではないでしょうか。売却と解体を同時に行うことで、スムーズに売却が進む可能性がある一方で、費用や手続きの面でリスクが伴うケースもあります。

本記事では、「不動産売却と解体を同時に行うメリット・デメリット」について詳しく解説します。売却価格を上げる可能性があるのか、また解体費用がどれくらいかかるのかなど、気になるポイントをわかりやすくまとめています。兵庫で不動産売却や解体工事を検討中の方は、ぜひ最後まで読んでみてください！

不動産売却と解体を同時に行うとは？

不動産売却と解体を同時に行うとは、建物が建っている土地を売却する際に、建物を取り壊して更地にした状態で売却することを指します。一般的に、不動産を売却する場合は、以下の2つの方法があります。

1. 建物付きのまま売却
2. 建物を解体して更地にしてから売却

「建物付きのまま売却」は、買主がその建物をリフォームや修繕して使用する場合や、建物を取り壊して新築を建てるケースが考えられます。一方、「建物を解体してから売却」する場合は、古い建物があることで売却価格が下がる可能性があるため、更地にしてから売却することで、土地の価値を高めることができます。

【メリット】不動産売却と解体を同時に行うことで期待できる効果

不動産売却と解体を同時に行うことで、売却価格が上がる可能性や手続きがスムーズになるといった多くの利点があります。特に、築年数が古い家や老朽化が進んだ建物がある場合、更地にしてから売却することで、買主にとっての魅力が増すケースが多くあります。次に、不動産売却と解体を同時に行う具体的なメリットを詳しく解説します。

1. 売却価格が上がる可能性がある

• 築年数が古い建物が残っている場合、買主が「リフォーム」や「建て替え」に不安を感じて購入を見送るケースがあります。
• しかし、更地にして売却することで「建築条件なしの土地」として売り出すことが可能になり、買主にとって魅力的な物件となる可能性があります。
• 特に「立地条件が良い」「再建築が可能」な土地は、更地にしてから売却することで価格が20〜30%上がることもあります。

2. 売却後の手続きがスムーズになる

• 建物を解体すると、売却手続きが簡単になります。
• 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）や建物の修繕責任がなくなるため、売却後のトラブルリスクを減らすことができます。
• 建物の老朽化や雨漏りなどを理由に、売却後に買主からクレームを受ける可能性も低くなります。

3. 買主が見つかりやすくなる

• 古家付き土地は、建物のリフォームや取り壊しが必要なため、買主にとって負担が大きくなります。
• しかし、更地の状態で売却すれば、建築条件がなくなり、注文住宅を建てたい人や投資目的の買主が見つかりやすくなります。
• 「土地の有効活用」が可能になるため、販売期間が短くなる可能性も高くなります。

4. 売却後のトラブル回避

• 建物の修繕義務や設備故障によるクレームを避けることが可能です。
• 瑕疵担保責任が発生しないため、売却後に「知らなかった」では済まされないトラブルが回避できます。

【デメリット】不動産売却と解体を同時に行うリスクや注意点

不動産売却と解体を同時に行うことには多くのメリットがありますが、一方で注意すべきリスクも存在します。特に、解体費用や税金、近隣トラブルといった問題が発生する可能性があるため、慎重に判断することが重要です。次に、不動産売却と解体を同時に行うことで発生する具体的なデメリットを詳しく解説します。

1. 解体費用がかかる

• 解体費用は建物の構造や面積によって異なりますが、一般的には100万円〜300万円程度が相場です。
• 立地や建物の構造によっては、費用が400万円を超えることもあります。
• 解体業者の見積もりをしっかり確認することが重要です。

2. 解体後に固定資産税が上がる可能性

• 建物がある状態では「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されています。
• しかし、建物を解体して更地にすると「住宅用地の特例」が適用外となり、固定資産税が1.5〜3倍になる可能性があります。

3. 解体中に近隣トラブルが発生する可能性

• 解体時に発生する騒音や振動、粉じんなどが原因で、近隣から苦情が寄せられる可能性があります。
• 解体業者にしっかりとした対策を依頼することが重要です。

不動産売却と解体を同時に行う際の重要なポイント

不動産売却と解体を同時に行う場合、成功させるためにはいくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。最後に、特に注意すべきポイントをまとめます。

1. 解体費用の見積もりを複数業者から取得する

解体費用は建物の構造や立地、付帯設備の有無によって大きく異なります。木造住宅の場合、解体費用の相場は1坪あたり3〜5万円程度ですが、鉄骨造やRC造になると1坪あたり7〜10万円になることもあります。アスベストの有無や、敷地内の障害物（庭石、ブロック塀など）があると追加費用が発生します。そのため、必ず複数の業者から見積もりを取得し、内訳を確認することが重要です。

2. 固定資産税が上がる可能性を考慮する

建物がある土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が最大で1/6に軽減されています。しかし、建物を解体するとこの特例が適用外となり、固定資産税が1.5倍〜3倍に跳ね上がる可能性があります。売却が長引いた場合、税負担が増えるため、早期売却を目指すことが重要です。

3. 隣地との境界トラブルを避けるために測量を行う

解体後に隣地との境界線が不明確になると、隣地トラブルに発展する可能性があります。売却前に「境界確定測量」を実施しておくことで、境界線や土地の正確な面積を明確にしておきましょう。また、境界杭やブロック塀の位置が正しいかも確認しておく必要があります。

4. 近隣への配慮と事前説明を行う

解体工事中は「騒音」「振動」「粉じん」が発生するため、近隣トラブルにつながる恐れがあります。解体工事を始める前に、近隣住民に挨拶と工事スケジュールの説明を行いましょう。また、解体業者に防塵シートの設置や振動対策を依頼することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

5. 解体後の土地の用途や建築条件を確認する

土地の用途や建築条件を事前に確認しておくことも重要です。例えば、「再建築不可」の土地や、建ぺい率・容積率に厳しい制限がある土地は、解体後に売却が難しくなる可能性があります。市区町村や不動産業者に確認し、建築条件や土地の評価を把握しておきましょう。

→ これらの注意点をしっかり押さえることで、不動産売却と解体を同時に行う際のリスクを軽減し、スムーズな取引を実現できます。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜兵庫の解体工事はACTIVEにお任せ！

不動産売却と解体を同時に行うことで、売却価格が上がったり、売却スピードが早まるなどのメリットがあります。一方で解体費用や固定資産税の増加、近隣トラブルといったリスクも考慮する必要があります。売却と解体を成功させるためには、解体費用の見積もりを取得し、土地の評価や市場状況を不動産業者に相談したうえで進めることが大切です。また、近隣住民への配慮や境界線の確認なども重要なポイントになります。兵庫・姫路・加古川・明石・神戸で不動産売却と解体をお考えの方は、ぜひACTIVE（アクティブ）にご相談ください！無料見積もりや現地調査も対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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