「鉄骨造の耐用年数が気になる…」「解体の時期や流れを知りたい」と思ったことはありませんか？

島根・松江・出雲・益田のみなさん、こんにちは！
解体工事のACTIVE（アクティブ）のコラム担当です！  

鉄骨造の建物は、その頑丈さと耐久性から、多くの方に選ばれている建物構造のひとつです。
しかし、どんな建物にも「寿命」は存在します。
「この建物、いつまで持つのだろう？」と気になったことはありませんか？

この記事では、鉄骨造の耐用年数や、解体のベストタイミングについて解説します。
この記事を読むと、鉄骨造の建物に関する疑問が解消し、解体の適切な時期を判断するためのポイントが分かります。

特に、「そろそろ解体を考えるべき？」と迷っている方にはぴったりの内容です。
解体工事を検討中の方は、ぜひ最後まで読んでみてください！

鉄骨造とは？特徴と選ばれる理由を解説

鉄骨造（S造）は、鉄骨を主な構造材として使用する建物の工法です。
その特性から、住宅、商業施設、工場など、幅広い用途で利用されています。
最初に、鉄骨造の特徴と一般的な耐用年数について詳しく解説します。

鉄骨造の特徴

1. 高い耐久性と強度

鉄骨は木材やコンクリートと比べて強度が高く、大規模な建物にも対応できます。
そのため、地震や強風といった自然災害にも強く、安全性が高いのが特徴です。

2. 設計の自由度が高い

鉄骨は比較的軽量であるため、柱の間隔を広く取ることができます。
そのため、広い空間や天井の高い建物を実現しやすく、商業施設や倉庫、アパートなどに向いています。

3. 短期間で施工可能
鉄骨は工場で加工された状態で現場に運ばれるため、現地での工期が短縮されます。
特にプレハブ工法を採用する場合、さらに施工期間が短くなります。

4. 耐震性と耐火性に優れる
鉄骨造は耐震性が高いだけでなく、耐火性を持つ特殊な塗料や素材を使用することで、火災への耐性も強化可能です。ただし、長時間高温にさらされると強度が低下するため、適切な対策が求められます。

鉄骨造の耐用年数

鉄骨造の建物の耐用年数は、建築基準や環境条件によって異なります。
ただし、一般的には以下のように考えられます。

1. 一般的な耐用年数

• 標準的な鉄骨造の耐用年数：50年～60年
  通常の住宅や小型の商業施設の場合、適切なメンテナンスを行うことで、この範囲が目安となります。

2. 耐用年数に影響する要因

• 環境条件
  海沿いや湿気の多い地域では、鉄骨が錆びやすいため、耐用年数が短くなる傾向があります。
  一方、乾燥した地域では、比較的長く使用可能です。
  
• 使用材料の品質
  高品質な防錆加工が施された鉄骨を使用している場合、耐久性が向上します。
  
• メンテナンスの頻度
  定期的な塗装や錆の除去を行うことで、耐用年数を延ばすことができます。
  メンテナンス不足の建物は、耐用年数が短くなる可能性があります。

鉄骨造を長持ちさせるポイント

1. 定期的な点検と補修
鉄骨の状態を定期的に点検し、錆や劣化部分が見つかった場合は早急に補修を行うことが大切です。

2. 防錆対策の徹底
特に湿気の多い場所では、防錆塗料を定期的に塗布することが重要です。

3. 耐用年数を迎えたら解体を検討
耐用年数を過ぎた建物は、安全性や維持費用の観点から解体を検討することをおすすめします。

鉄骨造の建物は、適切な管理とメンテナンスを行うことで、長期間にわたって安全に使用することが可能です。一方で、耐用年数を超えると、修繕費用や安全性のリスクが増加します。そのため、タイミングを見極めて適切に解体することが重要です。

耐用年数を超えた場合のリスク

鉄骨造の建物は耐久性が高いと言われますが、耐用年数を超えると、老朽化によるリスクが増大します。見た目には問題がなくても、内部構造に隠れた劣化が進行していることが多いです。
これによって、安全性や経済面で重大な影響を及ぼす可能性があります。
次に、具体的なリスクについて解説します。

1. 安全性の低下

鉄骨の腐食や劣化
鉄骨は時間とともに錆びや腐食が進行します。
特に湿気が多い場所や海沿いの地域では、腐食が加速しやすくなります。
この腐食が進行すると、鉄骨の強度が低下し、地震や強風といった自然災害に対する耐性が著しく弱まります。

倒壊や損壊のリスク
鉄骨造の耐用年数を超えた鉄骨造の建物は、地震や台風などの外部要因で倒壊や一部損壊の危険性が高まります。特に、耐震基準を満たしていない古い建物では、命に関わる重大な事故を引き起こす可能性があります。

2. 維持管理コストの増加

修繕費用の増加
耐用年数を超えた建物では、外壁の剥がれ、屋根の劣化、内部構造の補修が必要になることが多く、修繕コストが急増します。修繕を繰り返すことで、最終的には解体費用よりも高額になる場合があります。

エネルギー効率の低下
老朽化した建物は、断熱性能や空調効率が低下していることが多いです。
そのため、冷暖房費が増加するなど、ランニングコストが高くなります。

3. 資産価値の低下

売却時の減額要因
鉄骨造の耐用年数を超えた建物は、建物そのものの価値がほとんどなくなります。
そのため、土地と建物を一緒に売却する際に評価額が低くなる傾向があります。
買い手が解体を前提とする場合は、さらに交渉で値下げを求められる可能性があります。

賃貸物件としての魅力の喪失
古い建物は、見た目の劣化や設備の古さから入居者のニーズが低下し、賃貸物件としての運用が難しくなることがあります。

4. 周辺環境への影響

建材の落下や崩壊
老朽化が進むと、外壁材や屋根材が落下するリスクが増加します。
これによって、近隣住民や通行人に被害を及ぼす可能性があります。

アスベストなど有害物質のリスク
古い鉄骨造の建物では、建材にアスベストが使用されているケースがあります。
解体や破損時にアスベストが飛散すると、健康被害を引き起こすリスクがあります。

5. 法的・社会的なリスク

耐震基準を満たさない建物
鉄骨造の耐用年数を超えた建物の多くは、現在の耐震基準に適合していません。
耐震性が不十分な建物を所有し続けることは、万が一の災害時に所有者の責任問題に発展する可能性があります。

景観や地域への悪影響
老朽化した建物が放置されると、地域の景観を損ねたり、近隣住民から苦情が寄せられることがあります。こうした状況が長期化すると、所有者としての社会的信用を損なうことにもつながります。

鉄骨造の建物が耐用年数を超えると、多岐にわたるリスクが発生します。
これらのリスクを回避するためには、早めの建物診断や専門家の意見を取り入れ、適切な時期に解体や建て替えを検討することが重要です。

鉄骨造の建物を解体するタイミング｜基準とチェックポイント

鉄骨造の建物を解体するかどうかを判断する際には、複数の基準を総合的に考慮する必要があります。解体のタイミングを見極めることで、安全性やコストを最適化し、将来の土地活用を有効に進めることができます。最後に、解体を検討すべきポイントについて具体的に解説します。

1. 建物の老朽化度合い

耐用年数の超過
鉄骨造の建物は一般的に50～60年が耐用年数の目安とされています。
この期間を超えると、建物内部の腐食や劣化が進み、安全性が低下します。
特に以下のような兆候が見られる場合、解体を検討する必要があります。

• 鉄骨部分の錆や腐食が進行している
• 外壁や屋根材にひび割れや剥がれが発生している
• 基礎部分に傾きや沈下が見られる

メンテナンス費用の負担
建物の老朽化に伴い、修繕やメンテナンスにかかるコストが増加します。
修繕費用が解体費用や建て替え費用を上回る場合、解体を検討するタイミングです。

2. 安全性の観点

耐震基準の適合状況
築年数が古い鉄骨造の建物は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。
特に1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準のため、地震時の倒壊リスクが高いです。
耐震診断を行い、改修が困難な場合は解体が推奨されます。

災害リスク
鉄骨部分の腐食や劣化により、台風や地震などの自然災害時に倒壊や損壊のリスクが高まります。
また、外壁や屋根材が剥がれて落下することで、周辺の安全に影響を与える可能性があります。

3. 建物の経済的価値

資産価値の低下
築年数が古い建物は市場価値が下がり、売却時に大幅な減額を余儀なくされることがあります。
また、古い建物が建っていると、土地そのものの価値が下がる場合もあります。
建物がほぼ無価値になった段階で解体を検討するのが賢明です。

賃貸収益の減少
賃貸物件として使用している場合、老朽化によって空室率が上がることがあります。
設備が古い、見た目が悪いなどの理由で入居者が集まりにくくなると、賃貸運営が困難になります。
この場合も解体のタイミングといえます。

4. 法的および地域的な要因

固定資産税の見直し
老朽化が進んだ建物を残したままにしておくと、固定資産税が減免されないケースがあります。
一方、建物を解体して更地にすることで、固定資産税の軽減が可能になる場合があります。

地域の再開発や土地用途の変更
地域の再開発計画や土地用途の変更によって、現在の建物が地域に適合しなくなることがあります。
このような場合、新たな建物を建設するために解体が必要となります。

5. 解体費用と予算の検討

解体費用の把握
鉄骨造の解体費用は1坪あたり30,000～50,000円が相場です。
ただし、アスベストが使用されている場合や狭小地の場合は、追加費用が発生する可能性があります。
解体費用が予算内に収まる場合、解体のタイミングを前倒しする選択肢もあります。

補助金や助成金の利用
自治体によっては、老朽化した建物の解体費用に対する補助金や助成金を提供している場合があります。これらを活用できる時期に解体を進めるのも良いタイミングです。

6. 土地活用計画の有無

解体を行うかどうかの重要な判断基準は、解体後にその土地をどのように活用するかです。
以下のような活用計画がある場合、早めに解体を進めるのが望ましいです。

• 新築住宅や賃貸物件の建設
• 駐車場や商業施設への転用
• 土地売却による資産整理

解体時のアスベスト対策については、こちらのページをご覧ください。

まとめ

この記事では、鉄骨造の建物の特徴や耐用年数、解体のタイミングについて詳しく解説しました。
建物は長く使えるものの、耐用年数を超えると安全性や維持費用の面で課題が生じます。
適切なタイミングで解体を行い、土地を有効活用することが重要です。
島根・松江・出雲・益田で解体工事・建替・相続を検討している方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね！

解体工事のACTIVE（アクティブ）では、解体に関するご相談をいつでもお受けしています。
島根・松江・出雲・益田で鉄骨造の解体をお考えなら、無料相談・お見積りをぜひご利用ください！