こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。
「空き家の建物が放置されたまま…」「解体するか、活用するか判断に迷っている」
このようなお悩みをお持ちではありませんか？空き家問題は全国的にも深刻化しており、特に建物の老朽化が進んだ空き家は、所有者にとっても近隣住民にとってもさまざまなリスクをはらんでいます。
この記事では、空き家の建物をどうするべきか迷っている方に向けて、「放置リスク」「解体か再利用の判断基準」「費用や補助金」「具体的な活用法」など、わかりやすく詳しく解説していきます。
この記事を読むことで、空き家の建物をどう扱えばよいか、自分にとって最適な選択肢を見つけられるはずです。
空き家の管理に困っている方、相続などで建物付き土地を所有した方は、ぜひ最後まで読んでみてください！
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空き家の建物を放置するリスクとは？
空き家の建物を長期間放置することには、想像以上のリスクがあります。
特に老朽化が進んだ木造住宅や、長年人が住んでいない住宅は、周囲に大きな影響を与える可能性があります。
以下に主なリスクを解説します。
老朽化による倒壊や事故の危険性
放置された建物は、雨風や地震などで徐々に劣化が進みます。
屋根材の落下、外壁のひび割れ、基礎部分の腐食などが起こりやすく、倒壊の危険が高まります。
もし建物の一部が道路や隣家に崩れた場合、所有者が賠償責任を負うケースもあります。
特定空き家に認定されると行政指導の可能性も
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理不全な空き家は「特定空き家」に指定される場合があります。
これに認定されると、行政から指導・勧告・命令を受け、最悪の場合は強制解体と費用請求がされる可能性があります。
不法侵入・不法投棄など犯罪被害のリスク
空き家は人目が少ないため、犯罪者に狙われやすい傾向があります。
不審者の侵入、ゴミや粗大ごみの不法投棄、放火のターゲットになることもあります。
地域の治安悪化にもつながるため、放置は非常に危険です。
建物の状態によって選ぶべき3つの選択肢
空き家をどうすべきかは、建物の状態・立地・再活用の可能性によって異なります。
ここでは主に「解体」「再利用」「売却」の3つの選択肢を整理し、それぞれの特徴を解説します。
① 解体して更地にするメリット・デメリット
建物を解体することで、土地を売却したり駐車場に転用したりと自由度が高まります。
老朽化した建物を残すリスクもなくなり、特定空き家に指定される心配も軽減されます。
ただし、解体には数十万円～数百万円の費用がかかり、更地にすると固定資産税が高くなる場合があるため、費用対効果をよく考える必要があります。
② リフォームして賃貸・活用する場合の注意点
比較的新しい空き家や構造がしっかりしている建物なら、リフォームして賃貸住宅や事業用に活用する方法もあります。
再活用することで収益化につながる可能性がありますが、耐震性や給排水などの改修コストが想定以上になることもあるため、専門家の診断が不可欠です。
③ 売却時の建物付き vs 更地の比較と注意点
空き家付き土地をそのまま売るか、更地にしてから売るかは、エリアによって需要が変わります。
都市部では更地のほうが売れやすい一方、地方では古民家風建物の需要があることも。
不動産会社に査定してもらい、どちらが高く売れるか見極めましょう。
空き家の建物を解体するべきか判断するポイント
建物を解体するか、残して活用するかの判断には、いくつかの明確なチェックポイントがあります。
建築年数・構造・劣化状況のチェック方法
建物の建築年数が30年以上で、木造である場合は老朽化の可能性が高いです。雨漏りや床の沈み、シロアリ被害がある場合は、補修よりも解体の方が合理的です。
建築士などの専門家によるインスペクションを受けることをおすすめします。
リフォーム費用と解体費用のコスト比較
一般的な解体費用は30坪の木造住宅で約80万〜150万円程度。
リフォームは軽微でも約200万円以上かかる場合があります。
水回りや構造補強が必要ならリフォーム費用が膨らみやすく、結果的に解体＋新築の方が費用対効果が高いこともあります。
再建築の可否や地域の建築制限を調べる
空き家が建つ土地が再建築不可物件であれば、建物を解体しても新たに建てることができない可能性があります。
市町村の建築指導課などで用途地域・建ぺい率・容積率を確認し、建て替えの可否を事前にチェックしましょう。
空き家の建物解体にかかる費用と補助金制度
空き家の解体には一定の費用がかかりますが、自治体によっては補助金制度が利用できます。
ここでは費用相場と補助金の概要をご紹介します。
建物の構造別・規模別の解体費用相場
木造住宅30坪程度：約80万〜150万円
鉄骨造建物：約150万〜300万円
RC造建物：約200万〜500万円
これに加えて、アスベスト除去や浄化槽撤去がある場合は、追加費用が発生します。
自治体の空き家対策補助金・助成金の活用方法
岡山・倉敷・福山・鳥取・広島など多くの自治体では、空き家解体に対して最大50万円程度の補助金を出しています。
申請前に見積書や所有者確認が必要な場合が多く、申請タイミングを逃さないことが重要です。
解体工事前に必要な手続き・届出一覧
建設リサイクル法による届出（延床80㎡以上）や、近隣への事前通知、道路使用許可、ライフラインの停止手続きが必要です。
手続き漏れがあると工事が中断される恐れがあるため、専門業者に任せるのが安心です。
空き家建物を活かす！再利用・利活用の方法
解体せずに空き家を活かす道もあります。ここでは人気の活用方法をご紹介します。
DIYやリノベーションによる再活用の事例
岡山県内でも、古民家をセルフリノベーションしてカフェやレンタルスペースとして活用している例があります。YouTubeやSNSで集客しながら、地方創生にもつながる事例が増えています。
空き家バンクや定住促進事業の活用
自治体運営の「空き家バンク」に登録することで、移住希望者とマッチングされやすくなります。
補助金や改修費の一部負担など、支援制度も充実しています。
シェアハウスや民泊など収益活用の可能性
建物の立地が良ければ、ゲストハウスやAirbnbなどで収益化を図ることも可能です。
ただし、用途変更や消防法などのクリアすべき要件もあるため、事前調査と許可取得が重要です。
空き家問題を解決するために今すぐできること
空き家建物の問題は、時間が経つほど悪化します。早めに行動することで、費用も手間も最小限に抑えることができます。
まずは建物の現状を「建物診断」してもらう
インスペクションによって構造・耐震・設備の状況を可視化できます。診断結果をもとに、修繕すべきか解体すべきかの判断がスムーズになります。
地元の専門業者に相談して複数プランを比較
複数の解体業者に相見積もりを依頼し、費用や対応を比較することで、最も適した業者を見つけることができます。
岡山・福山・鳥取地域では、地元業者ならではの土地勘や申請ノウハウが強みになります。
放置せず早めに方向性を決めることが重要
放置が長期化することで、固定資産税の増額や修繕費の増加、近隣トラブルのリスクが高まります。
早めの判断が、経済的にも精神的にも安心につながります。
まとめ
空き家の建物を放置することで、倒壊リスクや行政指導、犯罪被害といった深刻な問題を招く可能性があります。
建物の状態や立地条件をしっかりと見極め、「解体・活用・売却」いずれかの道を早めに選ぶことが大切です。
費用や補助金の情報、活用事例、建物診断などを踏まえて、最適な選択ができるよう、行動に移しましょう。
岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
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Writer この記事を書いた人
菊池 哲也 株式会社ACTIVEの代表取締役
岡山県生まれ、岡山在住。解体工事は年間300件以上、アスベスト調査除去も行う解体工事のプロフェッショナルです。創業から30年以上培ってきた豊富な知識と経験で、迅速かつ安心安全でクオリティの高い施工を行っています。岡山で解体工事のことならお気軽にご相談ください。
