こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。
「古家を売却したいけど、何から手をつけていいか分からない」「解体してから売るべきか、そのまま売るべきか悩んでいる」といったお悩みはありませんか？
特に、相続した実家など、思い出の詰まった古家を手放す際には、多くの不安や疑問がつきまとうものです。
不動産売却は一生に何度もない大きなイベントだからこそ、後悔のない選択をしたいですよね。
この記事では、古家の売却を検討している方に向けて、古家売却の選択肢、現状売却と解体後売却それぞれのメリット・デメリット、具体的な手続きの流れ、費用や税金について、プロの視点から分かりやすく解説します。
この記事を読むと、古家を現状のまま売却すべきか、それとも解体して更地として売却すべきか、ご自身の状況に合わせて最適な選択ができるようになります。
また、売却にかかる費用や税金、よくあるトラブルとその回避策についても詳しく解説するため、安心して売却を進めるための知識が身につきます。
これから古家売却を検討されている方、親から古家を相続したもののどうしたらいいか悩んでいる方、少しでも高く、そしてスムーズに古家を売却したい方は、ぜひ最後まで読んでみてください！
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古家売却の基礎知識：古家とは？売却の選択肢
古家を売却するにあたり、まず「古家」がどのように定義されるか、そしてどのような売却方法があるのかを知っておくことが重要です。
古家と一口に言っても、その築年数や状態によって価値は大きく異なります。不動産市場における古家とは、一般的に築20年以上経過した木造住宅を指すことが多く、法定耐用年数が過ぎていると見なされることが多いです。
ただし、法律で明確に「築何年で古家」と定められているわけではなく、不動産会社や買い手の判断に委ねられる部分が大きいです。
私が過去に担当したお客様の中にも、築40年以上の古家を売却したいという方がいらっしゃいました。そのお客様は、長年住んでいた家で思い入れがあり、どうすればいいか悩んでいらっしゃいました。しかし、古家はそのままでは買い手が見つかりにくいこともあります。
そのため、売却方法には大きく分けて2つの選択肢があります。1つは、古家をそのままの状態で売却する「現状売却」、もう1つは、古家を解体して更地にしてから売却する「解体後売却」です。
それぞれの方法には、異なるメリットとデメリットが存在するため、ご自身の状況や目的に合わせて最適な方法を選ぶことが成功の鍵となります。
古家を現状のまま売却するメリット・デメリット
古家を現状のまま売却する方法は、手軽で費用もかからないように見えますが、実は注意すべき点も多く存在します。
この章では、現状売却のメリットとデメリットについて、具体的な事例を交えて詳しく見ていきましょう。
古家を現状のまま売却するメリット
古家を現状のまま売却する最大のメリットは、解体費用がかからないことです。解体工事には、建物の構造や規模、立地条件によって異なりますが、木造住宅で約100万円から300万円程度の費用がかかることが一般的です。
この大きな初期費用を抑えられる点は、売主にとって大きな負担軽減となります。特に、手元に売却資金がない場合や、できるだけ早く売却を完了させたい場合には、非常に魅力的な選択肢です。
また、買主がリノベーションを前提に購入する場合、解体費用を売買価格に含めて交渉できる可能性もあります。
これにより、売主は解体費用の負担を回避しつつ、売却価格を維持できる可能性があります。
古家を現状のまま売却するデメリット
一方で、古家を現状のまま売却するデメリットもいくつかあります。
まず、買い手が見つかりにくいという点です。築年数が古く、劣化が進んだ建物は、買主にとって「再建築可能かどうか」「耐震性や安全性」などの不安要素が多くなります。
結果として、売却活動が長期化したり、希望する価格での売却が難しくなったりすることがあります。さらに、現状売却の場合、契約不適合責任を問われるリスクがあります。
これは、売却後に雨漏りやシロアリ被害といった、契約時に説明されていなかった不具合が発見された場合、売主が修繕費用などを負担する責任を負う可能性があるというものです。
私の経験上、売却後のトラブルを避けるためにも、事前に建物の状態を把握し、買主に正確に伝えることが非常に重要です。
古家を解体してから更地として売却するメリット・デメリット
古家を解体してから更地として売却する方法は、手間と費用がかかる一方で、売却成功の可能性を高める効果が期待できます。
この章では、解体後売却のメリットとデメリットについて詳しく解説します。
古家を解体してから更地として売却するメリット
古家を解体して更地として売却する最大のメリットは、買い手が見つかりやすいことです。
更地は、買主にとって間取りやデザインの制約がなく、自由に家を建てられるという大きな魅力があります。新築を検討している買主にとって、解体工事の手間や費用、期間を考える必要がないため、すぐに建築計画を進められるメリットは非常に大きいです。
また、契約不適合責任のリスクを回避できるという点も大きなメリットです。
建物が存在しないため、雨漏りやシロアリ被害といった不具合に関する責任を問われる心配がありません。
売却後のトラブルを未然に防ぎ、安心して取引を完了させることができます。
古家を解体してから更地として売却するデメリット
一方で、古家を解体してから売却する場合、解体費用と固定資産税の負担がデメリットとなります。
解体工事には、建物の規模や構造、アスベストの有無などによって数十万円から数百万円の費用がかかります。この費用は売主が負担することになります。
さらに、解体後、土地が更地になると固定資産税の優遇措置が適用されなくなります。
住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されますが、更地になるとその特例がなくなるため、税金が大幅に上がってしまうのです。
売却までの期間が長引くほど、この税負担は大きくなります。そのため、解体後は速やかに売却活動を進めることが重要です。
古家を解体せずに売却する場合の流れと注意点
古家を解体せずに売却する場合、その流れは通常の不動産売却とほぼ同じですが、いくつか特有の注意点が存在します。
ここでは、具体的な売却の流れと、成功させるためのポイントをご紹介します。
不動産会社の選定と査定
まず、信頼できる不動産会社を選び、査定を依頼します。
古家売却に強い不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。査定の際には、建物の状態を正直に伝え、現状のまま売却する意向を明確に伝えましょう。
複数の会社に査定を依頼し、査定額や提案内容、担当者の対応などを比較検討することをおすすめします。
中には、古家をそのまま買い取ってくれる不動産会社や買取業者も存在します。
買取は仲介よりも売却価格が安くなる傾向がありますが、迅速に現金化できるメリットがあります。
媒介契約の締結と売却活動の開始
不動産会社との間で媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。
不動産会社は、物件情報を広告に掲載したり、購入希望者への内覧をセッティングしたりします。
古家の場合は、建物の魅力をアピールすることが重要です。例えば、「DIY好きの方におすすめ」「リノベーションで自分好みの空間を創れます」といった訴求は、特定のターゲット層に響きやすいため、広告文に盛り込んでもらいましょう。
また、内覧時には、事前に室内の清掃や片付けを徹底し、少しでも良い印象を与えられるように準備することが大切です。
古家を解体して売却する場合の流れと注意点
古家を解体して売却する場合、通常の不動産売却の流れに加えて、解体工事のプロセスが加わります。
このプロセスをスムーズに進めることが、売却成功の鍵となります。
解体工事の専門業者探しと見積もり
不動産会社と並行して、解体工事を依頼する専門業者を探しましょう。
複数の解体工事業者から見積もりを取り、費用や工事内容、担当者の対応などを比較検討することが重要です。
この際、追加費用の有無や、解体工事後の整地の状態、アスベスト調査の必要性など、細かい点まで確認しておきましょう。
信頼できる解体工事業者を見つけることが、安心して工事を進めるための第一歩です。
解体工事の実施と建物滅失登記の手続き
解体工事業者が決定したら、工事の契約を結び、実際に解体工事を進めます。
解体工事の期間は、建物の規模や構造によって異なりますが、一般的には1週間から1ヶ月程度です。
工事完了後、建物がなくなったことを証明するために「建物滅失登記」を行う必要があります。
これは土地家屋調査士に依頼するか、ご自身で行うことができます。
この登記が完了しないと、土地の売却を進めることができませんので、速やかに手続きを行いましょう。
解体費用相場と費用を安く抑えるポイント
古家を売却する場合、解体後売却で進める場合、解体費用は大きな負担となります。
ここでは、解体費用の相場と、少しでも費用を安く抑えるためのポイントを解説します。
解体費用相場
解体費用の相場は、建物の構造によって大きく異なります。一般的な木造住宅の場合、坪単価は約3万円から5万円程度が目安です。
例えば、30坪の木造住宅なら、約90万円から150万円程度が相場となります。
しかし、これはあくまで目安であり、建物の老朽化の度合いや、内部に残った残置物の量、アスベストが含まれているかなどによって費用は変動します。
また、重機が入れない狭い場所にある場合や、道路が狭くトラックが入れない場合などは、手作業が増えるため費用が高くなる傾向にあります。
費用を安く抑えるポイント
解体費用を安く抑えるためには、いくつかのポイントがあります。
まず、複数の解体工事業者に相見積もりを取ることが最も重要です。
1社だけの見積もりで決めず、複数の業者を比較することで、適正な価格を知ることができます。
また、建物内部の残置物（家具、家電、生活用品など）をできるだけ事前に処分しておくことで、残置物撤去費用を削減できます。
さらに、アスベスト調査を事前に専門業者に依頼し、その結果を解体業者に提示することで、追加費用を抑えることができる場合があります。
古家売却にかかる税金と節税方法
古家の売却には、譲渡所得税や印紙税などの税金がかかります。
売却で思わぬ出費をしないためにも、税金の種類と節税方法を事前に把握しておくことが大切です。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得は、「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額です。
取得費は、不動産を購入した際の費用（建物の建築費や購入費）や、仲介手数料、登録免許税などが含まれます。譲渡費用は、不動産を売却するためにかかった費用（仲介手数料、解体費用など）です。
この譲渡所得がプラスになった場合、所有期間に応じた税率で譲渡所得税が課税されます。
所有期間が5年以下の場合の税率（短期譲渡所得）は高く、5年を超える場合（長期譲渡所得）は低くなるため、売却のタイミングを慎重に検討することが重要です。
節税方法
古家の売却で節税する方法として、まず取得費や譲渡費用を正確に把握しておくことが挙げられます。特に、親から相続した不動産の場合、取得費が不明なケースが多いですが、その場合は「取得費不明」として売却価格の5%を取得費とすることができます。
また、「居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除」という特例があります。
これは、マイホームとして住んでいた不動産を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
親から相続した実家を売却する場合でも、一定の条件を満たせば適用できる場合がありますので、税理士や専門家に相談してみることをお勧めします。
古家売却でよくあるトラブルと回避策
古家の売却では、予期せぬトラブルが発生することがあります。
トラブルを未然に防ぎ、スムーズに売却を完了させるためのポイントを知っておきましょう。
契約不適合責任に関するトラブル
古家を現状のまま売却する場合に最も多いのが、契約不適合責任に関するトラブルです。
売却後に雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどが発見され、買主から損害賠償や契約解除を求められることがあります。
これを避けるためには、売買契約書に「契約不適合責任の免責」を明記するか、「売主の責任範囲を限定する」といった条項を入れることが重要です。
また、事前に建物の劣化状況を把握し、「インスペクション（建物状況調査）」を実施して買主に報告することで、より安心して取引を進めることができます。
隣地との境界に関するトラブル
古家や土地を売却する際に、隣地との境界線が不明確であることによるトラブルもよく発生します。
境界線がはっきりしないまま売却すると、後々、隣地所有者との間でトラブルに発展する可能性があります。
これを防ぐためには、事前に「確定測量」を行い、隣地所有者の立ち会いのもと、境界を確定させておくことが重要です。
確定測量には費用と時間がかかりますが、トラブルを未然に防ぎ、買主にも安心感を与えることができるため、特に売却後のトラブルを避けたい方にはお勧めです。
まとめ
古家の売却には、「現状のまま売却」と「解体後売却」という2つの選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。
ご自身の状況や目的、予算に合わせて最適な方法を選ぶことが、売却成功の鍵となります。
現状のまま売却は、費用を抑えて手軽に進められる一方で、売却活動が長期化したり、契約不適合責任を問われるリスクがあります。
一方、解体後売却は、解体費用と固定資産税の負担があるものの、買い手が見つかりやすく、売却後のトラブルも回避できるという大きなメリットがあります。
いずれの選択をするにしても、信頼できる不動産会社や解体工事業者と連携することが非常に重要です。
専門家のアドバイスを参考にしながら、慎重に計画を立てて進めていきましょう。この記事が、古家売却を検討している皆様のお役に立てれば幸いです。
岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
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Writer この記事を書いた人
菊池 哲也 株式会社ACTIVEの代表取締役
岡山県生まれ、岡山在住。解体工事は年間300件以上、アスベスト調査除去も行う解体工事のプロフェッショナルです。創業から30年以上培ってきた豊富な知識と経験で、迅速かつ安心安全でクオリティの高い施工を行っています。岡山で解体工事のことならお気軽にご相談ください。
