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こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。

「親から実家を相続したけれど、古い家だし、どうやって売却すればいいんだろう？」

「解体して更地にした方が高く売れるって聞くけど、本当なのかな？」

もしあなたが今、このように悩んでいるとしたら、それは決して珍しいことではありません。

古くなった家や相続した土地の扱いに頭を悩ませる方は非常に多く、特に「解体更地 売却」という選択肢は、多くの疑問や不安を伴います。

解体費用はどのくらいかかるのか、税金はどうなるのか、そもそも解体する必要があるのか…。

この記事では、そんなあなたの疑問をすべて解決できるよう、解体更地 売却に関する全知識を徹底的に解説していきます。

この記事を読むと、以下のことが分かります。

古家を解体して更地で売却するメリットとデメリット 解体工事から売却までの具体的な流れと注意点 解体費用や税金など、お金に関する重要な知識 解体更地 売却を成功させるための具体的なポイント

この記事は、親から実家を相続した方、古い空き家を所有している方、不動産の売却を検討している方にぜひ最後まで読んでいただきたい内容となっています。

解体更地売却のメリット・デメリット

家を解体し、更地にしてから売却する方法は、古家付きのまま売却する方法とは異なる様々なメリットとデメリットが存在します。

この章では、それぞれの利点と欠点を詳しく掘り下げていきましょう。

解体更地売却を検討する上で、これらのメリットとデメリットをしっかりと理解しておくことが、後悔のない選択をするための第一歩となります。

解体して更地で売却するメリット

解体更地売却は、売主だけでなく買主にとっても大きなメリットがあります。

古家付きの物件にはない、更地ならではの魅力を詳しく見ていきましょう。

1. 買主の選択肢が広がり、売却しやすくなる

古家付きの物件の場合、買主は古家を活かすか、解体して新築を建てるか、といった判断が必要になります。

しかし、更地であれば最初から新築を建てることを前提に検討できるため、建物の状態やリフォームの必要性を気にする必要がありません。

これにより、購入を検討する層が大幅に増え、売却の可能性が高まります。

例えば、建物の老朽化が進み、大規模なリフォームが必要な物件だった場合、解体更地売却に切り替えることで、買い手が見つかりやすくなることがあります。

2. 住宅ローンの審査がスムーズに進む

古家付きの物件をリフォームして住む場合、住宅ローンとリフォームローンを別々に組む必要があります。

しかし、更地に新築を建てる場合は、土地と建物の費用を合わせた総額で住宅ローンを組むことが可能です。

住宅ローンはリフォームローンに比べて金利が低く、審査も通りやすい傾向にあるため、買主にとって大きなメリットとなります。

売主から見ても、買主が資金調達しやすくなるため、売却がスムーズに進む可能性が高まります。

3. 契約不適合責任のリスクを軽減できる

建物を売却する際には、雨漏りやシロアリ被害などの隠れた瑕疵（かし）があった場合、売主が契約不適合責任を問われる可能性があります。

しかし、建物を解体して更地で売却すれば、建物に関する契約不適合責任を負う心配がなくなります。

これにより、売却後のトラブルを未然に防ぎ、安心して取引を完了できます。

私も以前、古い実家を売却した際に、建物の状態を細かくチェックしなくてもよいという点で、大きな安心感を得ることができました。

4. 土地の境界が明確になり、トラブルを防げる

更地にすることで、土地家屋調査士による測量を行い、隣地との境界を明確にすることができます。

これにより、将来的な隣地との境界トラブルを未然に防ぐことができます。

買主にとっても、境界がはっきりしている土地は安心して購入できるため、好印象を与えます。

解体して更地で売却するデメリット

解体更地売却には多くのメリットがある一方で、無視できないデメリットも存在します。

これらのデメリットを事前に把握し、対策を講じることが重要です。

1. 解体費用が発生する

当たり前のことですが、建物を解体するためには費用がかかります。

この解体費用は売主が負担することになり、数百万円に及ぶこともあります。

解体費用は、建物の構造（木造、鉄骨造、RC造）、建物の広さ、解体現場の状況などによって大きく異なります。

事前の見積もりをしっかりと行い、費用を正確に把握しておく必要があります。

2. 固定資産税が最大6倍になる可能性がある

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されています。

具体的には、200平方メートル以下の部分が6分の1に、それ以上の部分が3分の1に減額されます。

しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増額されます。

私自身、更地にした翌年に届いた固定資産税の通知を見て、その金額の大きさに驚いた経験があります。

売却までの期間が長引くほど、税金の負担が重くなるため、迅速な売却活動が重要になります。

3. 売却までにかかる時間と手間が増える

古家付きのまま売却する場合、建物の現状維持だけで済みますが、解体更地売却では、まず解体業者を選定し、解体工事を行い、その後不動産会社に売却を依頼するという複数のステップが必要です。

それぞれの工程に時間がかかるため、トータルの売却期間は長くなる傾向があります。

4. 買主のイメージが湧きにくくなる場合がある

古家付きの物件は、買主が「ここにこんな風に住みたい」といった具体的なイメージを持ちやすいという側面があります。

しかし、更地ではそのイメージをすべて買主自身が作り上げなければなりません。

売却をスムーズに進めるためには、土地の魅力を伝えるための工夫（例えば、建築プランの提案など）が必要になる場合があります。

解体から売却までの具体的な流れ

解体更地売却は、いくつかの重要なステップを踏んで進めていく必要があります。

この章では、解体工事の依頼から土地の引き渡しまでの具体的な流れを、それぞれのステップにおけるポイントとともに解説します。

ステップ①：解体費用の相場を知り、業者を選定する

解体工事を依頼する前に、まずは解体費用の相場を把握することが重要です。

建物の構造や立地条件によって費用は大きく変動するため、複数の解体工事業者から相見積もりを取ることを強くお勧めします。

見積もりを比較する際には、単に総額だけでなく、工事内容の内訳（建物本体の解体費、廃材処分費、重機運搬費など）をしっかりと確認しましょう。

信頼できる業者は、丁寧な見積もりを提示し、質問にも誠実に答えてくれます。

ステップ②：解体工事の実施と滅失登記

解体業者と契約を結んだら、いよいよ解体工事の開始です。

解体工事の期間は、建物の大きさや構造によって異なりますが、一般的には1〜2週間程度で完了します。

工事完了後、建物がなくなったことを法務局に登記する「建物滅失登記」の手続きが必要です。

この手続きは義務であり、怠ると過料が科される場合があります。

通常、解体工事業者が代行してくれる場合が多いですが、ご自身で行う場合は、法務局で必要書類を確認し、速やかに手続きを行いましょう。

ステップ③：不動産会社に売却を依頼する

建物滅失登記が完了し、更地になったら、いよいよ不動産会社に売却を依頼します。

更地売却に強い不動産会社を見つけることが成功の鍵となります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、売却戦略や担当者の対応などを比較検討しましょう。

担当者との信頼関係が築けるかどうかも非常に重要です。

査定額だけでなく、その査定額の根拠や、どのような販売戦略を考えているかをしっかりと聞くようにしてください。

最も気になるお金の話

解体更地売却を検討する際、最も大きな関心事となるのが「お金」に関することでしょう。

解体費用や税金など、具体的な費用について詳しく見ていきましょう。

解体費用はいくらかかる？相場と内訳

解体費用は、建物の構造や規模、立地条件、残置物の有無などによって大きく変わります。

木造: 1坪あたり約3万円〜5万円程度が相場

軽量鉄骨造: 1坪あたり約5万円〜8万円程度が相場

鉄骨造: 1坪あたり約7万円〜10万円程度が相場

RC（鉄筋コンクリート）造: 1坪あたり約8万円〜15万円程度が相場

上記の単価に建物の延床面積を乗じて、おおよその解体費用を算出することができます。

また、解体費用には建物本体の解体費用の他に、付帯工事費（庭木やブロック塀の撤去）、アスベストの処理費用、重機回送費、整地費用などが含まれます。

見積もり書の内訳をしっかりと確認し、不明な点があれば解体業者に質問するようにしましょう。

解体後に注意すべき税金（固定資産税・都市計画税）

先述したように、建物を解体して更地にすると、固定資産税が大幅に上がります。

この税額の変動は、売却スケジュールに大きな影響を与えます。例えば、解体工事を年の途中で終え、その年の1月1日時点では建物があったとしても、翌年1月1日時点では更地になっているため、その翌年から税額が上がります。

このため、解体更地売却を検討する際には、税額が上がるタイミングを考慮し、できるだけ早く売却活動を始めることが重要です。

あなたのケースはどっち？古家売却 vs 更地売却

「結局、私の場合は古家付きで売るべきか、解体して更地で売るべきか？」という疑問を抱えている方も多いでしょう。

ここでは、それぞれの選択肢が適しているケースを具体的に解説します。

古家付きで売却した方が良いケース

• 建物に資産価値がある場合: 築年数が浅く、状態が良い建物、またはリノベーションして利用価値のある建物は、古家付きのまま売却した方が良い場合があります。
• とにかく早く現金化したい場合: 解体工事や滅失登記の手間と時間をかけたくない場合は、古家付きで売却する方がスピーディーに進みます。
• 解体費用を負担したくない場合: 解体費用を捻出するのが難しい場合は、古家付きで売却し、買主に解体を任せるという選択肢もあります。

解体して更地で売却した方が良いケース

• 建物の老朽化が進んでいる場合: 築年数が古く、耐震性や断熱性に問題がある建物は、解体して更地にした方が売れやすい傾向にあります。
• 土地の価値が高い場合: 駅に近い、商業地域にあるなど、土地自体に高い価値がある場合は、更地にすることで土地の魅力が最大限に引き出され、高値で売却できる可能性があります。
• 買主のターゲットを広げたい場合: 前述の通り、更地は幅広い買主層にアピールできます。

解体更地売却を成功させるための３つのポイント

解体更地売却を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。この章では、長年の経験から得た、成功への鍵となる3つのポイントをお伝えします。

ポイント①：信頼できる解体業者と不動産会社を見つける

解体費用や売却価格は、業者選びによって大きく左右されます。複数の業者から見積もりを取り、料金だけでなく、対応の丁寧さや実績、アフターフォローの有無などを総合的に判断しましょう。特に、解体工事と売却の両方に精通している会社に相談することで、スムーズな連携が期待できます。

ポイント②：売却までの期間を考慮して計画を立てる

更地にした後、固定資産税が大幅に増えることを考慮し、できるだけ早く売却活動を完了させる計画を立てることが重要です。解体工事の期間、滅失登記の手続き、不動産会社の販売期間などを事前にシミュレーションしておきましょう。

ポイント③：専門家に相談し、不安を解消する

解体更地売却には、解体業者、不動産会社、司法書士など、多くの専門家が関わります。疑問や不安なことがあれば、遠慮なく専門家に相談しましょう。

特に、解体から売却、そして税金のことまで一貫して相談できる窓口があると安心です。

解体更地売却を成功させるための最終チェックリスト

最後に、あなたが解体更地売却を成功させるための最終チェックリストを用意しました。このリストを参考に、準備を進めていきましょう。

解体費用の相場を把握し、複数の解体業者から見積もりを取りましたか？

更地にした後の固定資産税の負担増を考慮し、売却スケジュールを立てましたか？

更地売却の実績が豊富な不動産会社に相談しましたか？

契約不適合責任のリスクを理解し、対策を講じましたか？

家族間で売却に関する合意は取れていますか？

• 解体費用の相場を把握し、複数の解体業者から見積もりを取りましたか？
• 更地にした後の固定資産税の負担増を考慮し、売却スケジュールを立てましたか？
• 更地売却の実績が豊富な不動産会社に相談しましたか？
• 契約不適合責任のリスクを理解し、対策を講じましたか？
• 家族間で売却に関する合意は取れていますか？

このチェックリストを一つずつクリアしていくことで、あなたの解体更地売却は確実に成功へと近づいていきます。

まとめ

この記事では、家を解体して更地で売却する方法について、そのメリット・デメリットから、具体的な流れ、お金の話まで、幅広く解説してきました。

解体更地売却は、確かに費用や手間がかかる側面がありますが、その一方で、より高い価格で、そしてよりスムーズに売却できる可能性を秘めた賢い選択肢です。

岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

ACTIVE（アクティブ）では、岡山・倉敷・福山・鳥取・広島でお客様にピッタリの解体工事を提案しています。

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