耐用年数の経過や老朽化などで、ビルの解体を検討している方にとって、解体費用はとても気になるところでしょう。ビルの解体費用は地域や建物の構造、周辺環境などにより大きく変わります。損しないためには、費用の内訳や解体方法なども理解しておく必要があります。

この記事では、解体の費用相場はもちろん、解体方法や用いられる技術、工期などについても、わかりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

ビルの解体を行うタイミングとは？

まずはビルの解体を行うタイミングについて把握しておきましょう。目安になるのが、法令で定められている国税庁の「法定耐用年数」です。法定耐用年数とは、安全を考慮し、税法上定められた寿命のことです。年数はビルの構造ごとに異なり、

• 重量鉄骨造（S造）：34年
• 鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：47年

（参考：「耐用年数表」国税庁）

と定められています。法定耐用年数＝実際の建物の寿命ではありませんが、法定耐用年数を超えた場合、銀行の融資がおりない可能性があるため、１つの基準としておくと良いでしょう。ただし法定耐用年数内でもビルの老朽化が進んでいれば、解体工事を検討するタイミングになります。

ビルの解体方法

ここからは代表的なビルの解体方法を5つ紹介します。ビルの解体は建物の構造や周辺環境、コストなどを考慮し、適切な方法で実施する必要があります。あらかじめ理解しておくことで、解体業者とのやりとりもスムーズにできるでしょう。

ブロック解体

高層ビルなどの大きな建物を解体する場合に採用される工法です。タワークレーンと呼ばれる昇降可能な揚重機を最上階に設置して、階ごとのブロック単位で解体し、下に吊り降ろしていきます。建物の高さに関係なく使える工法で、騒音が少なく、短工期で済むメリットがあります。

階上解体

大きなビルの解体によく使われる工法です。上の階から下の階に向かって解体していくため、重機の重みで床面が崩壊しないよう補強が必要です。難しい作業になるため、慎重さと的確さが求められます。重機などを置けない現場に適しています。

地上解体

地上に配置した「ロング解体機」または「ロングブーム」と呼ばれる大型の重機を使用して、上から解体していく工法です。重機のアーム部分にはカメラが付いていて、モニタリングしながら操作できます。ビルは重機が対応できる高さに限られます。階上解体に比べ、騒音や振動が発生しにくいメリットがあります。

上部閉鎖式解体

ビルの上部にクレーンなどを置いて移動できる閉鎖型の空間を作り、内部で階ごとに解体工事を行い、終われば下に移動していく工法です。超高層ビルの解体に適した新しい工法で、赤坂プリンスホテルの解体にも用いられた技術になります。コンクリートガラなどは建物の内部から降ろすため、騒音や粉じんの飛散防止を抑えられ、落下物による事故も防げるメリットがあります。

だるま落とし式解体

柱をジャッキで支えながら、だるま落としのように下の階から1フロアごとに解体していく工法です。カットアンドダウン工法とも言われています。ビルが崩落しないようジャッキの設置には高い技術が求められます。スピーディな解体が可能で、粉じんの飛散を防ぎ、少ない騒音で工事ができるメリットがあります。環境にも優しい解体方法としても注目されています。

ビルの解体に用いられる技術

次にビルの解体に用いられる技術を4つ紹介します。解体方法とあわせて理解しておきましょう。

フラットソーイング

ダイヤモンドブレードを高速回転させ、機械の進行に合わせて後ろからオペレーターがひとりで操作する技術です。一般的に床や舗装のような平面を切断するのに適しています。振動や騒音が少ないのがメリットです。

油圧ブレーカ

油圧シャベルの先端にアタッチメントを装着し、先端を振動させてコンクリートや岩盤を破砕する技術です。狭い現場でも作業できるため、ビルの解体工事に欠かせません。

油圧圧砕

油圧ショベルの先端に圧砕機を取り付け、鉄筋コンクリートなどの部材を噛み砕く技術です。コンクリートクラッシャーとも呼ばれています。騒音や振動を抑えた作業が可能です。

ワイヤーソーイング

ダイヤモンドビーズを数珠状にはめ込んだワイヤーを対象物に巻き付け、高速回転させて切断する技術です。対象物の制限がなく、遠隔操作が可能なので幅広く活用できます。

日本でビルの爆破解体を行わない理由

ビルの解体と言えば、テレビなどで目にする海外の爆破解体をイメージする方も多いでしょう。過去日本でも実施された例はありますが、現在では行われていません。なぜ行わないのか理由を3つ紹介します。

火薬類取締法による規制

爆破解体を行う場合、ダイナマイトなどの爆薬が必要になります。日本では「火薬類取締法」により、専門の資格を保有していなければ危険な火薬を扱えないよう厳しく規制されているため、解体業者は有資格者を確保しなければなりません。

環境への配慮

建物を一気に壊す爆破解体は、発生した粉じんが周囲に広がるリスクがあります。舞った粉じんは自然環境にも被害を及ぼす可能性もあるため、環境に配慮する目的で爆破解体は実施されていません。

危険性が高い

日本のビルは市街地に密集して建っている上、爆破解体で万が一被害が生じた場合には法律で罰せられます。解体業者にとっては危険性が高いため、コストがかかっても安全性を優先しているのです。

アスベストやダイオキシンが使われている場合は要注意

ビル解体で注意しておきたいのが「アスベスト（石綿）」と「ダイオキシン」です。どちらも人体に有害な物質になるため、もし建物や建材に使われているなどした場合、解体費用とは別に除去や処分などの費用が必要になります。

〈アスベスト〉

建物の解体前にはアスベスト使用有無の調査実施が義務付けられています。もし使用が判明した場合は、必ず除去しなければなりません。

〈ダイオキシン〉

焼却施設や煙突があるビルの場合、ダイオキシンが発生している可能性があります。廃棄物の処分には注意が必要です。

ビルの解体費用の内訳と相場

ビルの解体費用の内訳と相場を紹介します。解体業者から提示される見積もりが適正か判断するためには、内訳や相場の知識を得ておきましょう。

解体にかかる費用の内訳

ではビルの解体費用の内訳について、チェックしておきたい5つの費用を紹介します。

解体工事費

解体工事にかかる費用です。ビルなどのコンクリート建造物は頑丈で、作業には危険が伴うため、コストが高くなる傾向があります。解体工事に際しては、各自治体などへの各種届出が必要になりますので、その分の費用も含まれます。業者によっては「事務手数料」と記載されている場合もあります。

人件費

人件費は、１日の作業にかかる人件費である人工（にんく）×日数で算出されます。資格保有者が多いとコストが上がります。見積もりをもらった際に「どういう理由でこの人員が必要なのか？」など、解体業者に質問し、工事規模に見合った作業人数なのか、有資格者の配置は適切なのかを確認しておくと良いでしょう。

重機の使用料や輸送料

解体工事では重機などの機械を使用しますが、自社で保有していない業者の場合は使用料、つまりリース料がかかります。当然ながら工期が長いほど費用負担が大きくなります。コストカットを考慮するなら、自社で保有している解体業者を選ぶのもおすすめです。

使用料以外には、重機を現場まで運ぶ輸送・運搬にかかるガソリンや燃料代の費用が発生します。現場までの走行距離で算出されます。輸送料は業者により初回の見積もりに含まれていない場合もあるため、記載がなければあらかじめ確認しておくと安心です。

養生費

養生費とは、粉じんの飛散防止と防音対策、工具や資材の落下防止などを目的とした建物の全体を覆うシートにかかる費用です。設置義務はありませんが、近隣とのトラブルを回避するためには必要な対策です。ビルの高さや工期、周辺環境などをもとに算出されます。見積もり時に工事の工程表に応じた養生費になっているか確認することが大切です。

アスベストやダイオキシンに関する費用

ビルの解体費用では、アスベストやダイオキシンに関する費用も考慮しておく必要があります。アスベストの除去費用は、アスベストを使用している面積をもとに算出されます。作業は飛散防止の徹底が不可欠で、有資格者しかできません。除去は手作業になるので、工期がかかる上、解体費用とは別にアスベスト除去費用が必要です。アスベストやダイオキシン類を含む廃棄物を処分する場合は別途費用が必要になるため、予想外の負担に慌てないよう解体工事以外にもかかる費用があることを想定しておきましょう。

一般的な費用相場

ビル構造ごとの一般的な解体費用相場は、以下のとおりです。地域ごとの相場の違いや建物の構造、周辺環境などによって異なりますので、参考目安としてご覧ください。詳しい費用を知りたい方は解体業者に見積もりを依頼しましょう。

ビルの構造	費用相場（坪単価）
鉄骨造ビル（S造）	約35,000円
鉄筋コンクリート造ビル（RC造）	約45,000円
鉄骨鉄筋コンクリート造ビル（SRC造）	約60,000円

ビルの解体の手順と工期

ビル解体の手順と工期をそれぞれ確認しておきましょう。

〈ビル解体の手順〉

1. 解体業者に問い合わせ
2. 現場の調査
3. 見積もり確認・業者選定
4. 契約締結・各種届出提出
5. 現場の確認・近隣への挨拶回り
6. ライフラインの停止依頼
7. 足場組立・養生
8. 着工
9. 産業廃棄物の搬出
10. 現場確認・立ち会い
11. 建物滅失登記の申請
12. 工事完了

〈ビル解体の工期〉

頑丈な造りのビルになるほど解体に日数がかかる傾向があります。悪天候や予期せぬトラブルにより工事が長引く可能性があることも考慮しておきましょう。

S造ビル（鉄骨造）の工期目安

延床面積	工期目安
50坪	約10日〜15日
100坪	約20～30日
300坪	約40～50日

RC造ビル（鉄筋コンクリート造）の工期目安

延床面積	工期目安
50坪	約15日〜20日
100坪	約30～40日
300坪	約50～60日
500坪	約70～80日

SRC造ビル（鉄骨鉄筋コンクリート造）の工期目安

延床面積	工期目安
50坪	約30日〜50日
100坪	約60～80日
500坪	約90～120日

ビルの解体に関する注意点

ビルの解体工事に関して、注意しておきたい点が4つあります。納得できるコストでトラブルなく工事を進めるためにも把握しておきましょう。

アスベストの使用状況を確認する

すでに解説しているとおり、解体する建物にアスベストが使用されていないか事前調査が義務付けられています。万が一除去せずにアスベストを飛散させた場合、近隣だけでなく、解体作業員の健康にも影響を及ぼす危険があり、法律で罰せられます。必ず事前調査を行うよう、解体業者にも確認しておきましょう。

近隣の方への配慮をする

解体工事は騒音や粉じんの飛散などで少なからず近隣の方へご迷惑をおかけしてしまいます。クレームやトラブルを回避するためには、工事前に挨拶回りをし、理解を求めておくことが重要です。解体業者に挨拶回りを行ってもらえるか確認し、可能な限り、施主も同行すると良いでしょう。中には施主が挨拶に来ないと失礼に思う方もいます。のちのちクレームに発展させないためにも、顔を合わせて誠意を伝える姿勢が大切です。

地中の埋没物を確認する

ビルの解体後、地中に埋没物が見つかった場合は、撤去しなければなりません。もし撤去せずに売却した場合、あとで撤去費用を請求される可能性があります。埋没物は建物解体後でないと確認できないため、解体業者からの見積もりに含まれていません。そのため埋没物が見つかった場合は、必ず連絡をもらえるよう業者にお願いしておきましょう。

複数の業者に相見積もりをとる

ビルの解体工事は大きな費用がかかります。解体業者1社だけでは相場よりも高い金額を提示される可能性があります。コストを抑えるには、少なくとも2～3社は相見積もりをとるようにしましょう。工事内容や価格を比較でき、適正価格で安心安全に工事を実施してくれる業者か見極められます。業者を決定するときは、価格の安さだけで選ばないよう注意してください。中には手抜き工事や不法投棄などを行う違法業者や、安い見積もりを提示してあとから追加費用を請求する業者もいます。

工事の質を落とさずコストを抑えたい場合、不動産や建設会社にお願いするのではなく、解体業者に直接依頼すると中間マージンをカットできるメリットがありますので検討してみても良いでしょう。

まとめ

ビルの解体費用は地域や建物の構造、周辺環境、解体方法などにより大きく変わるため、知識がないと解体業者から提示された見積もりが適正なのか見極めるのは困難です。費用だけで解体業者を選ぶと、のちのち安全面で不安を感じる可能性があります。費用の内訳や解体方法、工期などについて理解を深め、最適な解体業者を選んで、後悔しないビルの解体工事を実施しましょう。