オフィスや店舗を退去する際は原状回復工事を行わなければなりません。ところが原状回復工事は頻繁に行う工事ではないため、詳しい内容や実施するタイミングを知らない人は多いのではないでしょうか。

原状回復工事のタイミングや注意点を把握していないと、オーナーとのトラブルにつながる可能性があります。スムーズに退去日を迎えるためには、あらかじめ原状回復工事について知っておくことが大切です。そこで今回は、原状回復工事の内容やタイミング、注意点を解説します。

原状回復工事とは

まずは、原状回復工事がどのような工事を指すのか解説します。合わせて行う理由も見てみましょう。

入居時の状態に戻す工事

原状回復工事とは、現在の状態から入居時の状態に戻す工事です。入居後に設置した設備や家具などを撤去し、場合によっては汚れや傷の修繕を行います。

たとえばオフィスとして部屋を借りた場合、働きやすいように仕切りをつくったりデスクやコピー機を設置したりすることがあるでしょう。部屋を返却する際は原状回復工事を行い入居時の状態に戻す必要があるため、入居後に設置した仕切りやデスクの撤去が求められます。

ただし、契約内容や部屋の状態によって具体的な工事の内容は異なるため、オーナーとの打ち合わせで確認することが大切です。

内装や設備の撤去費用や流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

原状回復工事を行う理由

原状回復工事を行うのは、テナントに応じて部屋の用途が異なるからです。たとえば、飲食店にとって必要不可欠な厨房設備は、事務所として使いたい人にとっては不要な設備です。

不要な設備を前の借主が残したまま退去すると、次の借主は部屋のレイアウトを思い通り変えられずに使いづらくなってしまいます。原状回復工事は、次の入居者が快適に使い始められるように行われます。

原状回復と原状復帰・現状回復の違い

原状回復と間違いやすい言葉に「原状復帰」と「現状回復」があります。原状回復と原状復帰の意味はほとんど同じですが、使用されるシーンが異なります。

原状復帰は建設用語として、建設業者の間で原状回復をするための工事に対して使われる言葉です。原状回復は賃貸借契約書のなかで使われることが多く、法律用語の一つといえます。

現状回復は、原状回復と同じ読み方なので混同されやすい言葉ですが、まったく意味が異なる誤字です。現状は「今の状態」を指し、現状回復は「今の状態に回復すること」という意味になります。賃貸借契約において「今の状態に戻す」という行為は発生しないので、誤った表現だといえます。

原状回復工事のタイミング

マンションやアパートなどの住居の場合は、賃貸契約の終了後に原状回復工事を行います。一方、オフィスや店舗などのテナントでは、契約終了前に済ませなければいけません。

契約期間内に完了しなかった場合は、延長した期間分の賃料を請求される可能性があります。オーナーとのトラブルにつながる可能性も考慮し、契約期間内に原状回復工事が終わるように準備しましょう。

原状回復工事の費用相場

原状回復工事の費用は、ゼネコンやビル管理会社が行うと1坪あたり4～10万円ほどです。費用は部屋の広さによって異なり、100坪未満の場合は1坪あたり5万円前後、100坪以上の場合は1坪あたり5～10万円が相場です。ただし、より詳細な金額は部屋の現状や工事内容、施工業者によって異なるため、現地調査のうえ見積もりを依頼しましょう。

原状回復工事にかかる期間

原状回復工事は、2週間～1ヶ月ほどかかるのが一般的です。100坪未満のオフィスや店舗、工事内容が少ない場合は、1週間ほどで工事が完了します。一方、仕切りや個室などがある構造が複雑な場合や、照明や空調などの設備を設置している場合は、1ヶ月以上かかるケースもあります。

ただし、実際にかかる期間は現地調査をしないとわかりません。遅くても2ヶ月以上前から業者へ見積もり依頼しておくのがおすすめです。

原状回復工事の内容

次に原状回復工事の具体的な内容を解説します。どのような作業が行われるのか知らない人はぜひ参考にしてみてください。

養生

作業中に床や壁に傷が付かないように養生を施します。資材や廃棄物の運搬に使用するエレベーターなどの共有部分も養生の対象です。養生には、解体時の騒音や粉じんを抑える目的もあります。

解体

入居後に借主が取り付けたものは全て解体し撤去します。オフィスの場合は、間仕切りやカウンターなどの撤去が必要になるでしょう。ただし、オーナーの意向によっては一部の設備を残すケースもあるため、解体範囲を事前に確認することが大切です。

塗装

天井や壁、建具の塗装工事を行います。塗装する前にはホコリやカビなどを拭き取り、必要に応じてパテ処理など下地を整える作業が必要です。

クロス

クロス（壁紙）を新しいものに張り替えます。ビス跡など穴が開いている箇所はパテを塗りつけてからクロスを張ります。

床

クロスと同じく床も新しいタイルやカーペットに張り替えます。既存の床材をはがし、床の下地調整が完了したら、新しい床材を張り付けていきます。

電気配線等の撤去

電気配線や照明器具の撤去も必要です。オフィスの場合、パソコンやコピー機、電話を設置するために、電気配線やLANケーブルなどを新しく配線することがあります。借りた当初の状態に戻すためには、設置した配線も撤去の対象となります。

クリーニング

最後は部屋全体のクリーニングを行います。窓や床などは磨き、ブラインドは取り外して洗浄します。ホコリやゴミを取り除いた状態で、オーナーに明け渡しましょう。

原状回復工事の注意点

スムーズに原状回復工事を完了させ、問題なく退去日を迎えるためには、以下の注意点を把握しましょう。

原状回復の範囲を明確にする

オーナーとのトラブルを防ぐためには、原状回復の範囲を明確にすることが重要です。契約内容や部屋の状態によって、必要となる工事が異なるからです。

借主の自己判断で進めてしまいオーナーが納得する状態に戻せなかった場合は、トラブルに発展する可能性があります。賃貸借契約書を確認のうえ、オーナーと打ち合わせを入念に行い、原状回復の範囲を明確にしましょう。

スケジュールをしっかりと立てる

退去が決まったら、なるべく早めにスケジュールを立てましょう。オフィスの場合、退去日までに原状回復工事が完了しなければ、追加の賃料が請求されてしまうからです。特に3～4月や9～10月の繁忙期は業者を確保しにくいため、退去が決まったらすぐにスケジュールを立てましょう。

また、テナントの退去を伝える「解約予告」は、解約予定日の6ヶ月前までに行うのが一般的です。連絡が遅れてしまうと、想定していた日に退去できない可能性があるため、解約予告を含めたスケジュールを組むことが大切です。

オーナー指定の業者以外を選べるか確認する

原状回復工事を依頼する業者は、オーナーとの賃貸借契約書で指定されているケースがほとんどです。なぜならオーナーは不動産価値を維持するために、信頼できる業者に依頼したいと考えているからです。

ただし、オーナーが指定する業者とスケジュールや見積もりのすり合わせがうまくいかず、ほかの業者を検討しなければならないケースもあります。そのような場合であってもオーナーの許可なく、ほかの業者に依頼してはいけません。許可なく進めてしまうとオーナーから原状回復工事のやり直しを求められる可能性があるため、ほかの業者を依頼できるかは必ずオーナーに確認しましょう。

まとめ

原状回復工事とは、オフィスや店舗、アパートを退去する際に入居時の状態に戻す工事を指します。オフィスなどのテナントは契約期間内に完了できなかった場合、延長した期間分の賃料を請求される可能性があります。そのため退去が決まったら、速やかに解約予告を含めたスケジュールを組みましょう。

また、原状回復の範囲は、契約内容や部屋の状態によって異なります。自己判断で進めずに賃貸借契約書を確認し、オーナーと入念に打ち合わせすることが大切です。本記事での注意点を把握し、未然にトラブルを防ぎスムーズに退去日を迎えましょう。