店舗やオフィスの退去時には、物件を借りたときの状態に戻すためにスケルトン工事を実施することがあります。ところが、頻繁に行う工事ではないため、詳しい工事内容や費用相場を知らない人は多いのではないでしょうか。

スケルトン工事のデメリットや注意点、業者選びのポイントを把握せずに進めてしまうと、オーナーや近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。そこで今回は、スケルトン工事の内容や費用相場、注意点を解説します。

スケルトン工事とは？

スケルトン工事とは、建物の柱や梁、外壁などの構造部以外をすべて解体する工事です。壁紙やカーペット、照明などの内装はすべて解体し、最終的に建物の骨組みだけが残ります。

スケルトン工事は主にテナントの返却時に行われます。なぜならテナントは、入居時の状態に戻して返却するケースがほとんどだからです。内装や設備を残したまま退去してしまうと、次の借主が部屋のデザインやレイアウトを思い通りに変えられずに使いづらくなってしまうのです。

また、スケルトン工事は大規模なリフォームを行う際にも実施されます。たとえば、店舗の内装や間取りを一新したいときや、建物の構造部分の補修が必要となるときに行われます。

スケルトン工事と内装解体との違い

スケルトン工事と内装解体の違いは解体する範囲です。スケルトン工事は建物の骨組み以外のすべてを解体しますが、内装解体では一部の内装を解体するだけなので骨組みだけにはなりません。

そのため、骨組みだけが残るスケルトン工事は内装解体と比べて、レイアウトを自由に変えられるのがメリットといえます。一方、内装解体では一部の設備を残すこともできるので、次の借主が設備をそのまま使えるメリットがあります。

スケルトン工事のメリット

スケルトン工事は内装や設備をすべて解体するため、工事のあとは内装のレイアウトやデザインの自由度が高く、設備関連のトラブルが少ないメリットがあります。ここからは、スケルトン工事のメリットを詳しく解説します。

自由度が高くなる

骨組みだけが残るスケルトン工事は、建物の内装を一から自由に設計できるメリットがあります。一方、一部の内装が残った状態であれば、解体や移動ができない分、思い通りのレイアウトやデザインに仕上げるのが難しくなります。

たとえば、間仕切りが残っていれば、部屋の間取りは自由に変更できません。内装のデザインやレイアウトにこだわりを持っている人にとって、スケルトン工事は最適な方法といえるでしょう。

設備関連のトラブルが少ない

設備関連のトラブルが少ない点も、スケルトン工事のメリットです。

居抜き物件のように設備が残っている場合、次の借主が設備をそのまま使うことが考えられます。設備を揃える費用を削減できるメリットがありますが、建物に残った設備が経年劣化で使えなくなっている可能性もあります。

一方、スケルトン工事では必要な設備を自分自身で購入したり、持ち込んだりするため、トラブルが起こりにくいといえるでしょう。

スケルトン工事のデメリット

スケルトン工事にはメリットだけでなく、デメリットもあります。ここからはデメリットを詳しく解説します。

初期費用や補修費用がかかる

スケルトン工事は、構造以外の内装や設備のほとんどを購入しなければなりません。また、構造部の劣化や工事による破損があった場合には、補修費用もかかってしまいます。

しかし、結果的に理想の内装に仕上げられ、建物の安全性を保てるメリットともいえます。

給排水管や配線関連のトラブルが起こる可能性がある

スケルトン工事には給排水管や配線関連にダメージを与え、対象区画だけでなく建物全体のライフラインが使えなくなるリスクがあります。その場合、工期が延びるだけでなく、オーナーとのトラブルに発展することもあります。

トラブルを避けるためには、スケルトン工事の実績があり信頼できる業者を選ぶことが大切です。加えて、貸主と業者との三者で工事範囲や対象の認識を合わせておくことも欠かせません。

スケルトン工事の注意点

次にスケルトン工事を実施する際に、気を付けておきたい注意点を解説します。貸主とのトラブルを避けるために必ず確認しましょう。

早めに解体業者を探す

テナントの退去が決まったら、工事を依頼する業者を可能な限り早く探しておきましょう。一般的に賃貸契約には期日が設けられています。工事が遅れて期日までに退去できなかった場合は、追加で賃料を請求されるなど、本来は支払わなくてもよい費用を負担しなければなりません。

なお、解体業者が見つかり次第すぐに工事を始められるわけではないので、余裕をもってスケジュールを立てておくことが大切です。

貸主の意向をしっかり把握しておく

テナントの返却時にスケルトン工事を実施する場合は、貸主の意向をしっかり把握しておくことが重要です。基本的に原状回復（借りたときの状態に戻すこと）を求められますが、貸主によっては「ここは残してほしい」といった意向がある場合もあります。

借主の自己判断で進めてしまい貸主が納得する状態に戻せなかった場合は、トラブルに発展する可能性があります。工事範囲を決める際は、貸主と賃貸契約書を確認しながら入念に打ち合わせをしておきましょう。そして、解体業者にも工事内容を共有し、認識のズレが生じないようにすることが大切です。

スケルトン工事の費用相場

スケルトン工事にかかる費用は物件の広さによって異なり、坪単位で30,000～50,000円ほどが相場です。ただし、以下のケースに該当すると費用は高くなります。

• 撤去する設備が多い
• 内装の構造が複雑
• 廃材の搬出に手間がかかる
• 廃棄物が多い

明確な費用を知るためには、解体業者に現地調査をしてもらうのが確実です。

スケルトン工事を依頼する業者の選び方

最後に業者の選び方を解説します。テナントの退去に伴うスケルトン工事の場合は、借主が業者を選べるのか契約内容を事前に確認しておきましょう。

スケルトン工事の実績が豊富

まずは、スケルトン工事の実績が豊富であるかを確認しましょう。スケルトン工事に慣れていない業者よりも、知識やノウハウが多い業者の方が安心して依頼できます。また、実績が多いほど、あらゆるケースにも柔軟に対応してくれるため、トラブルが少なく済みます。

業者を選ぶ際は、会社のホームページなどで施工実績を確認しておきましょう。

近隣の方に配慮してくれる

スケルトン工事は粉じんや騒音などのトラブルが起きる可能性があるため、近隣住民に配慮してくれる業者を選ぶことが大切です。たとえば、工事前に近隣への挨拶回りを一緒に行ってくれる業者が安心です。

近隣住民に安心してもらうためには、工事内容やリスクの説明を詳しく行っておく必要があります。ていねいに説明してくれる業者を選ぶことで、近隣トラブルを防ぎましょう。

許可や登録を保有している

許可や登録を保有しているかどうかも、信頼できる業者を見極めるポイントです。解体工事を行うためには解体工事業の登録、一定金額を超える工事には建設業許可が必要です。

許可や登録を保有せずに工事を行うような業者は明らかに信頼できません。解体工事の見積もりを依頼するときに、許可や登録を保有しているか必ず確認しておきましょう。不審な点がある場合は、都道府県などに問い合わせて確認するのがおすすめです。

極端に見積もり金額が安くない

極端に見積もり金額が安い業者は、事前調査を怠ったり作業を雑にしたりする可能性があります。スケルトン工事の費用には、廃棄物の処理費や人件費が含まれています。安すぎる見積もり金額を提示する業者は、違法工事や違法投棄を行って費用を削減している可能性があります。

業者を選ぶ際は、複数の会社に見積もりを依頼し、適正価格かを必ず確認しましょう。

まとめ

スケルトン工事は建物の構造以外をすべて解体する工事であり、骨組みだけが残ります。そのため、工事後の内装のレイアウトやデザインを自由に設計できたり、設備のトラブルが少なく済んだりするメリットがあります。その反面、設備を一から準備する必要があるため、初期費用がかかるのが難点です。

また、解体範囲や補修範囲などを貸主と事前にすり合わせておかなければトラブルに発展する可能性があります。スムーズにスケルトン工事を行うためにも、貸主の意向をしっかり把握したうえで、信頼できる業者を見つけましょう。