家や建物の解体工事を検討しているときに、「市街化調整区域にある建物を解体する場合は注意が必要」と聞いて、気になっている方は多いでしょう。市街化調整区域内の建物を解体してしまうと、その後の再建築が難しくなる可能性があります。
この記事では、市街化調整区域とは何か、市街化調整区域で解体工事を行うと再建築が難しい理由などを詳しく解説します。市街化調整区域にある建物の解体工事を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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市街化調整区域とは？
日本の土地には、都市計画法によって「都市計画区域」に定められている区域があります。そこからさらに「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」に分けられています。まずは、それぞれの区域について詳しく解説していきます。
市街化区域の概要
「市街化区域」とは、すでに街の整備が進んで市街地になっている区域と、おおむね10年以内に、優先的かつ計画的に市街地として整備が進められる区域のことです。市街化区域は原則として、住宅や商業、工業などの土地の用途があらかじめ決められています。このように用途を制限して区域を分けることで、異なる用途の区域が無計画に混在しないようにして、住み心地や利便性が低くなったり、環境が悪くなったりするのを防いでいます。
また、市街化区域では工業区域などの一部を除き、誰でも住宅を建てられます。電気やガス、水道などの生活インフラが整備されている場合がほとんどのため、土地の売却もしやすい特徴があります。
市街化調整区域の概要
「市街化調整区域」とは、市街化整備が抑制されている区域になります。農業・林業などを営む環境や自然の保全が優先されるため、住宅・商業施設などの建築は原則認められておらず、建物を建てる場合は都道府県からの開発許可を得る必要があります。そのため、市街化調整区域は市街化区域に比べると、家や土地が売りにくい傾向があります。市街化調整区域の土地の売却が難しい理由については、あとの項目で詳しく解説します。
非線引き区域の概要
都市計画区域の中でも、市街化区域と市街化調整区域とに分類されていない区域を非線引き区域といいます。市街地化があまり進んでおらず、また、急激な市街化の可能性も低いことから、市街化区域や市街化調整区域よりも、土地に関する規制や開発許可の規制が緩いのが特徴です。
市街化調整区域を調べる方法
解体したい建物がある土地が、市街化調整区域に該当するかどうかを知りたい場合はどうすればいいのでしょうか。2つの方法がありますので紹介します。
方法1. インターネットで調べる
自治体が市街化調整区域の範囲を公表している場合、インターネットで調べることができます。「調べたい地域名+市街化調整区域」で検索して、表示された都市計画マップなどで確認するとよいでしょう。
方法2. 役所に行って調べる
インターネットで検索をしてもよく分からない場合は、家や土地がある市区町村の役所に行って調べる方法があります。役所なら公的な窓口になるため、詳しい情報や最新の情報も教えてもらえるメリットがあります。役所に行く場合は、各自治体によって担当部署や調べる方法が異なりますので、まずは総合窓口などで確認してみるとよいでしょう。
市街化調整区域で解体工事を行うと再建築が難しい
市街化を抑制している市街化調整区域では、原則として建物の建築はできませんが、市街化調整区域に指定される前に建てられた建物であれば、条件付きで再建築が可能になる場合があります。しかし、建物を先に解体してしまうと再建築が難しくなるため注意が必要です。解体工事を行う前に、建物を解体後に再建築できるかを役所などに確認しておくことが大切です。
市街化調整区域でも家を建てられるケース
上述でも触れたように、市街化調整区域では原則建物を建てられませんが、一定の条件を満たすことで、開発許可を受けずに家を建てられるケースがあります。例えば、以下のケースが挙げられます。
- 住宅兼用店舗：自宅と店舗が一体化した住宅兼用店舗を建てるケース。ただし、許可が受けられるのは飲食店や理容店などの地域住民が日常生活で利用する小規模な店に限られる。
- 分家住宅：すでにその土地で農業・林業・漁業に従事している本家があり、その本家から分家した子どもや孫などが新たに住むために家を建てるケース。
- 既存住宅の建て替え：市街化調整区域に指定される前に建てた既存住宅の建て替えをするケース。
上記は一例で、市街化調整区域に家を建てる場合は、そのほかにも細かい条件をクリアする必要があります。自身が当てはまるのか分からない場合は、不動産会社や各自治体に相談しましょう。
市街化調整区域の土地は売却が難しい
ここからは、市街化調整区域の土地の売却が難しい理由について紹介します。主に3つの理由が挙げられますので、それぞれ把握しておきましょう。
理由1. 住宅ローン審査が通りにくい
土地の売却が難しい理由の1つとして、市街化調整区は住宅ローン審査が通りにくい点が挙げられます。住宅ローンでは基本的に、万が一返済ができなくなった場合に備えて、土地や建物を担保にします。しかし、住宅の建築を前提としていない市街化調整区は、土地や建物の売却が難しく、担保価値が低くなるケースがほとんどです。そのため、住宅ローン審査が厳しくなる傾向にあるのです。
理由2. 家を建てる際の制限がある
一定の条件を満たせば、市街化調整区域内に家を建てることは可能ですが、建てられる建物の規模を決める建物の建ぺい率や容積率、既存の建物に比べて延床できる規模などのさまざまな制限があります。また、既存の家の建て替えや増築、リノベーションする場合も制限があります。このように市街化調整区域内に家を建てる場合は、さまざまな制限があるため、売却が難しいといえます。
理由3. インフラが整備されていないケースがある
市街化調整区域は人が住むことを前提としていない区域になるため、インフラ整備が整っていないケースがあります。その土地が元々宅地であれば、ある程度インフラ整備されている可能性はありますが、未整備だった場合は自力でインフラを引かなくてはいけません。インフラ整備には費用がかかるため、売却が難しくなります。
市街化調整区域の土地の売り方と売れなかった場合の対処法
なかなか買い手が見つからない場合は、市街化調整区域の土地を不動産会社に買い取ってもらうのも1つの方法です。市街化調整区域の土地売却に強い不動産屋に相談してみましょう。
また、土地の地目が田や畑になっている場合は、農地として売却可能なため、農家や農業に従事している方に購入してもらうのもおすすめです。
そのほか、コインパーキングとして活用する方法もあります。コインパーキングなら建物を建てる必要がないため、開発許可が不要です。また、市街化調整区域は人口が多い市街化区域と隣接している特徴があるので、ニーズさえ見込めればコインパーキングは有効な活用方法といえるでしょう。
市街化調整区域の建物は売却より先に解体工事を行わないようにしましょう
市街化調整区域に都市計画法の施行前に建てられた古い建物がある場合、諸条件ありますが、同じ用途であれば再建築できるケースがあります。しかし、更地にしてしまうと新たに建物を建てられなくなる可能性があり、買い手が見つかりにくくなるリスクが生じるため注意が必要です。市街化調整区域の土地を売却する場合は、先に建物の解体工事を行わないようにしましょう。
まとめ
市街化調整区域は市街化整備が抑制されている区域になるため、住宅や商業施設などの建築は原則認められていません。ただし、市街化調整区域に指定される前に建てられた建物なら、条件を満たせば再建築が可能になる場合があります。そのため、安易に既存の建物を解体してしまうと、あとで再建築ができなくなって困ってしまう可能性があるので注意が必要です。市街化調整区域にある家や建物の解体工事を検討している場合は、建物の解体後に再建築できるのか、または土地売却できるのかをあらかじめ確認しておくことが大切です。
