親や祖父母から相続で引き継いだ住宅が放置され、倒壊の恐れがある空き家が社会問題となっています。空き家の危険性を問題視した政府は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し、倒壊の危険性が高く景観を損ねている空き家への取り締まりを強化しています。

なかには相続をした住宅が空き家に分類されるのかを判断できず、扱いに困っている人もいるのではないでしょうか。知らない間に空き家に認定されることがないように定義や判断基準への理解を深めましょう。今回は空き家の定義やリスク、正しい管理方法を解説します。

国土交通省が定める空き家の定義とは

国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を2015年に施行し、使われていない住宅を「空き家」と「特定空き家」の2種類にわけて定義しています。それぞれの定義をわかりやすく解説します。

空き家

国土交通省は「1年以上誰も住んでいない、もしくは使用されていない建物」を空き家（あきや）と定義しています。建物が使用されているかどうかは、以下の項目をもとに判断されます。

• 建物の用途
• 人の出入りの有無
• 電気・ガス・水道の状況
• 住宅の登記記録の内容
• 所有者の住民票の内容
• 適切な管理の有無
• 所有者の主張

これらの項目から1年以上使用されていないと判断された建物が「空き家」に指定されます。ただし、集合住宅では全ての部屋が空室にならない限り、空き家に指定されません。

特定空き家

空き家の中でも倒壊の危険性や景観・衛生上の問題が生じる可能性が高い住宅を「特定空き家」と定義し、自治体が指定します。たとえば著しい傾斜がある建物や、害獣が住みつき近隣住民に悪影響を及ぼしている建物が特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されると自治体から指導を受けることになり、所有者が従わない場合は行政代執行（行政が強制的に措置を行うこと）により建物が解体されるケースもあるのです。行政代執行でかかった解体費用は、空き家の所有者に請求されます。

空き家を所有するリスク

空き家を所有し続けることには、あらゆるリスクが潜んでいます。

近隣トラブルの原因となる

管理されていない建物は劣化が早く、倒壊のリスクが高まります。万が一倒壊してしまった場合、近隣の家屋の損傷や近隣住民のケガにつながる可能性が考えられるのです。

空き家には害虫や害獣が繁殖するリスクもあり、近隣住民から苦情を受けるケースも多くあります。たとえば空き家で発生したシロアリが、近隣の家屋に移り住み構造部分に大きな被害を与える危険性も考えられるでしょう。

犯罪に利用される危険性がある

空き家は、不審者の隠れ場所や不法投棄、放火などの犯罪に利用される危険性があります。実際に2018年4月に愛媛県の刑務所から逃げ出した受刑者が、広島県の空き家に不法侵入した事件が起きています。特に庭が荒れていたりゴミが散乱していたりと、周囲から見て明らかに人がいないとわかる空き家は犯罪に利用されるリスクが高まるでしょう。

維持費用がかかる

住んでいない、もしくは使っていない空き家であっても維持費用がかかります。基本的に不動産の所有者は、固定資産税を納税しなければなりません。ほかにも建物の修繕や庭の整備、ごみ処分などを業者に依頼する費用がかかります。空き家は所有しているだけでも維持費がかかり続けてしまうのです。

特定空き家を所有するリスク

次に特定空き家を所有するリスクを解説します。特定空き家には、先ほど述べた空き家のリスクに加えて注意すべきことがあります。

自治体から指導・命令を受ける可能性がある

自治体は特定空き家の所有者に、建物の適切な管理を促すための助言や指導を行うことが可能です。助言や指導に従わない場合は、さらに強制力の強い勧告、命令が行われます。

行政からの命令を受けたにもかかわらず改善を行わなかった場合、所有者は50万円以下の過料が科せられてしまうのです。その後も従わない場合は行政代執行が実施されます。

補修や解体に費用が掛かる

自治体から指導や命令があった場合、所有者は空き家の補修や解体をしなければなりません。自治体の命令による補修・解体費用は、所有者が全て負担します。特定空き家に指定されなければ、行政から強制的に改善を求められることはなく、不要な費用を支払う必要はありません。特定空き家に指定されないように適切な管理を行いましょう。

固定資産税の負担が増える

特定空き家に指定され、自治体から勧告を受けてしまうと「住宅用地の特例措置」の対象外となり、固定資産税の負担額が上がります。特定空き家に指定される前の固定資産税と比較して最大6倍の負担額になる可能性があります。

特定空き家の固定資産税については、こちらの記事で詳しく解説しています。
https://active-okayama.com/akiya_tax/

空き家リスクを解決する4つの対策

近隣トラブルや犯罪、行政からの指導などのリスクを避けるためには、空き家を手放したり有効活用したりすることが大切です。ここでは、空き家リスクを解決する4つの対策を解説します。

そのまま売却する

空き家を手放す最も一般的な方法は「そのまま売却すること」です。空き家を解体する必要がないため、出費を抑えられ、すぐに売却活動を始められます。古い家をリフォームしたいと考える買主もいるため、建物の状態や立地がよいとすぐに手放せるかもしれません。

ただし、老朽化が進んでいる建物の場合、買主が見つからず売れるまでに時間を要する可能性もあります。売れない間に劣化が進んでしまうため、売却が難しい場合はほかの方法を検討しましょう。

解体して更地にする

空き家を解体して更地の状態で売却する方法もあります。解体の費用や手間がかかりますが、空き家が残っている状態より買主は見つかりやすい傾向があります。そのため、そのまま売却するよりも早く売却できる可能性が高くなるでしょう。

一方、更地にすると固定資産税や都市計画税の優遇措置がなくなってしまうため、維持費が上がってしまう可能性があります。また、アスベストが使用されている建物では、特別な対応が必要となるため、解体費用が高くなります。費用や税金を加味したうえで、解体するかを慎重に判断しなければなりません。

古家の解体費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。

古家の解体にかかる費用相場は？安く抑えるポイントと管理方法による違いを解説

リフォームをして有効活用する

空き家をリフォームして有効活用するのも一つの手段です。リフォームをして賃貸やシェアハウス、民泊として活用すれば、家賃収入や宿泊費を得られ、継続的な収益が期待できます。

ただし、借主や宿泊客が集まらず、赤字になるリスクを考慮しなければなりません。定期的な清掃や修繕など管理コストも踏まえたうえで、利益が見込めるかを検討する必要があります。

譲渡する

空き家のリスクを解決するために、親族や近隣住民、自治体に譲渡する方法も押さえておきましょう。譲渡する方法であれば物件の状態や立地などの条件が悪くても手放せる可能性が高くなります。

個人間で無償譲渡する場合は、贈与契約書の作成や所有権移転登記の手続きが必要になるため、司法書士や行政書士などの専門家に依頼するのが一般的です。また、自治体が運営している空き家バンクに登録して、引き取ってくれる人を見つけるのも一つの手段です。

空き家の正しい管理方法

すぐに空き家を手放したり活用したりするのが難しい人は、以下の管理を実施して、空き家の老朽化や景観・衛生面の悪化を防ぎましょう。

• 定期的に換気を行う
• 壊れている箇所がないか建物の状態を確認する
• 敷地内や室内の清掃をする

空き家に立ち入って作業をする場合は、近所の人から不審に思われないように、あらかじめ近隣住民へ挨拶しておくことをおすすめします。

空き家を自分で整備・清掃する際は、害虫対策として長袖・長ズボンを着用しましょう。軍手やスリッパもケガを防ぐために必要です。建物の劣化が著しい場合は倒壊して大ケガをする可能性があるため、無理せず業者へ依頼しましょう。

まとめ

空き家とは、1年以上住んでいない、もしくは使われていない建物をいいます。空き家の中でも、倒壊の危険性や景観・衛生上の問題が生じる可能性が高い住宅は、特定空き家に指定され、自治体から修繕や解体の命令を受ける可能性があります。そういった状況を防ぐためにも、解体して更地の状態で売却するなど早めの対処が必要です。すぐに行動に移せない場合は、行政指導の対象にならないように適切に空き家を管理しましょう。