空き家を所有している場合、「空き家を解体して駐車場にできないか？」と考える方は多いでしょう。土地の活用方法はさまざまありますが、中でも駐車場の経営は最も一般的な方法です。

この記事では、空き家を解体して駐車場にするメリット・デメリットや、空き家の解体と駐車場にする際にかかる費用相場、注意点などについて詳しく解説します。空き家解体後、駐車場として土地を活用したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を駐車場にするメリット

ここでは、空き家を駐車場にするメリットを紹介します。主に4つありますので、それぞれ見ていきましょう。

初期費用や維持費用を抑えられる

駐車場以外の土地活用としては、賃貸のアパートやマンションを建てたり、太陽光発電の設備を設置したり、コインランドリーにしたりする方法が挙げられますが、どれも新しく建設しなければいけないため、初期費用がかかり、始めたあとはさまざまな維持費用も発生します。


しかし、空き家を解体して駐車場として活用する場合、新しく建設する必要がないので、初期費用を抑えられます。また、建物がない分、維持費用も少なくて済みます。例えば、月極の青空駐車場なら、整地や設備の導入はほぼいらないため、初期費用がほとんどかからずに始められるメリットがあります。

安定した収入が見込める

空き家を解体後に駐車場として土地活用した場合、駐車場賃料として収入を得られます。駐車場の経営方式にもよりますが、例えば、月極の駐車場として経営するなら、一度契約が決まれば毎月安定した収入が見込めるのも魅力です。

空き家の倒壊リスクを減らせる

空き家を放置していると、老朽化や地震などの災害により、倒壊するリスクがあります。万が一、空き家が倒壊してしまった場合、基本的に責任を負うのは所有者です。さらに、近隣に被害が出てしまうと、所有者に責任が問われる可能性が高くなります。空き家を解体して駐車場にしておくことで、倒壊によるリスクを減らせます。

売却や転用をしやすい

駐車場の場合、土地に建物がない状態になるため、土地を売却したり、駐車場以外の活用をしたりする際に始めやすいメリットがあります。アパートやマンションなどが建っている場合、土地を売却しようと思っても、まずは建物の解体工事を行う必要があり、簡単にはいきません。その点、駐車場であれば、解体が必要な建物もなく、土地もすでに整備されているので、さまざまな活用が可能です。

空き家を駐車場にするデメリット

空き家を駐車場にするメリットだけなく、デメリットもあらかじめ押さえておきましょう。デメリットは主に3つ考えられますので、それぞれ紹介します。

空き家の解体コストがかかる

空き家を解体する場合、解体工事のコストがかかります。解体する建物の規模や立地条件などによって費用は変わりますが、それなりの費用が必要になることを頭に入れておいたほうがよいでしょう。空き家を解体して駐車場にする場合の費用相場については、あとの項目で詳しく解説します。

固定資産税が増えてしまう

一般的な住宅が建つ土地の場合、軽減措置が適用されるため、固定資産税が最大で1/6に軽減されています。しかし、建物を解体して駐車場にしてしまうと軽減措置が受けられなくなります。税金の負担が増えてしまうため、駐車場にしたあとの収支をシミュレーションして、計画的に進める必要があるでしょう。

利用が少ないと赤字になってしまう

駐車場の経営において、車を停めたい人がいるかどうかの利用ニーズが非常に重要になります。利用が少ないと赤字になってしまう可能性があるため、周辺の商業施設や競合となるほかの駐車場利用状況などの情報をしっかりと集めて、準備しておくことが大切です。あらかじめ、その土地に駐車場の利用ニーズがあるかを考えておきましょう。

月極駐車場とコインパーキングの違い

駐車場には、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。それぞれ契約期間に違いがあり、月極駐車場の場合は1か月単位で貸し出しされ、コインパーキングの場合は1時間単位になります。

月極駐車場は、毎月決まった収入が得られるメリットがあります。一方、コインパーキングは精算機などの設備が必要になりますが、駅や商業施設が近くにあるなどのニーズが高い立地であれば高い収入が期待できます。

駐車場の3つの経営方式

ここからは駐車場の経営方式について、詳しく解説していきます。駐車場の経営方式には、以下の3つの方式があります。

• 管理委託方式
• 一括借り上げ方式
• 自主経営方式

空き家を解体して駐車場として活用する場合、どうやって経営すればいいのかそれぞれチェックしていきましょう。

1. 管理委託方式

「管理委託方式」とは、駐車場の整備や精算機などの機械の設置はオーナー側で行い、駐車場の管理のみ駐車場運営会社や不動産会社などに委託する経営方式です。管理委託料はかかりますが、その分管理する手間が省けるので、遠方の土地を活用した駐車場でも経営できるメリットがあります。

2. 一括借り上げ方式

主に、コインパーキングの経営で採用されている方式が「一括借り上げ方式」です。サブリースともいい、駐車場の運営会社に土地を一括で貸し出すことで、運営会社から毎月定額の賃料を得る方式になります。

初期費用や維持費がかからず、管理する手間も省けるので、土地さえあれば駐車場運営を始められます。上述した管理委託方式と同じく、遠方の土地でも活用できるメリットがあります。駐車場の稼働状況に左右されず、賃料収入を安定させたい方に向いている経営方式です。

3. 自主経営方式

「自主経営方式」とは、駐車場の初期投資から維持費、運営管理まですべてオーナー自身で行う方式です。駐車場の稼働率を上げるためには看板を設置したり、広告を出したり、近隣の競合駐車場の料金設定を把握したりして、戦略的に経営することが重要になります。

駐車場の稼働率によって収入が変動する可能性がありますが、運営会社などに払う管理委託料がかからないので、駐車場経営で得た収入がすべてオーナー自身のものになり、高い収入が見込めます。

空き家を駐車場にする際にかかる費用相場

次に、空き家を駐車場にする際にかかる費用相場を解説します。具体的にいくらくらいかかるのか確認しておきましょう。

相続した空き家を解体する費用

土地を駐車場にするためには、まずは空き家を解体して更地にする必要があります。一般的に、木造住宅の建物本体の解体費用相場は、1坪あたり3〜4万円ほどといわれています。例えば、木造30坪の住宅の場合では、建物本体の解体費用は90〜120万円かかる計算になります。鉄骨造やRC造の住宅になると解体に手間がかかる分、解体費用が上がる傾向にあります。ただし、解体する建物の規模や構造、立地条件、地域相場などによって費用は変わりますので、詳しい費用は解体業者に見積もりを依頼しましょう。

駐車場経営にかかる初期費用

空き家の解体費用のほかに、駐車場を経営するための初期費用が必要です。初期費用にかかるものとしては、以下の項目が挙げられます。

項目	費用相場
駐車場の舗装	・砂利敷き：2千円〜/㎡ ・アスファルト：3千円〜/㎡ ・コンクリート：5千円〜/㎡
区画線	5千円/1区画
車止めの設置	5千円〜/台
フラップ板	10万円前後/台
料金精算機	40〜50万円/台
照明・看板設置	15〜20万円
フェンスの設置	2万円〜/m

ただし、上記は必須のものではなく、駐車場の経営方式によって変わります。例えば、月極の青空駐車場の場合は、更地のまま土地活用を始められるでしょう。

空き家を駐車場にする際の注意点

ここからは、空き家を駐車場にする際の注意点を紹介します。主に3つありますので、それぞれ見ていきましょう。

税負担が増える可能性がある

空き家の解体後、駐車場にした場合は固定資産税が上がる以外にも、所得税や住民税の負担が大きくなる可能性があります。アパートやマンションなどの賃貸物件の経営では、減価償却費などを経費に算入し、所得を抑えて税負担を減らせますが、駐車場経営の場合は経費になるものがあまりないため、思っている以上に所得税や住民税が増える傾向にあります。

駐車場に向いている立地かどうかを考える

駐車場を経営するためには、その土地が駐車場に向いている立地かどうかを考えることが重要です。駐車場の利用者がいなければ、初期費用や維持費を賄えず、負担が増えてしまいます。そのため、周辺の商業施設・住宅地などの有無や既存の駐車場の利用状況を確認しておき、駐車場に向いている立地かどうか十分に検討しましょう。

節税を考える場合はアスファルトで舗装をする

税負担が増える可能性があると上述しましたが、駐車場の地面をアスファルトやコンクリート舗装することで固定資産税を減額できます。土地をアスファルトやコンクリートで舗装した場合、小規模宅地等の特例が適用されるため、200㎡までの広さの土地であれば、土地評価額が50%減額されて節税につながります。

ただし、アスファルトなどで舗装をするためには費用がかかりますので、駐車場を長期経営する場合に検討するとよいでしょう。

駐車場以外で空き家を活用する方法

ここまで、空き家を解体して駐車場として活用する場合について詳しく解説しましたが、駐車場以外で土地を活用する方法はあるのでしょうか。主に3つありますので、それぞれ紹介します。

トランクルームを経営する

近年注目されている土地活用方法が、トランクルームの経営です。トランクルームとは、自宅で保管できない荷物の保管スペースを貸し出すサービスのことです。アパートやマンションなどの賃貸経営よりも初期費用が安く、手間がかからないメリットがあります。屋外型の場合は、コンテナを設置するだけで済むのも魅力です。

賃貸物件として運用する

アパートやマンションなどの賃貸物件として、土地を活用する方法もあります。初期費用が高く、入居者が集まらない場合のリスクはありますが、長期的に毎月安定した家賃収入が期待でき、節税対策としても有効です。入居者の募集や家賃の回収などの管理の手間を省くなら、管理会社に委託するのも1つの方法です。

太陽光発電を行う

太陽光発電は、土地にソーラーパネルを設置し、生み出した電力を電力会社に売ることで収入を得る土地の活用方法です。発電量は天候に左右され、自然災害によるリスクもありますが、天気がよく太陽光さえあれば稼働率はほぼ一定になるため、収支の見通しが立てやすいです。また、駐車場やトランクルーム、賃貸物件などの経営に向いていない土地でも、比較的、日当たりのよい土地であれば活用できるメリットもあります。

まとめ

空き家を解体して駐車場にする方法は、土地活用として有効です。土地活用はさまざまな方法がありますが、新たに建物を建てる必要がないので初期費用を抑えられ、建物がない分、維持費用も抑えられます。そのほか、空き家の解体コストはかかるものの、駐車場経営によって安定した収入が見込め、空き家倒壊のリスクも減らせて、土地の売却や転用がしやすいメリットもあります。空き家を解体して駐車場にするメリット・デメリットなどを把握した上で、土地活用を検討することが大切です。

また、空き家の解体工事と土地を駐車場にするための舗装工事をスムーズに行うためには、豊富な経験とノウハウがある業者に依頼するようにしましょう。