こんにちは！岡山・倉敷・福山・鳥取・広島の解体工事業者ACTIVE（アクティブ）のブログ担当です。
「古くなった建物を解体したいけれど、固定資産税が上がるって本当？」「更地にしたら税金が6倍になるって聞いたけど…」そんな不安を抱えていませんか？
この記事では、「建物 解体 固定資産税」の基本的な仕組みから、更地による税金上昇の理由、そして解体による税負担を最小限に抑えるための具体的な方法まで、分かりやすく解説します。
この記事を読むことで、
建物解体と固定資産税の関係が明確に理解できる
更地による税金増額の仕組みがわかる
節税対策としてできる具体的な行動がわかる
ようになります。
この記事は、解体を検討中の方、空き家の処分に悩んでいる方、相続物件の取り扱いに困っている方などに向けて書いています。
「固定資産税を損せずに解体したい！」という方は、ぜひ最後まで読んでみてください！
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建物を解体すると固定資産税はなぜ高くなるのか？
建物を解体すると、固定資産税が「大幅に上昇する可能性がある」という話を聞いたことはありませんか？
それは「住宅用地の特例措置」が関係しています。
住宅用地の特例措置とは？
住宅が建っている土地には、「住宅用地特例」と呼ばれる軽減措置が適用されています。具体的には、
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は評価額が6分の1
200㎡超の部分（一般住宅用地）は評価額が3分の1
という大きな減税が受けられる仕組みです。
解体で「住宅用地」ではなくなる
住宅が解体されてしまうと、その土地は「住宅用地」ではなく「更地」扱いになります。
この時点で軽減措置が打ち切られ、土地評価額に対する課税額が数倍に跳ね上がります。
結果として税金が跳ね上がる
建物がある間は10万円だった固定資産税が、解体しただけで60万円になった、というケースもあります。
それほどまでに、「建物解体＝固定資産税アップ」の影響は大きいのです。
更地になると固定資産税はどれくらい増える？
建物を解体して更地になると、税金はどれくらい上がるのでしょうか？実例を交えてご紹介します。
固定資産税が最大6倍に
住宅用地特例によって、土地の評価額が6分の1まで下がっていた場合、これが元の評価額に戻るわけです。
結果として、固定資産税は理論上最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
具体的な試算例
たとえば以下のような条件を考えてみます。
| 土地の評価額：1,200万円 |
| 建物あり（特例あり）：課税標準額200万円 → 税額：約20万円 |
| 建物なし（更地扱い）：課税標準額1,200万円 → 税額：約120万円 |
このように、建物を解体しただけで年間100万円の差が出ることもあるのです。
空き家でも建物が残っていれば軽減される
注目したいのは、「空き家でも建物が残っていれば住宅用地扱い」になる点です。
老朽化して誰も住んでいなくても、建物が存在していれば特例は適用されます。
地域によって差が出ることも
実は、この住宅用地特例の判定は自治体ごとに若干異なる場合もあります。
特に地方では、空き家のままでも“住宅”と認められないケースもあるので、早めの確認が必要です。
建物解体による固定資産税増額を防ぐには？
税金の負担をできるだけ軽減するには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。
解体のタイミングを工夫する
固定資産税は毎年1月1日時点の所有状態に基づいて課税されます。
したがって、1月2日以降に解体することで、その年は建物がある状態として軽減措置を受けられることになります。
実際、1月2日に解体工事を始めて、税金を1年分節約したお客様もいらっしゃいました。
解体後すぐに新築する予定があるなら影響は少ない
建て替えを前提とした解体であれば、新築住宅が建てば再び軽減措置が適用されます。
よって、税金が一時的に高くなっても、長期的には元に戻ることになります。
更地売却を予定している場合は早期整地も選択肢
土地を売却してしまえば、所有者ではなくなるため税負担は発生しません。
不要な土地であれば、解体後すぐに売却することで、固定資産税の負担を回避することが可能です。
相続・空き家での建物解体時に注意すべきこと
近年増えているのが「相続した空き家をどうするか」という問題です。
この場合にも、固定資産税との付き合い方が重要になります。
空き家特例が終了することもある
国は空き家対策として「空き家対策特別措置法」を制定し、特定空き家と認定された物件には住宅用地特例を認めないことがあります。
つまり、実際には建物があるのに税金は“更地並み”になるということです。
相続登記をしていないと税負担が不明確に
2024年4月以降、相続登記が義務化されました。
未登記のままでは所有者不明となり、税金が未納になるケースもあります。
相続したら、速やかに登記を行い、解体・税金の対応を明確にしておきましょう。
建物解体後にやるべき手続きと申告
実際に建物を解体した後にも、適切な手続きをしておかないと、不要な税金を払い続けることになってしまいます。
家屋滅失登記とは？
建物を解体した際には、「家屋滅失登記」を法務局に申請する必要があります。
これを怠ると、存在しない建物に対して税金が課される事態になりかねません。
市区町村への届け出も忘れずに
自治体によっては、解体工事完了後に建物除却届の提出を求めているところもあります。
書類を出すことで、税額変更が反映されやすくなります。
誤って課税されないように証拠を残す
解体工事完了時の写真や、工事完了報告書、登記申請書類など、すべて保管しておくと安心です。
万が一、課税内容に誤りがあっても、修正請求の際に有効な資料となります。
まとめ
建物を解体する際には、固定資産税の増額リスクを十分に理解した上で進める必要があります。
住宅用地の特例が外れ、最大6倍にも税額が膨れ上がる可能性があるため、タイミングや活用方法を事前に検討することが非常に重要です。
相続・空き家・売却・建て替えなど、それぞれのケースに合わせた最適な方法を選ぶことで、余計な税金を払わずにすみます。
岡山・倉敷・福山・鳥取・広島で解体工事・建替・相続を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
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お困りのことがあればお気軽にご相談ください。
Writer この記事を書いた人
菊池 哲也 株式会社ACTIVEの代表取締役
岡山県生まれ、岡山在住。解体工事は年間300件以上、アスベスト調査除去も行う解体工事のプロフェッショナルです。創業から30年以上培ってきた豊富な知識と経験で、迅速かつ安心安全でクオリティの高い施工を行っています。岡山で解体工事のことならお気軽にご相談ください。
