親から相続を受けた住宅などが放置され、倒壊の危険性や景観を損ねるなど近隣住民に被害を与える「空き家」が社会問題になっています。この問題を受けて「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家対策特別措置法）」が2015年に施行されました。空家対策特別措置法の施行により危険性が高く衛生上問題がある住宅が特定空き家に指定されることとなりました。

特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる可能性があり、自分が所有している空き家が増税されないか心配する人も多くいます。そこで今回は、特定空き家に指定される条件と、増税されるまでの流れを詳しく解説します。

特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる

空き家が特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍まで増税されます。増税の理由は、今まで適用されていた「住宅用地の特例措置」が受けられなくなるからです。住宅用地の特例措置とは、人が住むための建物がある土地に対してかかる固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1まで軽減されるものです。詳しくは以下の表をご覧ください。

【住宅用地の特例措置】

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）	1/6に減額	1/3に減額
一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）	1/3に減額	2/3に減額

特定空き家と空き家の違いや判断基準は、こちらの記事で詳しく解説しています。

特定空き家の指定から固定資産税等の増税までの流れ

特定空き家に指定されても、すぐに固定資産税が高くなるわけではありません。ここでは、指定から増税までの流れを詳しく解説します。

一定条件に該当した場合に特定空き家に指定される

自治体から調査が行われた結果、以下の条件のいずれかに該当すると特定空き家に指定されます。

1. 放置すると倒壊など著しく危険である状態
2. 放置すると著しく衛生上有害となる恐れのある状態
3. 適切な管理がされておらず著しく景観を損なう状態
4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切な状態

自治体は、空き家と認められる住宅の実態を把握するために必要な範囲内で立入調査を行うことができます。立入調査を拒否する者は、20万円以下の過料に処されることがあります。

空き家を適切に管理するための「助言・指導」を受ける

特定空き家に指定されると、自治体から空き家を適切に管理するための措置をとるように「助言・指導」を受けます。たとえば「庭の木が道路の妨げになっているので撤去してください」という指導を受ければ、その通りに改善する必要があります。修繕や解体が適切とされる場合も、費用を負担して指示に従うことになります。

指導で改善されない場合には「勧告」を受ける

自治体から指導を受けたにも関わらず特定空き家の状態に改善がみられない場合は、さらに強力な行政指導である「勧告」を受けます。勧告では相当の猶予期限を設けて、修繕・除去などの措置をとるように指示されます。

固定資産税等の特例措置対象から除外される

「勧告」を受けた場合であっても、すぐに固定資産税等が増税されるわけではありません。住宅用地の特例措置が適用されなくなるのは、固定資産税と都市計画税の基準日である翌年の1月1日からです。そのため特定空き家に指定されたとしても、基準日前に改善すれば引き続き特例措置の適用を受けることも可能です。ただし改善が遅れると、翌年度分の固定資産税と都市計画税が増税されてしまうので注意しましょう。

勧告を放置すると「命令」を受ける

勧告後も放置を続けると、行政処分である「命令」を受けます。命令に違反した者は、50万円以下の過料に処されることがあります。

最終的に「行政代執行」が実施される

命令後も改善がない場合は、「行政代執行」が実施されます。行政代執行とは、所有者の代わりに行政（自治体）が空き家を適正に管理するための措置をとることです。放置されたゴミを処分したり、倒壊しそうな空き家を解体したりなどの事例があります。

なお、解体や廃棄にかかる費用は空き家の所有者負担です。自治体が費用の安い業者を探してくれることは少なく、行政代執行にかかる費用は高額になる傾向があるため注意しましょう。

特定空き家に指定されないための対策

特定空き家に指定されないための対策を解説します。

定期的に手入れをする

衛生面や景観を損ねないよう定期的に手入れをすると、特定空き家に指定されにくくなります。継続的に清掃や修繕などを行うことは手間がかかりますが、特定空き家の指定を回避するには有効な手段です。

自治体から情報提供を受けたらすぐに対応する

特定空き家の条件に該当している場合は、指定をされる前に改善することが大切です。特定空き家に指定されてからでは、対処が間に合わない可能性もあるからです。特に遠方に住んでいる人は、対処が遅れやすくなるため注意しましょう。

住んでくれる人を探す

定期的な手入れが難しい場合は、空き家に住んでくれる人を見つけることで特定空き家の指定を回避できます。たとえば親族に住んでもらう場合は、住居者が第三者ではないため賃貸人として安心感を得られやすいでしょう。

親族内で見つからない場合は、第三者に貸し出すための賃貸物件にするのも選択肢の一つです。修繕が必要な場合はリフォームが必要ですが、安定した家賃収入を得られればリフォーム費用や固定資産税の負担と相殺できます。

空き家を売却する

空き家を手放したい場合は、そのままの状態で売却する選択肢もあります。固定資産税の支払いがなくなり、特定空き家に指定される心配からも解放されるのがメリットです。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の適用が受けられれば、売却にかかる所得税や住民税の納税額を抑えられます。この特別控除は、相続等で取得した空き家を耐震リフォームまたは更地にして売却した場合に、一定の要件を満たすと受けられる制度です。

空き家を解体して更地にする

空き家を解体して更地にしてから売る、または管理する選択肢もあります。

更地にして売る場合は、買い手が見つかりやすいのがメリットです。「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の適用を受ける要件を満たせば、売却にかかる所得税や住民税の納税額を抑えられます。

更地にして管理する場合は、月極駐車場やコインパーキングとしての活用も可能で、安定した収入を得られる可能性があるのもメリットの一つです。

ただし、空き家を解体すると「住宅用地の特例措置」が受けられなくなる点を考慮する必要があります。この特例措置は、建物が建っている土地であることが条件のためです。解体によって建物の固定資産税がなくなる分と、特例措置の対象外となり土地の固定資産税が上がる負担を比較して検討する必要があります。

空き家を解体する場合は、解体費用の目安を把握しておくことも大切です。解体費用の相場や安く抑えるポイントは、こちらの記事で解説しています。

https://active-okayama.com/furuya_dismantling_fee/

まとめ

空き家を放置し続けると、特定空き家に指定されて固定資産税等が増税される可能性があります。所有している空き家がある場合は、特定空き家に指定されないための対策を、なるべく早く始めることが大切です。空き家の状態や所有者の希望によってベストな選択肢は異なるため、まずは専門業者に相談してみましょう。