建物を解体した際には、「建物滅失登記」の申請が必要です。とはいえ、どういう申請なのかわからない人も多いのではないでしょうか。

この記事では、建物滅失登記の内容や申請する期間、必要な書類、申請の流れ、さらには怠った場合のデメリットについても解説します。申請は義務付けられているため、万が一怠って罰則を受ける事態にならないようきちんと把握することが大切です。必要な書類を揃えられれば自分でも申請可能ですので、ぜひ参考にしてみてください。

建物滅失登記とは？

「建物滅失登記」は、建物をすべて解体、または火事で焼失したなどの場合に行う申請になります。家や店舗などの建物は、所有者や建物の所在、構造などを公に示す目的で登記簿に記載されているため、建物がなくなったことを反映させる必要があります。手続きが完了すれば、建物の登記簿は閉鎖され、建物の固定資産税がかからなくなります。

表題登記とは？

不動産登記には、大まかに「表題登記」と「権利の登記」があります。表題登記には、建物の所在や構造、床面積などが記載されています。家を新築するなど不動産が新たにできたときに申請するのが表題登記です。建物の一部や付属建物を壊したり、焼失したりした場合には、建物表題変更登記の申請を行います。

建物滅失登記が必要な場面

手続きが必要になる場面は、以下のとおりです。

• 建物すべてを解体した場合
• 建物が自然災害や火事などでなくなってしまった場合
• 登記簿に記録されている建物がすでにない場合

申請できる人

建物の所有者である登記名義人が申請できます。複数人で共有している建物の場合には、共有者の中の1人が単独で申請できます。ただし建物解体の申請については、共有者全員の同意が必要になるため、それぞれ手続きの扱いが異なる点には注意しておきましょう。

どこに申請すればいい？

建物の所在地を管轄する法務局に申請します。もし管轄の法務局がわからない場合は、法務局のホームページで建物の最寄りにある法務局の電話番号を確認し、電話で直接聞いてみると良いでしょう。もしくは建物の登記書類に「○○法務局」または「○○地方法務局」の記載があるので、書類でも確認できます。ただし登記書類が古い場合、法務局が合併や閉鎖している可能性もありますので、電話で確認するのが最も確実です。

建物滅失登記の申請にかかる費用

建物滅失登記は、登録免許税が発生しないため、手続き自体にかかる費用はありません。しかし建物の登記簿謄本の取得費用が1通あたり1,000円前後かかります。土地家屋調査士に代行してもらう場合は、別途費用が必要です。自分で行うか代理でお願いするかにより、申請にかかる費用が異なります。

建物滅失登記は解体工事完了から1ヶ月以内に行う

不動産登記法に基づき、建物滅失登記は、建物が物理的に滅失した日から1ヶ月の期間内に行うよう義務付けられています。建物を取り壊した場合は、解体工事が終わってから1ヶ月以内に申請しなければなりません。自然災害で消失したり、火事で焼失したりした場合は、建物がなくなった日から1ヶ月以内です。必要書類を揃えているとすぐに日にちが経ってしまいますので、早めに準備を進めておくと安心です。

建物滅失登記に必要な書類

手続きする際に必要になる書類は次のとおりです。

解体業者から発行してもらう書類もありますので、受け取り漏れがないよう注意しておきましょう。

建物滅失登記の申請書

滅失した建物の詳細を申請する書類になります。建物がなくなった理由となくなった日付、提出先の法務局、申請人の氏名や住所などを記入します。所在、家屋番号、種類、構造などの建物の詳細は、登記簿謄本の内容を書き写します。控えとしてコピーをとっておきましょう。

申請書は、法務局のホームページからダウンロード可能で、Word・一太郎・PDFで取得できます。

法務省：22）建物滅失登記申請書

滅失した建物の登記簿謄本や各種図面

「登記簿謄本（全部事項証明書）」は、申請書に記入する建物の詳細を確認するために使用します。建物図面や各階平面図、公図などの各種図面は、一括取得が可能で、添付書類として提出します。登記簿謄本と各種図面どちらも法務局の窓口交付、またはオンライン請求で取得できます。

建物滅失証明書

建物の取り壊し完了を証明する書類です。「建物取り壊し証明書」とも呼ばれています。解体工事完了後、工事を実施した解体業者が作成し、施主に渡します。記載されている内容に間違いがないか確認しましょう。

解体業者の証明書と会社の印鑑証明書

「解体業者の証明書」と「会社の印鑑証明書」も解体業者から施主に渡す書類です。受け取り時には、建物滅失証明書の工事人欄と相違がないか確認しておきましょう。

該当箇所の地図

法務局の担当者が現地確認する必要があるため、建物が滅失した箇所の地図を添付します。Googleマップなどのインターネットの地図を印刷し、該当住所に印をつけます。インターネットの地図が入手できなければ、図書館などで借りた住宅地図、または手書きの地図でも問題ありません。

現地の写真

可能ならば、建物が滅失した現地の写真を撮っておくと良いでしょう。必須ではないですが、写真があれば建物がなくなった証明にも使えるので便利です。

委任状（手続きを代行してもらう場合）

建物の所有者以外が代理で手続きする際に必要になります。所有者が法務局に直接行けない、または土地家屋調査士に代行をお願いする場合は、委任状を作成しましょう。

建物滅失登記を申請する流れ

申請は土地家屋調査士へ依頼するのが一般的ですが、建物の所有者本人が行うことも可能です。それぞれの申請の流れについて解説します。

土地家屋調査士へ依頼する場合

登記の手続きとなると司法書士を思い浮かべますが、建物滅失登記は土地家屋調査士の仕事になります。手続きは、通常1〜2週間程度かかります。そのため解体工事開始後にあらかじめ相談しておくか、遅くとも解体完了など建物が滅失した後すぐに依頼するようにしましょう。依頼する場合の費用相場は4～5万円程度になります。

＜土地家屋調査士へ依頼する場合の流れ＞

1. 必要書類を提出する
2. 土地家屋調査士が代理で手続きする
3. 登記完了証を受領する

自分で書類を作成する時間がない、または平日に法務局に行けないという人は、土地家屋調査士へ依頼すると良いでしょう。

自分で申請する場合

自分で申請する場合は、以下の流れになります。

＜自分で申請する場合の流れ＞

1. 管轄の法務局を調べる
2. 登記の有無を確認する
3. 建物の登記簿謄本や各種図面を取得
4. 建物滅失登記申請書をダウンロードし、記入。控えのコピーをとる
5. 法務局へ申請書類を提出（持参・郵送）
6. 登記完了証を受領

法務局は平日の午前8時30分〜午後5時15分まで開いています。提出は郵送でも可能ですが、不備があった場合、修正のやり取りをするうちに申請期限の1ヶ月を過ぎてしまうリスクがあります。そのため法務局へ直接行って申請するほうが安心です。不備があればその場で修正できます。相談窓口を設置している法務局もありますので活用しましょう。

申請はそれほど難しいものではないため、費用を少しでも抑えたい人は自分で行っても良いでしょう。

建物滅失登記をしなかった場合のデメリット

手続きを怠ると、いろいろなデメリットが生じます。あらかじめ理解しておき、1ヶ月以内に必ず手続きを完了できるようにしましょう。

罰則がある

建物滅失登記は、不動産登記法に基づき、建物がなくなった日から1ヶ月以内の申請が義務付けられています。もし怠った場合には、10万円以下の過料に処される可能性があります。罰則を受けないためにも期限内の申請を心がけましょう。

建て替えができなくなる

建物滅失登記が完了していない場合、登記上は建物がまだ存在している状態になります。そのため建築許可がおりず、建て替えができません。建て替えを予定している場合は注意しておきましょう。

更地にした土地が売れなくなる

建物解体後、更地になったとしても、建物滅失登記が完了していないと、現状と登記上の内容が異なるため売却が難しくなります。自由に土地を活用するならば、確実に申請しましょう。

将来的な手続きが面倒になる

建物の登記名義人が建物滅失登記をせずに亡くなった場合、戸籍謄本の提出が必要になるなど余計な手間が増え、面倒になるデメリットがあります。手続きをスムーズかつ最小限の手間で済ませるためにも申請を忘れないようにしましょう。

建物滅失登記に関するよくある質問

申請する際によくあるケースの質問を紹介します。あわせて把握しておきましょう。

建物の所有者が亡くなっている場合はどうする？

建物の所有者である登記名義人が亡くなっている場合、名義人が亡くなっている事実と建物滅失登記の申請人が相続人である事実を示す公的な書類が必要になります。相続人が複数人いる場合は、そのうちの1人が単独で申請できます。申請の際には、以下の書類を提出する必要があります。

＜必要になる書類＞

• 亡くなった登記名義人の戸籍謄本、または除籍謄本
• 建物滅失登記を行う申請人の戸籍謄本
• 亡くなった登記名義人の住民票の除票、または戸籍の附票

元々建物の登記がない場合はどうする？

登記されていない建物を解体した場合は、建物滅失登記を行う必要はありません。ただし「家屋滅失届」を提出する必要があるので注意しましょう。建物の登記有無は、登記簿謄本に記載されている「家屋番号」の有無で確認できます。

建物滅失証明書がない場合はどうする？

建物滅失登記の申請の際、解体業者から渡される建物滅失証明書を提出しなければなりません。しかし受け取った証明書をなくしてしまった、または昔に解体した建物で工事業者が不明のため証明書をもらえないなどの場合には、建物の所有者が作成した上申書を添付する方法があります。詳細については土地家屋調査士に相談の上、進めましょう。

解体業者に登記を依頼することはできる？

解体業者に建物滅失登記の申請を依頼することはできません。もし解体業者が登記手続きを請け負っている場合、提携している土地家屋調査士に依頼して不要な仲介手数料が発生している可能性があります。土地家屋調査士にお願いするなら、個別で契約したほうが良いでしょう。

まとめ

建物滅失登記とは、建物を解体したり火事で焼失したりなどで建物がなくなった場合に、申請が義務付けられている手続きのことです。建物が滅失した日から1ヶ月以内に手続きを行う必要があり、建物を管轄する法務局に提出します。申請にかかる費用を抑えるために、必要な書類を揃えて自分で申請する方法もありますが、時間が取れないなどの場合には、土地家屋調査士へ代理依頼も可能です。申請は義務になるため、万が一怠ってしまうと、罰則を受ける可能性があります。建物滅失登記の内容や申請方法などをきちんと把握して、必ず手続きを行いましょう。