相続した空き家は管理費や修繕費がかかるうえに、そのまま放置していると自治体から指導を受けることになります。そのため、空き家の取り壊しを検討している人が多いのではないでしょうか。ところが更地にすると固定資産税は高くなるため、経済的な負担が増える可能性があります。

そこで、今回は更地にすると固定資産税が高くなる理由を解説します。負担を少なくする方法もまとめたので、固定資産税の仕組みを理解して、自身に合った土地活用方法を見つけましょう。

固定資産税に関する基本情報

更地にすると固定資産税が高くなる理由を理解するためには、固定資産税の基本情報を知っておく必要があります。まずは固定資産税の概要を解説します。

固定資産税とは？

固定資産税とは、毎年1月1日時点に建物や土地などの固定資産を所有する人が支払う税金です。納税義務者は、建物や土地の資産価値に応じて算出された税額を、固定資産が所在する市町村区に納めます。

なお、固定資産税の計算のベースとなる「固定資産税評価額」は各自治体によって決定され、土地の場合は広さや立地、用途によって変動します。

建物があれば「住宅用地の特例措置」が受けられる

一戸建て住宅やマンションなどの居住用の建物がある土地は「住宅用地の特例措置」により、固定資産税が減税されます。住宅用地は「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」にわけられ、それぞれの減額率は以下の通りです。

区分	固定資産税
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	1/6に減額
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	1/3に減額

更地にすると固定資産税が上がってしまう

先述したとおり、居住用の建物がある土地は「住宅用地の特例措置」の対象になるため、固定資産税が減税されます。ところが、元々建物があった土地を更地にすると特例措置が適用されなくなり、固定資産税が高くなってしまうのです。

更地の場合と建物がある場合の税金の違い

ここからは、更地の場合と建物がある場合の税金の違いを具体的に解説します。実際にどのくらい納税額が違うのかを比較するためにも、まずは固定資産税の計算方法を見ていきましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

固定資産税＝課税標準額×標準税率1.4％

固定資産税の課税標準額は、各自治体が決定した固定資産税評価額をベースに算出されます。固定資産評価額は3年に1度見直しが行われます。評価額は「固定資産課税台帳」や「課税明細書」で確認することが可能です。

標準税率は原則1.4％ですが、異なる税率を設定している自治体もあるのでご注意ください。

具体的にどれくらい違うのか

更地の場合と建物がある場合の固定資産税がどのくらい違うのかを確認してみましょう。

＜例＞

• 土地の評価額：3,000万円
• 建物の評価額：1,200万円
• 敷地面積180㎡（小規模住宅用地）

まずは、建物がある場合の固定資産税を計算します。今回は、建物に対する固定資産税の減税措置はすべて適用されない前提で進めます。

• 土地の固定資産税：3,000万円×1/6×1.4％＝7万円
• 建物の固定資産税：1,200万円×1.4％＝16.8万円
• 合計：7万円+16.8万円＝23.8万円

更地には減税の特例措置が適用されないため、以下の金額となります。

• 土地の固定資産税：3,000万円×1.4％＝42万円
• 建物の固定資産税はなし

建物の固定資産税がなくなったとしても、更地の固定資産税は建物がある場合と比べると18.2万円も高くなるのです。

特定空き家に指定されると特例措置が適用されない

なかには「更地にすると固定資産税が上がるため、空き家は取り壊さない方がよい」と考える人もいらっしゃるのではないでしょうか。

ところが空き家を放置し続けることは、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクが高まります。特定空き家に指定されると「住宅用地の特例措置」の適用外となってしまい、固定資産税が最大6倍に増税されます。

なお、特定空き家に指定されるのは、空き家のなかでも倒壊の危険性や景観・衛生上の問題が生じる可能性が高い建物です。空き家の取り壊しや活用を先延ばしにする場合は、特定空き家に指定されないように正しく管理する必要があります。

特定空き家に指定される条件や増税までの流れは、こちらの記事で詳しく解説しています。

特定空き家になると固定資産税が6倍に？指定から増税までの流れと対策を解説

固定資産税を安くする方法

次に更地の固定資産税を安くする方法を解説します。更地を所有している、もしくは更地にする予定のある人は、経済的な負担を減らすためにも早めの土地活用を検討しましょう。

住宅やアパートを建てる

先述したとおり、居住用の住宅を建てると特例措置の対象となり、固定資産税が減額されます。特に200㎡を超える土地を所有している場合は、アパートやマンションなどの集合住宅を建てるとよいでしょう。

200㎡以上の土地は、一般住宅用地に該当する部分が増えるため、土地が広くなるほど住宅用地の特例措置で減税される割合が下がります。ところが、小規模住宅用地は住宅1戸につき200㎡までの部分に適用されます。

たとえば、400㎡の土地に戸数が6戸あるアパートを建てると1,200㎡（200㎡×6）までの土地が小規模住宅用地の特例の対象範囲です。400㎡の土地全体が小規模住宅用地となるため、一戸建て住宅を建てるよりも固定資産税を安く抑えられます。

農地として利用する

固定資産税を安くするには、所有している更地を農地として利用する方法もあります。

固定資産税のベースとなる土地の評価額は、地目（土地の用途の区分）によって異なります。一般的に、地目を宅地から農地に変更すると評価額は下がるため、固定資産税が安くなる場合があるのです。

なお、対象の土地が所在する地域によっては、安くならない場合もあります。あわせて地目の変更には費用がかかる点と、農地に変更した際は農業にしか土地を利用できなくなる点にもご注意ください。

駐車場やトランクルームとして利用する

更地を駐車場やトランクルームとして活用し、得た利益を固定資産税の支払いに充てるのもおすすめです。

駐車場やトランクルームの場合、住宅用地の特例措置が適用されませんが、更地と違い収入が得られる可能性があります。収入で固定資産税の支払いをまかなえるようになれば、納税の負担が軽くなるでしょう。

なお、アスファルト舗装やフェンスなどの設備の工事費用が150万円を超えると、固定資産税がかかるケースがあるので注意が必要です。

土地を売却する

更地を活用する予定がなければ、土地を売却して早めに手放すのも手段の一つです。固定資産税は土地を所有している限り、納付し続ける義務があります。

売却すれば固定資産税を支払う必要はなくなるうえに、土地の価格に応じた現金が得られます。活用していない土地の固定資産税の負担が大きいと感じた際は、可能な限り早く売却しましょう。

固定資産税を滞納するとどうなる？

ここからは、固定資産税を滞納した場合に起きることを解説します。延滞金の発生だけでなく、最悪の場合は財産の差し押さえが行われてしまいます。やむを得ない理由で支払えない場合は、放置せずに必ず各自治体に相談しましょう。

延滞金がかかる

固定資産税を1日でも滞納すると延滞金が発生します。

固定資産税は、毎年4～6月頃に各自治体から納付書が送られてきます。1年間を4つの期間に分けて、それぞれの納付期限内に納めなければなりません。

また、固定資産税の延滞金は「納付期限の翌日から1ヶ月まで」と「1ヶ月を超えた日から」で割合が異なる場合があります。納付期限が過ぎるほど延滞金が増えてしまうので、未納に気づいたら速やかに支払いましょう。

催促状が届く

固定資産税を滞納すると、各自治体から催促状が届きます。催促状が送られてくるのは、固定資産税の納付期限から20日以内です。

法律では、催促状が発送された日から10日以内に完納されないときは、いつでも財産を差し押さえることが可能となっています。催促状が届いたら速やかに対応しましょう。

財産が差し押さえられる

催促状を無視して未納のまま放置すると、書面や電話などによる催告が実施され、それでも納付しない場合は財産調査が行われます。資産所有者の給与や不動産、預貯金などが調査対象です。

財産調査が終わったあとも完納されない場合は、財産が差し押さえられます。回収した財産で未納の固定資産税をまかなえなかったときは、所有している土地や建物が競売にかけられてしまいます。

まとめ

空き家を取り壊し更地にすると「住宅用地の特例措置」が適用されなくなるため、固定資産税が高くなります。経済的な負担を軽減するためには、空き家を取り壊したあとの土地の活用法を検討することが大切です。

また、固定資産税を滞納してしまうと延滞金が発生するだけでなく、最悪の場合は財産の差し押さえにつながります。そのようなリスクを避けるためにも、相続などで得た土地や建物の管理方法を専門業者に相談しながら検討しましょう。