相続した空き家や古家付きの土地を売却するとき、「建物を解体して更地にしてから売るべきか」と迷う方もいるでしょう。更地にしたほうが売れやすいといわれる一方で、解体には数十万から数百万円の費用がかかるため、本当に解体すべきか判断に悩むところです。
岡山・倉敷・総社・浅口・赤磐のみなさん、こんにちは！解体工事のACTIVE（アクティブ）のコラム担当です！
この記事では、土地売却で解体して更地にするメリット・デメリットや解体費用の相場、解体しても売れない場合の土地活用法について解説します。
解体のことなら、
どんな些細なことでもご相談ください
アクティブは岡山で圧倒的な実績と経験を誇る解体業者です。
建物解体工事から内装解体工事、アスベスト調査・除去まで安心してお任せください。
0120-084-085
24時間365日お電話対応!
0120-084-085
24時間365日お電話対応!
空き家・土地売却は解体（更地渡し）が有利？
売却したい土地に建物がある場合、それが老朽化した建物であれば、解体して更地にしたほうが売れやすいケースが多いといえます。ただし、すべてのケースで解体が正解とは限りません。立地や建物の状態によって最適な売却方法は変わるため、まずは判断基準を確認しましょう。
解体して更地にしたほうが売れやすいケース
築年数が古く、建物の価値がほぼ残っていない場合は、解体して更地にしたほうが売れやすい傾向にあります。具体的には、次のようなケースが該当します。
- 築年数が古く老朽化が進んでいる
- 空き家期間が長く傷みや劣化が目立つ
- 建物の資産価値がほとんど残っていない
- 新築需要が高いエリアにある
更地であれば、買い手は購入後すぐに新築の建築計画を進められます。古い建物の解体費用や手間を負担する必要がないため、購入のハードルが下がり、買い手が見つかりやすくなるのです。特に新築需要の高いエリアでは、更地渡しが売却期間の短縮につながるケースも少なくありません。
古家付きのまま売却したほうがよいケース
建物がまだ利用できる状態であれば、古家付きのまま売却したほうがよい場合もあります。具体的には、次のようなケースが該当します。
- 建物が居住可能な状態を保っている
- リフォームやリノベーションの需要がある
- 賃貸運用を考える投資家向けの物件になり得る
古家付きのままなら、リフォームを前提とする買い手や投資家など、古家付きだからこそ興味を持つ買い手にアプローチできます。また、地価の低いエリアでは、解体費用をかけても売却価格への上乗せは期待しにくいのが実情です。たとえ売却しやすい状態に整えても費用を回収できない恐れがあるため、その場合は現状のまま売り出すほうが、結果として手元に残る金額が多くなるでしょう。
古家付き土地の売却については、以下のページで詳しく解説しています。あわせてお読みください。
解体するか迷いやすいケース
解体すべきかどうか判断しにくいケースがあります。特に多いのが相続した空き家で、「住む予定はないが、解体費用をかけてまで売るべきかわからない」という悩みは典型例といえるでしょう。事実、国土交通省の「令和6年 空き家所有者実態調査」によると、空き家の取得経緯は「相続」が57.9％と半数以上を占めています。
判断に迷う背景には、次のような例が挙げられます。
- 遠方に住んでおり管理の手間や負担が大きい
- 老朽化が進んでおりそのままでは売却しにくい
- 解体すると固定資産税の負担が増える可能性がある
管理負担を考えると早く手放したい一方で、解体には費用がかかり、税負担の変化も無視できません。解体するかどうかは、建物の状態と売却の見込みを踏まえて、総合的に判断することが大切です。
相続した空き家の売却については、以下のページで詳しく解説しています。あわせてお読みください。
解体して更地にするメリット
建物を解体して更地にすることには、売却を有利に進めるうえでさまざまなメリットがあります。ここでは、更地にする主なメリットを4つ解説します。
①買い手が見つかりやすくなる
更地にすると買い手が見つかりやすくなるのがメリットの一つです。建物が残っていると、日当たりや敷地の正確な広さがわかりにくく、購入をためらう原因になり得ます。しかし、更地になればそういった懸念点が解消されるので、買い手は購入を検討しやすくなります。
実際に、古家付きのときは買い手がつかなかったものの、更地にした途端に早期成約につながった例があります。
新築を考えている買い手にとっては、購入後すぐに建築に取りかかれる更地が好まれます。古家付きより検討されやすくなるぶん、買い手が早く見つかる可能性も高まるでしょう。早く確実に売りたい場合には、有効な選択肢といえます。
②建築プランを立てやすくなる
更地は、買い手が建築プランを立てやすいという点でも有利です。建物がないと買い手は自分の希望を思い描きやすく、自由にプランを検討できます。また、解体費用を考慮する必要がないため、資金計画も立てやすくなるでしょう。
ハウスメーカーや建築会社にとっても、更地はさまざまな提案がしやすい土地です。間取りや配置の自由度が高く、購入希望者の具体的なイメージを反映するのも容易です。
「この土地にどのような家が建つのか」を買い手がイメージできると、購入の後押しにつながります。建築を前提とする買い手が多いエリアほど、更地で売却する効果は大きくなるでしょう。
③老朽建物のリスクを引き継がずに済む
老朽化した建物には、雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合といったさまざまなリスクが潜んでいます。古家付きのまま売却した場合、不具合の内容や状況によっては、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を問われるトラブルに発展する可能性があることに注意が必要です。
更地にして売却すれば、建物に関する責任を負う必要はなくなり、こうしたリスクを回避できます。売却後に「シロアリ被害が見つかった」「雨漏りがあった」といったクレームを受ける心配がなく、安心して取引を進められるでしょう。売り手にとって、売却後の精神的な負担を軽減できる点はメリットの一つです。
④空き家管理の負担を減らせる
建物を解体すれば、空き家を管理し続ける負担を減らせます。空き家を所有している間は、老朽化への対策や定期的な見回り、庭の手入れなど、さまざまな維持管理が必要です。遠方に住んでいる場合は、その手間や負担がさらに大きくなります。
また、管理が行き届かず老朽化が進むと、自治体から特定空家等に指定される恐れがある点にも注意すべきです。倒壊の危険などで周囲に著しい悪影響を及ぼすと認められると、自治体から管理についての助言・指導を受け、改善されない場合は勧告や命令が行われます。命令に従わなければ50万円以下の過料が科されることがあるほか、行政による強制撤去の対象になる場合もあります。
早めに解体して更地にしておけば、管理の手間や老朽化に伴うリスクの心配も減らせるでしょう。
参照：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
解体して更地にするデメリット
売却したい土地を更地にしておくことには多くのメリットがある一方で、費用や税金の面で注意すべきデメリットも存在します。ここでは、解体して更地にするデメリットを4つ解説します。
①解体費用が発生する
更地にする最大のデメリットは解体費用が発生することです。建物を解体するには、構造や規模に応じてまとまった費用が必要となります。解体には数十万から数百万円かかることが多く、鉄骨造やRC造になるとさらに高額になる傾向があります。
加えて、注意したいのが追加費用の発生です。建物の建材にアスベストが含まれている場合は除去に専門的な処理が必要となり、その分費用が上乗せされます。ほかにも、解体後に地中から古い基礎や廃材などの埋設物が見つかると、その撤去費用も別途発生します。更地にする際は、こうした追加費用も見込んだうえで資金計画を立てておくことが大切です。
②固定資産税が高くなる場合がある
建物を解体すると固定資産税が高くなる場合があります。住宅が建っている土地は「住宅用地特例」によって課税標準額が軽減されますが、建物を解体して更地にしてしまうとこの特例が外れ、税負担が増える可能性があるためです。
特に注意したいのが解体のタイミングです。固定資産税は1月1日時点の状況で課税されるため、更地のまま年をまたぐと税額が上がることがあります。解体の時期は売却スケジュールと固定資産税の兼ね合いを考えながら、慎重に判断することが大切です。
参照：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
③売却まで長引くと維持費がかかる
更地にしても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。売却までの期間が長引くと、その間も土地の維持にかかる費用が継続して発生します。
具体的には、更地にすると固定資産税の負担が増えます。また更地は手入れをしないと雑草が生い茂りやすく、除草や清掃などの管理も必要です。こうした維持コストは売れるまで毎年かかり続けます。
解体さえすれば安心というわけではなく、売却の見込みが立たないまま更地にすると、かえって負担が増えてしまう可能性に注意しなければいけません。
④必ず高く売れるとは限らない
更地にしたからといって、必ず高く売れるとは限らない点にも注意が必要です。売却するエリアによっては、古家付き土地に一定の需要があります。リノベーションを前提に中古住宅を探している買い手や、古民家としての活用を考える買い手も存在するためです。
こうした需要のある地域では、解体せずに売却したほうが結果的に有利なケースがあります。また、地価が低いエリアでは、解体費用をかけても売却価格に十分上乗せできず、費用を回収できないことも考えられるでしょう。更地にすることが常に最適解とは限らないため、地域の需要や相場を踏まえて判断することが大切です。
土地売却前の解体費用はいくらかかる？
解体費用は建物の構造や状態、立地によって変わります。さらに、売り手と買い手のどちらが負担するかによっても、実際の手出し額は変わってきます。
一般的な住宅の場合でも数十万から数百万円とまとまった費用がかかるため、解体を検討する際はあらかじめ費用相場を把握しておくと安心です。費用の見通しが立てば、売却価格の設定や資金準備もしやすくなります。
解体費用の負担については、以下のページで詳しく解説しています。あわせてお読みください。
建物構造ごとの解体費用相場
解体費用は建物の構造によって異なります。一般的な坪単価の目安は、木造で1坪あたり3万〜5万円、鉄骨造で5万〜7万円、RC（鉄筋コンクリート）造で6万〜9万円程度です。RC造は頑丈な分、解体に手間がかかり費用も高くなる傾向にあります。
30坪の住宅を解体する場合、構造ごとの概算費用は次のとおりです。
| 建物の構造 | 30坪（約99平方メートル）の解体費用の目安 |
| 木造住宅 | 90万〜150万円 |
| 鉄骨造住宅 | 150万〜210万円 |
| RC（鉄筋コンクリート）造住宅 | 180万〜270万円 |
ただし、これらはあくまで目安です。解体費用には地域や立地による差があります。人件費や処分費が高い地域や、重機が入りにくい立地では、費用が上がる傾向がある点も覚えておきましょう。
解体費用が高くなるケース
解体費用は、建物や敷地の条件によって相場よりも高くなる可能性があります。事前に要因を把握しておけば、想定外の出費を防ぐほか資金計画にも余裕を持たせられます。
まず代表的なのが、アスベスト（石綿）を含む建材が使われているケースです。除去には専門的な処理が必要なため、その分の費用が上乗せされます。また、解体後に地中から古い基礎や廃材などの埋設物が見つかった場合も、撤去費用が追加で発生します。
加えて、立地条件も費用を左右する要因の一つです。敷地が狭い土地や、前面道路が狭く重機が入らない現場では、手作業の割合が増えるため人件費がかさみがちです。ブロック塀や庭木、庭石など、建物以外の撤去が必要な場合も、その分の費用が加算されます。
解体費用を抑える方法
解体費用は工夫次第で抑えることが可能です。
＜解体費用を抑える方法＞
- 複数の業者から見積もりを取る
- 家具や家電などの残置物を事前に処分しておく
- 自治体の補助金や助成金制度を活用する
まず効果的なのが、複数の業者から見積もりを取る相見積もりです。業者によって費用や作業内容に差があるため、内訳を比較することで適正な価格を見極められます。
次に、家具や家電などの残置物を事前に自分で処分しておくことです。処分を業者に任せるよりも、数万円から十数万円のコストダウンが期待できます。
あわせて、自治体の補助金・助成金制度も確認しておきましょう。空き家の解体費用を補助する制度を設けている自治体もあります。なお、土地売却を目的とした解体費用は、譲渡所得の計算上、譲渡費用として考慮できる場合があります。確定申告に備えて、領収書や契約書は必ず保管しておきましょう。
解体工事を進める前に確認したいポイント
更地にして土地を売却する場合は、解体工事そのもの以上に、売却を成功させるための事前確認が重要です。ここでは、解体を進める前に押さえておきたい3つのポイントを解説します。
①固定資産税の変化を理解する
解体前にまず理解しておきたいのが、固定資産税の税額が上がる可能性についてです。住宅が建っている土地には、「住宅用地特例」が適用されているのが一般的です。具体的には、200平方メートル以下の小規模住宅用地は課税標準額が価格の6分の1に、200平方メートルを超える一般住宅用地は課税標準額が価格の3分の1に軽減されます。建物を解体して更地にした場合、この特例は適用外となり土地の税負担が増える可能性があります。
固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、更地のまま年をまたいでしまうとその年から税額が上がります。売却まで長引く可能性も考慮し、解体や売却スケジュールと固定資産税の関係を踏まえて検討しましょう。
②境界確定や測量を行う
土地売却のトラブルを防ぐうえで欠かせないのが、境界確定や測量です。隣地との境界があいまいなまま売却を進めると、引き渡し後に隣地の所有者との認識の違いが表面化し、トラブルに発展する可能性があります。
そこで重要になるのが境界確定測量です。土地家屋調査士に依頼して隣地との境界を確定させ、境界標を設置しておくことで、正確な土地の面積と範囲が明確になります。さらに、確定させた境界を隣地所有者と合意しておけば、買い手にとっても安心材料となるでしょう。
なお、測量は解体の前後どちらでも行えますが、建物があることで測量しにくい場合があります。解体のスケジュールとあわせて、いつ測量を行うか計画しておくとより安心です。
③地中埋設物の有無を確認する
解体を進める前に意識しておきたいのが、地中埋設物の存在です。以前の建物の古い基礎やコンクリート片、使われなくなった浄化槽、過去に埋められた廃材などが残っているケースはよくあります。
これらを確認しないまま売却すると、引き渡し後に買い手が建築を始める段階で発見され、撤去費用の負担や損害賠償を求められる恐れがあります。売却後の思わぬトラブルを防ぐためにも、解体のタイミングで地中の状態までしっかり確認しておくことが大切です。
信頼できる解体業者であれば、工事の際に地中を入念にチェックしてくれます。実際に弊社では、埋設物が見つかった場合は写真付きの報告など、透明性のある対応をしています。
解体した土地が売れない場合の活用法
更地にしたからといって、必ずしもすぐに買い手が見つかるとは限りません。売却が長引く間も固定資産税や管理の負担はかかり続けるため、「売れない土地」を抱えてしまうケースもあります。
そのようなときは、視点を変えて「土地を活用する方法」を検討しましょう。ここでは、売却活動と並行して取り組める活用法を紹介します。
①駐車場として活用する
売れない土地の活用法として、まず検討したいのが駐車場です。砂利を敷いて区画を整えるだけで始められる月極駐車場なら、初期投資が比較的少なく済みます。建物を建てる必要がないため管理の手間も少なく、売却活動を続けながら運用できる点も魅力です。
需要は立地に左右されるものの、駅や商業施設の付近や、住宅が密集して駐車場が不足しているエリアなどでは安定した収益が見込めます。車での移動が中心となる地域でも思わぬ需要を拾える可能性があるでしょう。
ただし、注意すべき点もあります。駐車場は住宅用地ではないため、住宅用地特例は適用されず、固定資産税が下がるわけではありません。あくまで、得られる収益で増えた税負担を補うという考え方が現実的です。
固定資産税については、以下のページで詳しく解説しています。あわせてお読みください。
②砂利敷きにして維持管理する
すぐに活用先が決まらない場合には、砂利を敷いて土地を整えておくのが有効です。更地を放置すると雑草が生い茂り、見た目が悪くなるだけでなく、不法投棄や近隣トラブルの原因にもなりかねません。
砂利を敷いておけば、日光が遮られて雑草の発生を抑えられます。さらに防草シートを併用すれば、草取りの手間を減らせるでしょう。砂利には、ぬかるみや泥はねを防いで水はけをよくするほか、踏むと音が鳴って防犯対策になる利点もあります。
砂利敷きにして維持管理する方法は、売却活動と並行して進められる点もメリットです。整然と手入れされた土地は買い手に好印象を与え、売却にプラスに働きます。また、月極駐車場や貸地として活用する際の下地にもなり、後々の用途転換にもつなげやすくなります。
砂利敷きについては、以下のページで詳しく解説しています。あわせてお読みください。
③再建築不可物件は別の活用方法を検討する
解体した土地が「再建築不可物件」にあたる場合は、特に活用法を慎重に考える必要があります。再建築不可物件とは現在の建築基準法では新たに建物を建てられない土地のことで、代表的なのが「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない」接道義務を満たさない土地です。
原則として建物を建てられないことで買い手が限られ、通常の売却は難しくなりがちです。そのため、こういったケースでは、建物を建てずに活用できる方法を検討するのがおすすめです。具体的には、駐車場や資材置き場、貸地などが現実的な選択肢となり得ます。これらは建築を伴わないため、再建築不可の土地でも活用しやすいのが特徴です。
また、隣地の所有者に売却・譲渡して土地を統合してもらえれば、接道義務を満たした再建築可能な土地に変えられる可能性もあります。再建築不可物件は条件が特殊なため、土地の状況を踏まえて最適な活用法を見極めることが重要です。
再建築不可物件については、以下のページで詳しく解説しています。あわせてお読みください。
④貸地・資材置場として活用する
土地を自分で使用せず、必要とする人に貸し出す方法があります。代表的なのは、貸地や資材置き場としての活用です。地元の工務店や土木会社などが資材の保管場所を探していることがあり、フェンスを設置する程度の最低限の整備で貸し出せれば、賃料収入が見込めます。借主が直接利用するため、管理の手間が少ない点もメリットです。
ほかにも、家庭菜園や市民農園として貸し出す、日当たりの良い土地なら太陽光発電の用地にするなど、土地の条件に応じてさまざまな選択肢があります。
また、どうしても活用が難しい場合は「手放す」という選択肢もあります。親族や近隣への譲渡のほか、相続土地国庫帰属制度を使えば、一定の条件を満たすことで土地を国に引き取ってもらう方法もあります。
さまざまな土地活用については、以下のページで詳しく解説しています。あわせてお読みください。
土地売却での解体についてよくある質問
Q.土地売却で建物解体費用は控除できますか？
A.土地を売るために建物を取り壊した場合、解体費用は譲渡所得を計算する際の「譲渡費用」として差し引ける場合があります。なお、控除を受けるには確定申告が必要となるため、解体工事の領収書や契約書は必ず保管しておきましょう。
Q.解体してから売るのと古家付きで売るのはどちらがお得ですか？
A.どちらがお得かは建物の状態によって変わります。築年数が古く建物の価値がほとんど残っていない場合は、更地にしたほうが買い手が見つかりやすく、売却がスムーズに進む傾向があります。
ただし、まだ利用できる状態の建物であれば、古家付きのまま売却したほうが解体費用の負担を抑えられ、結果的に手元に残る金額が多くなるケースもあります。立地や需要を踏まえて判断することが大切です。
Q.解体したのに土地が売れない場合はどうすればよいですか？
A.売却が難しい場合は、土地を活用して負担を軽くする方法があります。代表的なのは、駐車場や貸地、資材置き場として運用し、収益を得ながら売却活動を続ける方法です。
また、すぐに活用先が決まらない場合でも、砂利を敷いて整えておけば雑草対策などの管理コストを抑えられます。土地の条件に応じて、活用と売却活動を並行して進めるとよいでしょう。
まとめ
老朽化した建物が残る土地の売却では、解体して更地にすると買い手が見つかりやすく、売却がスムーズに進むケースが多くあります。しかし、解体費用の負担や、住宅用地特例が外れることによる固定資産税の増加といったデメリットもあります。解体費用は建物の構造や立地によって変わるほか、アスベストや地中埋設物があればさらに高額になる可能性にも注意が必要です。
そのため、すべての土地で「売却前の解体」が正解となるわけではありません。建物の状態やエリアの需要によっては、古家付きのまま売れることも多くあります。また、解体はしても、売却せずに駐車場・貸地として活用する方法もあります。
土地の空き家や建物を解体すべきか迷ったときは、建物の状態や立地を踏まえて、解体業者や不動産会社に相談しながら判断するのがよいでしょう。
売却のための解体工事はACTIVEへ
土地売却を前提とした解体は、解体業者へ直接依頼することで中間マージンを抑えてコストを賢く管理できます。ACTIVEは年間300件以上の施工実績をもとに、売却スケジュールから逆算した最適なプランをご提案します。まずはお気軽に無料見積もりをご利用ください。
【施工事例】
建物解体のことでお困りごとはありませんか？
アクティブは圧倒的な実績と経験を誇る解体業者です。
建物解体工事から内装解体工事、アスベスト調査・除去まで安心してお任せください。
お困りのことがあればお気軽にご相談ください。
Writer この記事を書いた人
菊池 哲也 株式会社ACTIVEの代表取締役
岡山県生まれ、岡山在住。解体工事は年間300件以上、アスベスト調査除去も行う解体工事のプロフェッショナルです。創業から30年以上培ってきた豊富な知識と経験で、迅速かつ安心安全でクオリティの高い施工を行っています。岡山で解体工事のことならお気軽にご相談ください。
